Perspektiven

Ausblick für 2022: Global Cities


  • Inputpreise und Arbeitskräftemangel treiben die Preise in die Höhe. Unternehmen, die diese Kosten nicht weitergeben können, werden unter Druck stehen.
  • Die anhaltende Knappheit und die steigende Nachfrage werden 2022 die wichtigsten Faktoren für bestimmte Teilsektoren des Immobilienmarkts sein.
  • Wir gehen davon aus, dass die Wertentwicklung dramatisch divergieren wird. Marktbereiche wie Wohnimmobilien werden über genügend Preismacht verfügen, um angesichts einer stärkeren Inflation eine reale Rendite zu erzielen.

Die Preismacht ist 2022 alles

Die Unterbrechung der Lieferkette hat zu einer Wareninflation geführt, die sich nun auf den Arbeitsmärkten bemerkbar macht. Alle Bereiche des Immobilienmarkts, in denen Materialien eingesetzt und Menschen beschäftigt werden, sind davon betroffen – es sei denn, sie können diese Kosten an ihre Kunden weitergeben.

Bestimmte Teilsektoren bleiben jedoch unterversorgt – Lagerhallen und -gebäude, Rechenzentren und Wohnimmobilien. Das sind die Sektoren, die 2022 wachsen könnten, solange kein neues Angebot in Sicht ist.

Wir sind der Ansicht, dass diese vier Sektoren im aktuellen Umfeld gut abschneiden könnten. Sie sind keiner Kosteninflation ausgesetzt, profitieren aber von der anhaltenden Nachfrage.

Wohnimmobilien sind der Sektor, der 2022 nach unserer Einschätzung die stärkste Wertentwicklung erzielen könnte. Die Nachfrage übersteigt weiterhin das Angebot, und höhere Zinsen würden den Kauf und Bau von Wohnimmobilien noch teurer machen. Dies wird das neue Angebot weiter ersticken und Wohnraum für diejenigen mit den niedrigsten Kapitalkosten (d. h. Institutionen) erschwinglich machen. Auch das Mietgeschäft sollte in allen Marktsegmenten ein robustes Wachstum aufweisen. Das Angebot an Einfamilienhäusern in den USA liegt auf dem niedrigsten Stand seit den 1970er-Jahren. Die Hauspreise sind dementsprechend dramatisch gestiegen.

Lagergebäude profitieren von einer hohen Kundennachfrage, der nicht entsprochen werden kann. Da der E-Commerce in vielen Märkten mehr als 40 % aller Verkäufe ausmacht, sind Lagergebäude knapp. Die Aktienkursentwicklung wird von einer weiteren spektakulären Leasingnachfrage angetrieben, aber die operativen Fundamentaldaten sind robust.

Die digitale Infrastruktur ist 2022 ein Schwerpunktbereich. Die Ausbreitung vernetzter Geräte und der steigende Softwarebedarf machen diese Vermögenswerte zum Herzstück der Digitalisierung der Weltwirtschaft.

Self-Storage ist eine Branche mit vielen positiven Eigenschaften. Das derzeit geringe Angebot, die starke Preismacht und die robusten Betriebsplattformen werden es vielen Unternehmen der Branche ermöglichen, höhere Preise weiterzugeben ohne dass dem Unternehmen dadurch Kosten entstehen. Anders gesagt profitieren sie von einer starken Inflationsabsicherung.

Geschäfte, Büros und Bauträger könnten Schwierigkeiten haben

Höhere Inputpreise und struktureller Gegenwind könnten die Wertentwicklung der folgenden drei Sektoren 2022 belasten:

Einkaufszentren stehen 2021 trotz der Erholung unter Druck. Da Einkaufszentren zum diskretionären Ausgabenbereich gehören, werden sie wahrscheinlich am stärksten von der Inflation betroffen sein, da die Kosten für lebenswichtige Güter steigen. Auch die Einzelhändler in den Einkaufszentren sind stark vom Personal abhängig, deren Löhne erhöht werden müssen.

Bauträger und Beherbergungsbetriebe sind ebenfalls anfällig für höhere Lohnkosten. Erstere können dies möglicherweise weitergeben, bis sich die Hauspreise moderieren, was wahrscheinlich ist, wenn die Zinsen steigen. Letztere sind angesichts der anhaltenden coronabedingten Reisebeschränkungen auch anfällig für die anhaltende Unsicherheit in Bezug auf das Reisen.

Der Bürosektor entwickelt sich ebenfalls schnell, da sich Unternehmen an neue Arbeitsmuster anpassen. Die Lockdowns haben zu einer Fragmentierung im Bürosektor geführt: Nur Immobilien von höchster Qualität werden Mitarbeitende zurück an den Arbeitsplatz locken. Während die besten Büros in den besten Lagen knapp werden könnten, werden weniger günstige Büroflächen zunehmend obsolet.  

Es bieten sich Chancen, auch wenn die Marktlage schwieriger ist

Wir sind davon überzeugt, dass Sachwerte, insbesondere in den von uns favorisierten Sektoren, eine starke Absicherung gegen Inflation sind. Sie verfügen über die Preismacht, die von entscheidender Bedeutung ist, wenn die Inflation zunimmt. Daher wird es zu einer dramatischen Divergenz bei der Wertentwicklung kommen: Nur bestimmte Marktbereiche werden mit der Teuerung Schritt halten.

Unserer Meinung nach reichen 2022 die Renditen des Immobiliensektors nicht an die Wertentwicklung von 2021 heran. Einige andere Anlageklassen schneiden jedoch wahrscheinlich noch schlechter ab.

Wir sind weiterhin der Auffassung, dass sich auch bei schwierigen Bedingungen noch Chancen ergeben und dass die Investition in Vermögenswerte an den besten Standorten den besten Schutz vor ungünstigen Entwicklungen bietet. Auch hinsichtlich der Wertentwicklung der Beteiligungsunternehmen im Jahr 2022 bleiben wir angesichts ihrer robusten Bilanzen zuversichtlich.

 

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