Perspektiven - Märkte

Wird WeWork das neue Amazon im Bürobereich?

Die Aussichten von WeWork als Investitionsobjekt sind vielleicht riskant, doch könnte seine Auswirkung auf die Arbeitskultur so gravierend wie der Effekt von Amazon auf das Einkaufen sein.

08.10.2019

Tom Walker

Tom Walker

Co-Head of Global Listed Real Estate

Der US-Bürovermieter WeWork machte jüngst mit seinen Plänen für einen Börsengang Schlagzeilen. Aufgrund von Bedenken rund um die Unternehmensführung und Bewertung wurde dieser Gedanke zwar wieder aufgegeben. Doch sehen wir in dem Unternehmen einen Revolutionär, der den Büromarkt in zahlreichen Städten weltweit auf den Kopf stellt. Unseres Erachtens lässt sich der Effekt von WeWork auf die Art und Weise, wie Menschen arbeiten, durchaus mit der Veränderung der Art und Weise, wie Menschen einkaufen, durch Amazon vergleichen.

Auf Flexibilität kommt es an

Erfolgreiche Unternehmen bieten ein Produkt an, welches den Bedürfnissen ihrer Kunden entspricht. Auf dem traditionellen Markt für Bürovermietungen unterzeichnen Unternehmen einen langfristigen Mietvertrag mit einer Laufzeit von zuweilen 15 oder 20 Jahren. Damit ist den Bedürfnissen zahlreicher Unternehmen nicht gedient.

So kann es sein, dass Start-up-Unternehmen sich nie als profitabel erweisen werden und daher auch keine langfristigen Verbindlichkeiten eingehen können. Kleine bereits etablierte Unternehmen benötigen zudem die Flexibilität zu wachsen. Und auch große Unternehmen wollen dazu in der Lage sein, ihre Büros flexibel zu verwalten, da sich ihr Bedarf an Räumlichkeiten ändern kann. Ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von 20 Jahren eignet sich nicht für alle Unternehmen.

WeWork ermöglicht es mit grossem Erfolg allen Unternehmen – vom Zwei-Mann-Start-up bis hin zu internationalen Unternehmen – Räumlichkeiten und Büroflächen in der Einrichtung und Grösse und für die Dauer zu mieten, die von ihnen benötigt werden. Das klingt einfach, doch zeigt das rapide Wachstum von WeWork, wie sorglos traditionelle Büroanbieter sind und wie langsam sie auf die Kundennachfrage nach Flexibilität reagieren.

Diese Nachfrage wird zunehmen, da immer mehr Unternehmen es ihren Mitarbeitern ermöglichen, ortsunabhängig zu arbeiten. Die Fortschritte der digitalen Technologie bedeuten, dass es mittlerweile für viele Mitarbeiter möglich ist, von zu Hause aus zu arbeiten. Der Anstieg der Arbeit im Home-Office sowie die ausbleibenden übliche Besprechungen oder Konferenzen, Urlaubs- und Krankheitstage haben zur Folge, dass sich viele Unternehmen in Gebäuden eingemietet haben, deren Räumlichkeiten die meiste Zeit deutlich unterbelegt sind.

Es liegt auf der Hand, dass diese Unterbelegung nicht effizient ist, da Unternehmen für ungenutzten Büroraum Miete zahlen. Wenn sich für Finanzchefs die Möglichkeit ergibt, Fixkosten in variable Kosten umzuwandeln, werden sie diese Gelegenheit ergreifen.

Manchen Unternehmen ist es möglich, auf passende neue Gebäude auszuweichen. So sind wir bei Schroders in London im vergangenen Jahr in ein ganz neues Gebäude umgezogen, wo Hot Desking und Fernarbeitsplätze die Norm sind. Gegenüber von uns befindet sich ein Bürogebäude von WeWork, und für viele andere Unternehmen ist das ganz klar die Lösung.

Entspannte Umgebungen machen (Mit-)Arbeiter glücklich

Flexibilität ist nicht der einzige Erfolgsfaktor von WeWork In vielen Branchen besteht ein harter Wettbewerb um die Gewinnung und Bindung von Mitarbeitern. Und dazu gehört auch, Mitarbeitern eine attraktive Umgebung bieten zu können.

Kaffee- und Saftbars sowie Meditationsräume sind wohl klischeehafte Ansprüche der Millennials, aber es ist wirklich so, dass Mitarbeiter heute höhere Erwartungen an ihren Arbeitsplatz stellen, als das in der Vergangenheit der Fall war. Zusatzleistungen wie Fitnessräume am Arbeitsplatz, ungezwungene Aufenthaltsbereiche und ein Kaffeeautomat dürfen nicht fehlen, wenn Unternehmen ihre Mitarbeiter auf Dauer glücklich machen wollen.

Darüber hinaus können Mitgliedsunternehmen an anderen Standorten, wo sie selbst keine Niederlassung haben, ihre WeWork-Büros nutzen. So verfügt WeWork nach eigenen Angaben über 588 Gebäude in 111 Städten und bietet (Mit-)Arbeitern ein „erweitertes Firmenzuhause“, wenn sie auf Reisen sind.

All diese Aspekte helfen natürlich dabei, die Kunden zu binden. Die Kundenbindungsrate beträgt bei WeWork 119 %. Erklären lässt sich das damit, dass die bereits bestehenden Mitglieder bei Verlängerung des Mietvertrags mehr Räumlichkeiten in Anspruch nehmen, teilte das Unternehmen Schroders unlängst mit. Und diese Vorteile sprechen nicht nur kleine Unternehmen an. Rund 40 % der Mitgliederbasis von WeWork sind Unternehmen oder internationale Grossunternehmen wie Google und Facebook, so das Unternehmen.

Der richtige Standort

Wesentlich für den Erfolg von WeWork ist der Erwerb der richtigen Gebäude. Mit dem strategischen Fokus auf Grossstädte ist WeWork an Standorten präsent, wo die eigenen Büros von vielen Menschen leicht zu erreichen sind. Die Nähe zu Transport- und Verkehrsknotenpunkten ist überaus wichtig. So mietet HSBC zum Beispiel Räumlichkeiten in einem WeWork-Bürogebäude in der Nähe des Londoner Bahnhofs Waterloo – ein wichtiger Knotenpunkt für den Süden Englands.

Auch wenn viele Berufstätige einen Teil der Woche von zu Hause aus arbeiten, wird der Gang ins Büro weiterhin notwendig sein, um mit Kunden und Kollegen zusammenzutreffen. WeWork bietet für diese Besprechungen und Konferenzen flexible und attraktive Räumlichkeiten an praktisch gelegenen Standorten.

Die ungezwungenen Räumlichkeiten in den Gebäuden sind auf den gegenseitigen Austausch ausgerichtet. Es gibt keine Hierarchie wie im altmodischen Eckbüro mit dem Schreibmaschinenpool repräsentiert. Kurzum: Diese Büros bieten Berufstätigen eine moderne Arbeitsweise.

Tolle Ideen sind nicht immer lohnenswerte Investitionen

Unternehmen können auf eine sehr erfolgreiche Idee kommen, ohne dass es sich unbedingt lohnt, darin zu investieren. Nach unserer Auffassung übt WeWork bereits eine disruptive Wirkung auf den Büromarkt in vielen Städten aus, und dieser Trend wird auf jeden Fall zunehmen. Wenn Mitarbeiter einmal das Arbeiten in einer modernen, komfortablen und behaglichen Umgebung erlebt haben, werden sie kaum mehr in ein altmodisches, steifes Büro zurück wollen. Und genauso wenig wollen Finanzchefs zu den Fixkosten zurück, wenn sie feststellen, dass sie diese effektiver managen können.  

WeWork befindet sich auf einem schnellen Expansionskurs, doch wird das Erfolgskonzept auch von anderen nachgeahmt. Sein disruptiver Einfluss dürfte auf dem weltweiten Büromarkt spürbar werden, ob WeWork auf diesem Weg aber weiterhin Zeichen setzen wird, ist eine andere Frage.