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Análisis Macro

Perspectivas para 2016: renta variable de activos inmobiliarios globales

A menudo, los analistas del mercado hacen referencia al “muro de la preocupación” y, si nos guiamos exclusivamente por los medios de comunicación, podría parecer que el fin del mundo está a la vuelta de la esquina. De hecho, parece que el mundo está sumido en un estado de crisis perpetua, pero, ¿es esto verdad o es que el pesimismo vende periódicos?

12/01/2016

Hugo Machin

Hugo Machin

Co-Head, Global Property Securities

  • Si bien podrían darse periodos de turbulencias en 2016, creemos que algunos analistas del mercado son excesivamente pesimistas.
  • Los bajos tipos de interés, los cambios normativos y una oferta menguante son elementos favorables para esta clase de activo.
  • Los inversores deberían centrarse en los activos con capacidad de fijación de precios, que en principio, están mejor orientados en un contexto global de política más severa.

De cara a 2016, nuestra opinión es que el horizonte del mercado inmobiliario estará más tranquilo de lo que muchos piensan. Aunque reconocemos que existen riesgos para los inversores inmobiliarios, nuestro objetivo es cuantificarlos utilizando los datos y los hechos disponibles para tomar decisiones fundadas. Si 2015 nos ha enseñado algo, es que el mundo no es perfecto. Sí que esperamos ciertas turbulencias en los mercados financieros, pero no creemos que existan indicios de tormenta en el horizonte.

Viento a favor

Hay varios motivos por los que no pensamos que vayamos a enfrentarnos a un 2016 tormentoso. El primero es que los tipos de interés siguen estando en niveles muy bajos. Esto implica que los costes de financiación y las ratios de endeudamiento deberían mantenerse estables en las empresas con balances sólidos. En segundo lugar, los bancos ya no conceden préstamos a las promociones inmobiliarias especulativas. Los recientes cambios en el marco normativo suponen que el “coste” del capital obligatorio sea desorbitado. Los días en los que los promotores inmobiliarios arriesgaban el dinero de los demás en aras de su lucro personal han terminado.

El efecto colateral es que la caída de las promociones conlleva menos espacios nuevos, lo que, a su vez, fomenta la estabilidad o incluso el aumento de las rentas. La demanda de espacio –especialmente en los mercados con más barreras– es suficiente para que las compañías adecuadas desarrollen una capacidad de fijación de precios considerable. Nuestra visión siempre ha sido que los activos inmobiliarios son una mercancía como cualquier otra. Si resulta interesante, la gente pagará por ello. Nuestro objetivo es invertir en empresas que cuenten con activos donde la gente quiera trabajar, vivir, comer y comprar, ya que esto es vital para preservar su capital durante periodos turbulentos para los mercados.

Nubarrones

No todos los activos inmobiliarios cuentan con las mismas características. Los valores que más nos preocupan son aquellos que no cuentan con esta capacidad de fijación de precios. Estos son los activos que describimos como “mercantilizados”. Esencialmente, si hay de sobra para todos, ¿por qué un inquilino debería pagar más por un edificio cuando puede encontrar otro con rentas más baratas en la manzana de al lado? Es necesario dar a los inquilinos razones para pagar lo que pagan.

El obstáculo innegable para los inversores en todas las clases de activos parece ser las perspectivas de subidas de tipos. Esta situación no es diferente en el mercado inmobiliario. El aumento de los tipos de interés suele indicar que la inflación y el crecimiento vuelven a hacer acto de presencia en el sistema financiero. Si sus activos inmobiliarios tienen la capacidad de fijar precios, unas rentas más altas pueden compensar el aumento de los costes de financiación. O si, por el contrario, sus activos no cuentan con esta capacidad, un contexto de política monetaria más severa podría suponer un serio problema.

En nuestra opinión, la exposición a activos inmobiliarios mercantilizados en estructuras inadecuadas –en las que el fondo se negocia diariamente pero los activos subyacentes no– podría suponer el único obstáculo de peso para los inversores inmobiliarios a medio plazo. Si suben los tipos o la economía flaquea, estos activos mercantilizados no generan el crecimiento de rentas necesario para capear la tormenta.

“Esperamos ciertas turbulencias en los mercados financieros, pero no creemos que existan indicios de tormenta en el horizonte”.

Selección cuidadosa

No podemos predecir con certeza qué nos deparará el próximo año. Sin embargo, somos razonablemente optimistas sobre el comportamiento de las compañías inmobiliarias en las que invertimos. La capacidad de fijación de precios y la escasez de oferta nueva deberían favorecer unas rentabilidades positivas. Lo que nos preocupa es el efecto de los tipos y el cambio de dinámica del mercado en los activos inmobiliarios “estándar”.

Las opiniones expresadas aquí son las de Hugo Machin, corresponsable de renta variable deactivos inmobiliarios globales, y no representan necesariamente las opiniones declaradas o reflejadas en las Comunicaciones, Estrategias o Fondos de Schroders. Este documento tiene fines informativos exclusivamente y no se considera material promocional de ningún tipo. La información aquí contenida no se entiende como oferta o solicitud de compra o venta de ningún valor o instrumento afín en este documento. No se debe depositar su confianza en las opiniones e información recogidas en el documento a la hora de tomar decisiones de inversión y/o estratégicas. La información aquí contenida se considera fiable, pero Schroders no garantiza su integridad ni su exactitud. Publicado por Schroder Unit Trusts Limited, 31 Gresham Street, London EC2V 7QA. Autorizado y regulado por la Financial Conduct Authority. Para su seguridad, las comunicaciones serán grabadas o controladas. Las previsiones recogidas en el documento son el resultado de modelos estadísticos basados en una serie de supuestos. Las previsiones están sujetas a un alto nivel de incertidumbre sobre los factores económicos y de mercado futuros que pueden afectar a los resultados futuros reales. Las previsiones se ofrecen con fines informativos a fecha de hoy. Nuestros supuestos pueden variar sustancialmente en función de los cambios que puedan producirse en los supuestos subyacentes, por ejemplo, a medida que cambien las condiciones económicas y del mercado. No asumimos ninguna obligación de informarle de las actualizaciones o cambios en estos datos conforme cambien los supuestos, las condiciones económicas y del mercado, los modelos u otros aspectos.