Perspektiven

Schützen Immobilien vor Inflation?


Wohnimmobilien können nicht nur eine solide Geldanlage sein, sondern sie sind auch lebensnotwendig. Jeder braucht ein Zuhause. Da dies zu den Grundbedürfnissen des Menschen gehört, ist das Wohnungswesen neben Transport und Nahrung einer der drei grössten Bestandteile des amerikanischen Verbraucherpreisindex (VPI).

Die Abbildung unten veranschaulicht den dramatischen Anstieg der Wohnkosten in den USA seit Beginn 2021. (Der VPI bezeichnet ihn als „Shelter“ – Wohnraum.) Eigentümern von Wohnimmobilien gelingt es, eine reale Rendite zu erzielen, denn die Cashflows halten mit der Teuerungsrate Schritt und übertreffen sie sogar in einigen Fällen.

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Schutz vor Inflation erzielt man aber nicht nur mit Wohnimmobilien. Viele Mietverträge in allen Arten der Teilsektoren berücksichtigen ausdrückliche Mieterhöhungs- oder Mietgleitklauseln, die an die Preissteigerung gebunden sind. Manchmal enthalten die Mietverträge feste Mietgleitklauseln, oder der Mietpreis wird zu bestimmten Zeiten anhand der Inflationsrate angepasst.

So gewährleisten Anleger, dass ihr Einkommen eine echte Rendite erzeugt, d. h. sie liegt über der Teuerung.

Historischer Schutz gegen Preisbeschleunigung

Die wesentliche Art vieler Immobilienanlagen – wie Wohnimmobilien (jeder braucht Wohnraum), Gesundheitswesen (jeder wird einmal krank) oder Datenzentren (jeder kommuniziert digital) – ist einer Gründe, aus denen Anleger in der Vergangenheit gegen Inflation geschützt wurden.

Die Studie über die Korrelation verschiedener Anlageklassen mit dem amerikanischen VPI zwischen 1950 und 2020 der Bank of America (Abbildung unten) untermauert diese Tatsache. Ihr Fazit: Sachwerte sind eine Absicherung gegen Inflation. 

Immobilienanlagen gut abwägen

Mit der Pandemie ging die Beschleunigung einiger Trends einher, wie E-Commerce und das Homeoffice. Diese langfristigen Strukturprobleme haben die Preissetzungsmacht der Eigentümer von Immobilienanlagen wie Gewerberäume für Einzelhandel und Büros geschwächt. Im Ergebnis war die Weitergabe der Preissteigerungen an die Mieter dieser gewerblichen Flächen stark eingeschränkt.

Niedrige Nachfrage und hohes Angebot sind für jeden Markt eine toxische Kombination. Vermutlich werden bestimmte Teilsektoren mittel- bis langfristig weiterhin mit schwierigen Betriebsbedingungen konfrontiert sein. Es war daher noch nie so wichtig wie heute, die richtige Art von Immobilie auszuwählen.

Wie können Investoren heutzutage Preissetzungsmacht erreichen?

Investoren können ihre Chancen maximieren, indem sie sich auf Standorte mit dem stärksten Wirtschaftswachstum konzentrieren. Hier ist die Weitergabe der erhöhten Kosten nämlich möglich.

Bestimmte Teilsektoren sind durch ein äusserst niedriges Angebot gekennzeichnet. In vielen Städten ist es beispielsweise sehr schwierig, den Zuschlag für die Errichtung von Datenzentren, Lagern, Self-Storage und Studentenwohnheimen zu erhalten. Dennoch reisst die Nachfrage nach dieser Art von Immobilie nicht ab.

Die Preissetzungsmacht wird in bestimmten Teilsektoren zunehmen, da die Rohstoffkosten die Anzahl der Baubeginne einschränken.

Es gibt zwei wesentliche Gründe, warum keine neuen Immobilien auf den Markt kommen.

Die Pandemie führte zunächst zur Abschwächung des Immobilienangebots, weil Baustellen geschlossen wurden. Der spürbare Anstieg der Rohstoffkosten und die Engpässe der Versorgungsketten verursachten ausserdem niedrigere Margen für Bauträger. Auch wenn dies für Bauträger frustrierend ist, gibt es einen Silberstreifen am Horizont: Sowohl der Wert als auch die Nachfrage nach bestehenden Objekten steigt.

Viele Anleger sind besorgt über die Auswirkungen steigender Zinsen auf den Immobiliensektor. Die Geschichte zeigt jedoch, dass man sich deshalb keine Sorgen machen sollte. Zu Beginn der letzten beiden Zinserhöhungszyklen schloss der globale Real Estate Investment Trust (REIT)-Sektor mit positiven Gesamtrenditen ab.

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