4 Min | Perspektiven

Ausblick 2020: Europäische Gewerbeimmobilien


  • Der Markt polarisiert sich zwischen den Sektoren, die sich am besten und am schlechtesten entwickeln
  • Die Mietnachfrage wird derzeit mehr von strukturellen Kräften als von der Konjunktur bestimmt
  • Eine große Menge Kapital versucht, sich einen Weg in den Markt zu bahnen. Die Kluft zwischen Immobilien- und Anleiherenditen ist jedoch immer noch groß

Ein auffallendes Merkmal der europäischen Gewerbeimmobilien besteht derzeit darin, dass sich die Werte in verschiedenen Sektoren nicht nur mit unterschiedlichem Tempo, sondern gar in entgegengesetzte Richtungen bewegen. Anleger dürfen nicht nur einen, sondern müssen mehrere Immobilienmärkte im Blick behalten. Die größte Divergenz besteht zwischen Einzelhandels- und Lagerimmobilien (Industrie).

Der Kapitalwert britischer Lagerhallen stieg in den zwölf Monaten bis September 2019 um 5 %. Der Kapitalwert von Einzelhandelsobjekten fiel um 13 %. Diese Kluft spiegelt sich in ganz Kontinentaleuropa wider. Gleichzeitig fragmentiert sich der Büroimmobiliensektor, da der Wert von Bürohäusern in Stadtzentren steigt und der Wert vieler in Vororten gelegener Büroparks sinkt.

Die Wertentwicklung europäischer Gewerbeimmobilien seit 2015

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Quelle: CBRE European Valuation Monitor, Schroders. November 2019. Umbasiert auf 100 per Q1 2015.

Die Nachfrage wird von Schlüsselthemen und nicht nur einer gesunden Konjunktur angeregt

Diese Divergenz bringt zwei Trends zum Ausdruck. Zum einen ist die Nachfrage nach Gewerbeflächen zwar immer noch von der Konjunktur abhängig. Doch ist sie nicht der ausschließliche Nachfragefaktor. Die Nachfrage wird auch von langfristigen strukturellen Kräften oder Themen geprägt, wie zum Beispiel der alternden Bevölkerung, Nachhaltigkeit, Technologie und Urbanisierung. Der grundlegende Faktor, der einen Keil zwischen den Werten von Einzelhandels- und Lagerimmobilien treibt, ist das Wachstum des Online-Handels zulasten der Ladengeschäfte. 

Die Kluft zwischen Büroparks in Stadtzentren und in den Vororten lässt sich zum Teil mit der Tendenz der Technologie erklären, gleichzeitig die Zahl der Stellen für hochqualifizierte Beschäftigte zu erhöhen und die Zahl der Stellen für Mittelqualifizierte in Callcentern sowie den Backoffice- und Verwaltungsbereichen zu reduzieren. Zudem fehlen in vielen Büroparks die Annehmlichkeiten und Komforteinrichtungen, die Arbeitgeber immer öfter benötigen, um Mitarbeiter gewinnen zu können. Auch die Anbindung an den öffentlichen Verkehr ist oftmals unzureichend, weshalb die Mitarbeiter darauf angewiesen sind, mit dem Auto zur Arbeit zu fahren.

Der Markt ist äußerst fragmentiert

Das zweite charakteristische Merkmal des europäischen Markts für Gewerbeimmobilien ist, dass trotz des großen Kapitalvolumens – sowohl auf lokaler und globaler Ebene –, das sich einen Weg auf den Markt zu ebnen versucht, keine nennenswerte Rückkehr zu dem willkürlichen Kaufverhalten in den Jahren 2005 bis 2007 beobachtet werden kann. Die Einzelhandelsrenditen steigen (da die Kurse fallen) im Gegensatz zu den flach verlaufenden oder gar fallenden Renditen (da die Kurse anziehen) in anderen Sektoren.

Des Weiteren liegt der Unterschied zwischen den Renditen von primären und sekundären Vermögenswerten in vielen, wenn auch nicht allen, Marktbereichen immer noch bei 0,5 bis 1,0 Prozentpunkten. Primäre und sekundäre Vermögenswerte beziehen sich auf den Wert oder die Qualität der unterschiedlichen Arten von Gewerbeimmobilien. Anleger bleiben Schulden gegenüber vorsichtig. So sollten sich Notverkäufe in Grenzen halten lassen, wenn die Werte in einem wirtschaftlich schwächeren Umfeld sinken. Der durchschnittliche Beleihungsauslauf – der Darlehensbetrag im Verhältnis zum finanziellen Wert der Immobilie – bei nicht börsennotierten europäischen Fonds ist viel geringer (25 %) als 2008 (40 %). Die meisten REITs (Real Estate Investment Trusts) weisen ebenfalls einen geringeren Verschuldungsgrad auf.

Welche Märkte bevorzugen wir?

Büros

Wir schätzen Büroflächen in Wachstumsmetropolen mit vielfältigen Wirtschaftszweigen nach wie vor als attraktiv ein, zum Beispiel Amsterdam, Berlin, Kopenhagen, Paris, München, Manchester, London und Stockholm. Die Leerstandsquoten in vielen dieser Städte befinden sich auf dem tiefsten Stand seit 15 Jahren, und die Zunahme der Bauvorhaben dürfte der Erhöhung des Mietpreisniveaus nicht bremsen. Die Renditen erstklassiger Büroimmobilien in Stadtzentren muten mit 2,75 % bis 3,0 % teuer (oder niedrig) an, doch fallen die Renditen in angrenzenden Bezirken höher aus. Außerdem sollten Sanierungsprojekte unseres Erachtens attraktive Erträge erzielen.

Der Londoner Büromarkt ist komplex. Positiv zu bewerten ist, dass die Technologie- und Mediensektoren weiter expandieren, die Bürorenditen höher sind als in Paris und Berlin – was ungewöhnlich ist – und das Neuangebot begrenzt ist. Als Nachteil erweist sich, dass der Brexit die Nachfrage von Finanzdienstleistern nach Büroflächen potenziell negativ beeinflussen könnte und die Zinsen höher sind als in Kontinentaleuropa. Außerdem ist der angeschlagene Anbieter von Coworking-Flächen WeWork nach dem Staat der zweitgrößte Nutzer von Büroflächen in London. Unsere Strategie liegt darin, den Fokus auf Londoner Bezirke wie Bloomsbury, Shoreditch, South Bank und Soho zu legen, wohin Unternehmen aus Technologie, Medien und Biowissenschaften kommen. Die City und die Docklands meiden wir.

Einzelhandel

Der Einzelhandelssektor tut sich schwer. Während der gesamte Sektor gerade eine Neubewertung durchläuft, könnte die derzeitige Rendite von 7 % bis 8 % plötzlich verfallen, wenn Mietverträge ablaufen und Einzelhandelsunternehmen Konkurs anmelden müssen. Die echte Chance besteht darin, überflüssig gewordene Einzelhandelsflächen anderweitig zu nutzen und zum Beispiel zu Hotels, Büros und Wohnungen umzubauen. An Standorten, wo miteinander konkurrierende Verwendungszwecke nachgefragt werden, sollte dies Neunutzung ermöglichen. Es besteht gutes Potenzial, alte Ladengeschäfte in Stadtzentren und Einkaufszentren in wohlhabenden Gegenden Südenglands zu sanieren. Jedoch wird es wesentlich schwieriger sein, sekundären Einkaufszentren in Städten mit einer schwachen Wirtschaftsstruktur neues Leben einzuhauchen.

Senioren- und Sozialwohnungen

Neben den Hauptsektoren gilt unser Enthusiasmus Hotels mit Managementverträgen, Seniorendörfern und dem sozialen Wohnungsbau. Unseres Wissens gibt es in Großbritannien eine potenzielle Nachfrage nach rund 150.000 Wohneinheiten in privaten Seniorengemeinschaften. Diese Zahl entspricht dem Dreifachen des aktuellen Bestands an Seniorenwohnungen. Dies spiegelt die Realität einer alternden Bevölkerung, dem Wohlstand vieler Pensionäre über 65 Jahre, und dem Bedarf, die Einsamkeit älterer Menschen zu lindern, wider. Zudem gehen wir von einer steigenden Nachfrage nach sozial geförderten Wohnungen aus, da der Staat mehr Menschen, die an einer Lernbehinderung oder Autismus leiden, das Leben in Gemeinschaften ermöglichen möchte. Erwachsene, die in geförderte Wohnungen ziehen, erfreuen sich in der Regel einer besseren Lebensqualität und gewinnen an Selbstsicherheit und Selbstvertrauen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass sich nicht jeder Bereich des europäischen Immobilienmarkts in der spätzyklischen Phase befindet. Bauträger wählen weiterhin einen wohl überlegten Ansatz, und es besteht eine bedeutende Kluft zwischen den Immobilien- und Anleiherenditen. Obschon der Einzelhandel angeschlagen ist und einige Büro- und Logistikimmobilien mittlerweile teuer aussehen, sind wir überzeugt, dass Büroflächen an bestimmten zentrumsnahen Standorten und in regionalen Großstädten sowie mehrfach vermietete Industrieimmobilien, Mehrwertprojekte, Wohnanlagen für Senioren sowie geförderte Wohnanlagen ausgesprochenes Potenzial für attraktive Erträge bieten.

 


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Marc Brodard

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