Ein Leitfaden zur Messung sozialer Auswirkungen im Immobiliensektor

Es gibt keinen Referenzwert für Social Impact Investing. Trotzdem nehmen die Investitionen stetig zu. Wir erläutern, wie wir standortbezogene Auswirkungen messen

23.03.2023
Busy street shoppers

Authors

Christopher Santer
Fund Manager, Positive Impact Investment, Real Estate
Lydia Merry
Manager, Real Estate Capital

Beim Impact Investing geht es nicht um Philanthropie. Sowohl die International Finance Corporation (IFC) als auch das Global Impact Investing Network definieren Impact Investing als Investitionen, die mit der Absicht getätigt werden, «neben einer finanziellen Rendite auch eine positive, messbare soziale, wirtschaftliche oder ökologische Wirkung zu erzielen».

Place-based Impact Investments (PBII) zielen darauf ab, den regionalen Wohlstand, die Beschäftigungsaussichten und die Lebensqualität durch die Entwicklung von Wohnraum, die Schaffung von Arbeitsplätzen und die Revitalisierung von Stadtvierteln zu verbessern. Wir sind überzeugt, dass solche standortbezogenen Impact Investments soziale Benachteiligungen verringern und gleichzeitig attraktive risikobereinigte Renditen für institutionelle Investoren erwirtschaften können.

Aufgrund der Heterogenität des Immobiliensektors und der Tatsache, dass die Ergebnisse der sozialen Wirkung weniger greifbar sind, ist es für Investoren jedoch bisweilen schwierig, die Daten zu entschlüsseln und die Ergebnisse zu bewerten. Wir erläutern hier, wie die Veränderungen, die als direkte oder indirekte Folge von Investitionen erzielt werden, auf konsistente und zuverlässige Weise gemessen werden können.

Festlegung eines Rahmens für das Management und die Standardisierung von Auswirkungen

In der Branche gibt es verschiedene Initiativen, die versuchen, einen Rahmen für den Ansatz und das Management von Impact Investments zu schaffen.

Zu den besten Standards gehören unserer Meinung nach die Operating Principles for Impact Management (Impact Principles). Die Impact Principles wurden 2019 von der IFC eingeführt. Schroders wurde 2022 Unterzeichnerin. Darüber hinaus kann Schroders Capital Real Estate auf die 20-jährige Erfahrung von BlueOrchard, unserem Spezialisten für Impact Investments, zurückgreifen. Zusammen mit der 50-jährigen Erfahrung von Schroders im Immobiliensektor hat das Team eine konsistente und rigorose Methodik entwickelt.

Im Einklang mit den Impact Principles verfolgen wir drei zentrale Attribute, die sowohl auf Fonds- als auch auf Immobilienebene umgesetzt werden.

  1. Absicht – Festlegung, welche Ergebnisse mit den Investitionen des Fonds erzielt werden sollen
  2. Beitrag Festlegung, wie unsere Immobilieninvestitionen die Ziele erreichen sollen
  3. Messung – Verpflichtung zu einer jährlichen unabhängigen Bewertung unserer Wirkungsstrategie, um Rechenschaftspflicht und Transparenz für Investoren zu gewährleisten

Anwendung des Rahmens auf Immobilieninvestitionen

  1. Absicht

In der Immobilienwirtschaft haben wir die einzigartige Möglichkeit, mit den von uns geschaffenen Gebäuden und Orten eine spürbare, positive soziale Wirkung zu erzielen. Standortbezogene Impact Investments unterscheiden sich in einigen Punkten von anderen Wirkungsstrategien. Beispielsweise wirken sich Vielfalt und Integration positiv auf die Menschen aus, wo immer sie sich befinden, aber sie verändern nicht die Umwelt, in der sie leben.

Im Jahr 2021 haben The Good Economy, das Impact Investing Institute und Pensions for Purpose gemeinsam ein Whitepaper erarbeitet, das aufzeigt, warum institutionelle Anleger die Einführung von standortbezogenem Impact Investing in Erwägung ziehen sollten. Darin definieren sie standortbezogene Impact Investments als «Investitionen, die mit der Absicht getätigt werden, eine angemessene risikobereinigte finanzielle Rendite sowie positive lokale Auswirkungen zu erzielen, wobei der Schwerpunkt auf den Bedürfnissen bestimmter Orte liegt, um die lokale wirtschaftliche Widerstandsfähigkeit, den Wohlstand und die nachhaltige Entwicklung zu verbessern».

Der Fokus von Schroders Capital Real Estate liegt derzeit auf der Bekämpfung der sozialen Ungleichheit in Grossbritannien. Wir investieren vor allem in benachteiligten Gebieten und konzentrieren uns dabei auf Innenstädte, in denen aus unserer Sicht nachhaltige soziale Verbesserungen erreicht werden können.

Klar definierte, standortbezogene Wirkungsziele bilden dabei den Massstab, an dem die Leistung und die wichtigsten Ergebnisse gemessen werden können.

2. Beitrag

Es liegt in der Natur der Sache, dass verantwortungsvolle und wirkungsorientierte Investitionen in sozial benachteiligten Gebieten auf die Bedürfnisse der lokalen Bevölkerung eingehen sollten. Bei standortbezogenen Strategien sehen wir den Wohnungsbau und die Revitalisierung als die Bereiche, in denen institutionelles Kapital die grösste Wirkung entfalten kann.

Entscheidend ist die Zusätzlichkeit. Darunter versteht man die Erzielung positiver Auswirkungen, die über das hinausgehen, was Investoren, die ausschliesslich nach finanziellem Gewinn streben, erreicht hätten. Wichtig ist, nicht nur mit den für die Planung zuständigen Behörden, sondern auch mit den Akteuren vor Ort zusammenzuarbeiten. Es geht darum, die Meinung der Menschen vor Ort einzuholen und sicherzustellen, dass die Investitionen den Menschen, für die sie bestimmt sind, bessere Ergebnisse bringen.

Das Team von Schroders Capital Real Estate verwendet eine klare Methodik, um Immobilien anhand einer Impact Scorecard konsistent und umfassend zu bewerten. Wir haben die spezifischen Ziele identifiziert, die durch die Umsetzung eines Projekts unterstützt werden sollen, sowie den Beitrag, den jede Immobilie dazu leisten soll.

3. Messung

Unser Team definiert klare Messgrössen oder Leistungsindikatoren für jedes Projekt im Portfolio. Diese Kennzahlen werden auf Fondsebene aggregiert. Die aggregierten Indikatoren werden dann mit den Angaben der Menschen vor Ort kombiniert, um mehr Klarheit über die Fortschritte bei der Erreichung der festgelegten Ziele zu erhalten.

So funktioniert es in der Praxis

Nachstehend finden Sie einige Beispiele für die von unserem Team verwendeten Indikatoren, die nach Anlagekategorie aufgeschlüsselt sind, um die Nuancen und Ziele der verschiedenen Strategien zu veranschaulichen.

Wohnimmobilien

Wirkungsziel: Erhöhung des Angebots an sicheren und qualitativ hochwertigen Wohnungen zu erschwinglichen Preisen

Verwendete Indikatoren:

  • Höhe der Investitionen (in britischen Pfund) in der betreffenden Region/dem benachteiligten Gebiet
  • In Bau und laufende Unterhaltung investiertes Kapital
  • Anteil der Mieten, die für die Zielgruppe als erschwinglich gelten
  • Anzahl der neu gebauten Wohnungen, aufgeschlüsselt nach Eigentumsform und -art, einschliesslich freier Markt, gemeinsames Eigentum, erschwingliche Mieten, Sozialwohnungen und Sonderwohnungen
  • Indirekt – Befragungen zum Wohlbefinden der Einwohner

Wiederbelebung der Innenstadt

Wirkungsziel: Verringerung des Phänomens der «leeren Hauptstrassen» und Förderung lebendiger und integrativer Stadtzentren

Verwendete Indikatoren:

  • Höhe der Investitionen (in britischen Pfund) in der betreffenden Region/dem benachteiligten Gebiet
  • Verringerung der ungenutzten Fläche (m
  • Zunahme öffentlicher & Grünflächen (m
  • Anteil der an unabhängige Einzelhändler vermieteten Flächen in Prozent und geschaffene Arbeitsplätze
  • Schaffung von Arbeitsplätzen vor Ort während der Bauphase und Verwendung von Materialien aus der Region
  • Indirekte Auswirkungen – Befragungen der neuen Bewohner des Ortskerns und der Bewohner aus dem Umland, die die neuen Einrichtungen nutzen

Arbeitsplätze & Beschäftigung

Wirkungsziel: Förderung des lokalen und regionalen Wohlstands durch ein höheres Beschäftigungsniveau und qualitativ hochwertige Arbeitsplätze

Verwendete Indikatoren:

  • Messung des Beschäftigungswachstums und Beitrag zur Kompetenzentwicklung in benachteiligten Gebieten durch Bereitstellung von hochwertigem Büroraum für lokale Arbeitgeber
  • Finanzieller Wert (in britischen Pfund) und Anzahl der Flächen, die lokalen Kleinst-, Klein- und mittleren Unternehmen sowie gemeinnützigen und sozialen Organisationen zur Verfügung gestellt werden
  • Anzahl der neu geschaffenen, gut bezahlten Arbeitsplätze (d. h. Arbeitsplätze, von denen man leben kann)
  • Finanzielle Aufwendungen (in britischen Pfund), die während des Baus & der Nutzung in das Gebiet fliessen
  • Prozentuale Zunahme der Zahl der Personen, die an Bildungsmassnahmen teilnehmen und zuvor arbeitslos waren oder sich nicht in Bildung oder Ausbildung befanden
  • Anzahl der Lehrstellen
  • Anteil der nach hohen Gesundheitsstandards renovierten und an nationale Arbeitgeber vermieteten Flächen in Prozent

Wer profitiert? Überwachung der breiteren Auswirkungen

Bei Immobilien sind die Hauptnutzniesser standortbezogener Investitionen in der Regel die Mieter. Die Wirkung von Immobilien geht jedoch weit über diese Gruppen hinaus. Auch die indirekten Auswirkungen einer Immobilie sollten berücksichtigt werden.

Dies ist besonders wichtig, wenn z. B. ein innerstädtisches Gebiet in ein Wohngebiet umgewandelt werden soll. Büro-, Freizeit- und Einzelhandelsflächen könnten neben Bildungs- und Gesundheitseinrichtungen entstehen, was nicht nur für die Bewohner der neuen Wohnungen positive Auswirkungen hätte. Es könnte eine positive soziale Wirkung auf den lokalen Einzelhandel haben, der von höheren Ausgaben profitiert, oder neue Arbeitgeber anziehen, die vom Arbeitskräfteangebot in der Nähe profitieren. Eltern können ihre Kinder in der Kinderkrippe abgeben und in den nahe gelegenen Büros arbeiten. Gruppen aus der Gemeinde stehen Räumlichkeiten für Veranstaltungen, Kurse und religiöse Aktivitäten zur Verfügung.

Darüber hinaus könnten sich die Anwohner durch das angewandte kriminalpräventive Konzept sicherer fühlen und dadurch wieder in die Innenstadt zurückkehren. Dieses Ökosystem von Akteuren profitiert nicht nur von den neuen Immobilien, sondern trägt auch zu den nachhaltigen positiven Auswirkungen bei, die diese Orte haben können. Doch wie lässt sich dieser indirekte Nutzen ermitteln?

Wie der Impact gemessen wird, wird je nach Immobiliensektor variieren. Das Muster wird jedoch ähnlich sein: Gemessen werden Umfang und Qualität der zur Verfügung gestellten Flächen, ihre Erschwinglichkeit im Vergleich zu den ortsüblichen Mieten und die Ausgaben in der Region während des Baus und der laufenden Nutzung. Dies sind alles Beispiele für quantitative Messungen der sozialen Auswirkungen, aber die Verwendung quantitativer Messungen allein vermittelt kein vollständiges Bild.

Befragungen lokaler Stakeholder, um die Meinung der Menschen vor Ort einzuholen, liefern wichtige Informationen über den Wirkungserfolg. Fühlen sich die Menschen glücklicher, sicherer und besser integriert an dem Ort, der durch die Investitionen in die Immobilie und ihr Umfeld entstanden ist? Der Erfolg von Städten und Gemeinden ist untrennbar mit den Menschen vor Ort und ihrer Zufriedenheit verbunden.

Transparente Berichterstattung

Die standardisierte Kennzahlen bzw. Key Performance Indicators (KPI), die sowohl auf Immobilien- als auch auf Fondsebene an die lokalen Bedürfnisse angepasst sind, sollten regelmässig an die Investoren kommuniziert werden. Die Berichterstattung sollte sowohl quantitative als auch qualitative Daten, einschliesslich der Ansichten der betroffenen Akteure, umfassen, um eine ganzheitliche Sicht der Auswirkungen zu ermöglichen, die durch die Messung von Indikatoren allein nicht erfasst werden kann. Wir sind der Meinung, dass die jährliche Berichterstattung ein angemessener Zeitrahmen ist, um Fortschritte aufzuzeigen, da die Revitalisierung und die sozialen Auswirkungen eine gewisse Zeit in Anspruch nehmen können.

Wie wir gezeigt haben, lässt sich die soziale Wirkung, die über das hinausgeht, was Sozialwohnungen bieten, durchaus quantifizieren. Standortbezogene Immobilieninvestitionen sind weniger eine kurzfristige Massnahme. Vielmehr können sie eine positive Veränderung für einen Ort oder eine Region bewirken, die sich nachhaltig verfestigt. Wenn die Absichten und Kennzahlen klar definiert sind, wenn Immobilien zur Verfügung gestellt werden, die den Bedürfnissen der Bewohner entsprechen, und wenn es eine transparente Berichterstattung an die Investoren gibt, dann ist es auch möglich, solide und nachhaltige Renditen zu erzielen.

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