Arbeiten von zu Hause aus: Ist das der Todesstoß für Büros?
Einige Immobilieninvestoren glauben, dass das erfolgreiche Experiment, bei dem während dieser Krise viele von zu Hause aus arbeiten, auf lange Sicht zu einer nachlassenden Nachfrage nach Büroflächen führen wird. Unseres Erachtens ist diese Einschätzung voreilig.
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Eine der alltäglicheren Folgen des Coronavirus waren die plötzliche Evakuierung von Büros und der massenhafte Trend hin zum Home-Office. In den USA arbeiten derzeit schätzungsweise 40 % bis 50 % der Menschen hauptsächlich von zu Hause aus. 2019 lag diese Zahl bei lediglich 5 %. Diese Verlagerung in Arbeitsgewohnheiten fand nicht nur in den USA, sondern weltweit statt, da Regierungen die Menschen dazu aufforderten, zu Hause zu bleiben.
Millionen arbeiten nun vom Küchentisch oder Sofa aus und nutzen E-Mails oder Konferenzschaltungen, um mit ihren Kollegen und Kunden zu kommunizieren. Die Verwendung von Videokonferenzdiensten wie Microsoft Teams oder Zoom ist in die Höhe geschnellt. Der zeitgleiche Einbruch bei Flugreisen bedeutet, dass im Mai die Marktkapitalisierung von Zoom, ein Unternehmen, das erst 2012 ins Leben gerufen wurde, den zusammengenommenen Kapitalwert der weltweit sieben größten Fluggesellschaften überschritten hat.
Die wichtigste Frage für Immobilieninvestoren lautet nun, ob dieses erfolgreiche Experiment in Sachen Home-Office zu einem Paradigmenwechsel bei der Belegung von Büroflächen und somit zu einem strukturellen Rückgang der Nachfrage nach diesen Immobilien führen wird.
Weniger Menschen, aber mehr Platzbedarf
Offensichtlich bedeutet die Notwendigkeit, die Vorschriften zur sozialen Distanzierung einzuhalten, dass die Unternehmen ihre Büroflächen kaum verkleinern dürften, sobald die Lockdown-Regeln gelockert werden. Theoretisch kann es sogar sein, dass pro Person mehr Fläche notwendig sein wird. Dies setzt jedoch voraus, dass die Unternehmen es sich leisten können, zusätzliche Flächen anzumieten, was im derzeitigen wirtschaftlichen Umfeld eher zu bezweifeln ist. Es setzt außerdem voraus, dass die meisten Mitarbeiter auf sichere Weise und ohne öffentliche Verkehrsmittel ins Büro gelangen können. Das mag in Amsterdam, Kopenhagen, Luxemburg und Manchester der Fall sein, wo die meisten Menschen entweder mit dem Fahrrad oder dem Auto zur Arbeit kommen. In großen Städten wie Berlin, London, Paris oder Madrid, wo die Straßen überlastet und Parkplätze rar sind, hat die Mehrheit der Pendler jedoch keine Alternative zu den öffentlichen Verkehrsmitteln.
Hauptverkehrsmittel der Pendler, nach Stadt
Quelle: Eurostat, 2017
Das eigentliche Problem für die meisten Unternehmen besteht jedoch darin, wie viele ihrer Mitarbeiter sie auf sichere Weise in ihren bestehenden Büros unterbringen können. Die Antwort variiert je nach Gestaltung des Gebäudes und je nachdem, ob die Stockwerke Großraum- oder Zellenbüros beherbergen. Raumplaner schätzen jedoch, dass die meisten Büros derzeit wohl für nur 25 % bis 40 % der Mitarbeiter ein sicheres Arbeitsumfeld bieten können.
Zusätzlich zur sozialen Distanzierung müssen Unternehmen außerdem Handdesinfektionsmittelspender installieren, Festnetztelefone entfernen, regelmäßige Tiefenreinigungen durchführen lassen und andere Maßnahmen in Betracht ziehen, etwa die Erhöhung der Luftfeuchtigkeit, eine Modernisierung der Luftfilter, die Installation von mehr Fahrradständern, Fiebermessen an Gebäudeeingängen und mobile Apps, mit denen sich die Bewegungen von Personen innerhalb des Gebäudes nachverfolgen lassen.
Wie sieht es in „ferner“ Zukunft aus?
Was wird passieren, wenn das Coronavirus unter Kontrolle gebracht worden ist, entweder durch einen Impfstoff oder eine wirksame Behandlung? Werden die Unternehmen ihre Mitarbeiter dazu ermutigen, weiterhin von zu Hause aus zu arbeiten, um die von ihnen belegten Büroflächen zu verringern?
Jüngste Meldungen legen nahe, dass einige Unternehmen bereits beschlossen haben, ihre Büros zu verkleinern. Facebook und Twitter haben jeweils Pläne für eine dauerhafte Verlagerung ins Home-Office angekündigt, und Barclays und Morgan Stanley überprüfen derzeit offenbar ihren Bedarf an Büroflächen. Unternehmen haben ein großes Interesse daran, die von ihnen genutzten Büroflächen zu verringern. Rechnungen für die Miete, Neben- und Betriebskosten stellen allesamt erhebliche Aufwendungen dar. Darüber hinaus profitieren die Mitarbeiter davon, wenn sie weniger pendeln müssen und mehr Zeit zu Hause verbringen können. Die durchschnittliche Pendelstrecke in Großbritannien und den USA beträgt einfach in etwa eine halbe Stunde. Ferner kann selbst ein geringfügiger Rückgang bei der Anzahl der Autos zu einer erheblichen Verbesserung des Verkehrsflusses führen, und weniger Verkehrsaufkommen bedeutet eine sauberere Luft (zumindest solange die meisten Autos noch von Verbrennungsmotoren angetrieben werden).
Wenn jedoch die Arbeit im Home-Office sowohl für die Unternehmen als auch für ihre Mitarbeiter eine so offensichtliche Win-Win-Situation ist, warum waren die Unternehmen in Bezug auf die Einführung dieses Modells vor dem Auftreten des Coronavirus dann derart zögerlich? Der Druck zu Sparsamkeit ist für Unternehmen schließlich nichts Neues. E-Mail und Videokonferenzen gibt es seit 25 Jahren, auch wenn die Technologie in den Anfangsjahren unzuverlässig sein konnte.
Zum Teil mag dies mit Kontrolle zu tun haben und mit Bedenken, dass weniger gewissenhafte Mitarbeiter die Telearbeit ausnutzen würden. Büropräsenz kann für die Mitarbeiter aber auch hilfreich sein. So gibt es einige Hinweise, dass Mitarbeiter, die routinemäßig von zu Hause aus arbeiten, darunter leiden, dass sie „aus den Augen und aus dem Sinn“ sind, bei Beförderungen eher übersehen werden und ein langsameres Gehaltswachstum verzeichnen.
Arbeitsweise im Vergleich zum Arbeitsort
Der Hauptgrund, weshalb so viele Unternehmen weiterhin Büros betreiben, ist wohl die Produktivität. Trotz technologischer Fortschritte ist das Büro nach wie vor der beste Ort, um mit Kollegen zu kommunizieren, neue Ideen voranzutreiben, Werte zu teilen und sich mit Kunden zu treffen.
Persönliche Treffen sind für den Aufbau von Beziehungen und von Vertrauen äußerst wichtig. Außerdem ist der Mensch ein soziales Wesen, das gerne netzwerkt. Studien legen nahe, dass sich Menschen, die vor allem von zu Hause aus arbeiten, häufig isoliert fühlen und Gefahr laufen, ihre Motivation für die Arbeit zu verlieren. Darüber hinaus gefällt vielen Menschen die räumliche Trennung zwischen der Arbeit und ihrem Zuhause. Jüngere Mitarbeiter, die in Wohngemeinschaften oder kleinen Wohnungen leben, ziehen es eventuell vor, im Büro zu sein, insbesondere wenn es zentral und in der Nähe anderer Anlaufstellen wie Fitnessstudios, Bars und Geschäften liegt.
In der Tat haben viele Unternehmen, darunter Technologieriesen wie Apple und Google, in den vergangenen Jahren viel Geld in neue Büroflächen investiert. Das Büro ist mittlerweile ein zusätzlicher Aspekt, mit dem Unternehmen neben dem Gehalt und anderen Leistungen versuchen, Mitarbeiter zu gewinnen und zu binden. Einige Unternehmen wie IBM, die schon früh mit dem Konzept des Home-Office experimentierten, hatten seither diese Arbeitsweise wieder eingeschränkt.
Das Büro hat noch nicht ausgedient
Insgesamt ist es unseres Erachtens voreilig davon auszugehen, dass das Büro ein überholtes Konzept sei. Dafür weist es nach wie vor zu viele Vorteile auf. Einige Unternehmen werden versucht sein, nach der Pandemie weiterhin in großem Umfang mit Telearbeit fortzufahren und ihren Bedarf an Büroflächen zu senken. Wir erwarten jedoch, dass die Mehrheit zu früheren Arbeitsmustern zurückkehren wird, auch wenn es künftig wohl mehr Mitarbeiter geben wird, die einen Tag in der Woche von zu Hause aus arbeiten.
Unseres Erachtens stellen neue Technologien wie Blockchain, robotergestützte Prozessautomatisierung und Spracherkennung wahrscheinlich eine größere Bedrohung für das Büro dar, da sich durch sie die Anzahl der in Callcentern und der Backoffice-Administration tätigen Personen verringern wird. Allerdings dürfte die Nachfrage nach Büros in Stadtzentren und Universitätsnähe, angetrieben durch das Wachstum in den Bereichen Technologie, Life Sciences und professionelle Dienstleistungen, weiterhin zunehmen.
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