4 Min | Perspektiven

Ist das Büro ein analoges Überbleibsel in einer digitalen Welt?


Die Covid-19-Pandemie wirkt wie ein Katalysator, der eine Reihe globaler Trends beschleunigt. Einer der wichtigsten dieser Trends, die Heimarbeit, wird uns wohl auch nach der Aufhebung der pandemiebedingten Ausgangssperren erhalten bleiben. Und da in den nächsten Jahren eine erhebliche Zahl von Menschen von zu Hause arbeiten wird, dürfte die Nachfrage nach Büroflächen auf lange Sicht deutlich zurückgehen.

Covid-19 beschleunigt die Disruption

Aktuellen Zeitungsberichten und verschiedenen Umfragen zufolge erkennen viele Unternehmen Vorteile darin, dass ein grosser Teil ihrer Belegschaft von zu Hause aus arbeitet, und sie werden diesen Trend in Zukunft unterstützen. Die technologischen Fortschritte der letzten Jahre haben die Heimarbeit auch ziemlich vereinfacht, und viele Menschen arbeiten zu Hause ähnlich produktiv oder sind sogar produktiver als im Büro. 

Hier bei Schroders arbeiten 98 % unserer Mitarbeiter seit Beginn des Lockdowns von zu Hause aus, und wir haben bisher keine Produktivitätseinbussen zu beklagen.

Der neue Londoner Firmensitz unseres Unternehmens wurde bereits unter Berücksichtigung von vermehrter Heimarbeit geplant. Das Büro bietet Schreibtische für 70 % der Belegschaft, und selbst vor dem Ausbruch der Covid-19-Krise wurden die Mitarbeiter ermutigt, mindestens einen Tag pro Woche von zu Hause aus zu arbeiten.

In Zukunft könnten Unternehmen, die neue Bürokomplexe planen, die Schreibtischkapazitäten noch weiter - auf 50 % oder sogar noch weniger - einschränken, zumal viele ihrer Mitarbeiter flexible Arbeitszeiten und Telearbeit an einigen Tagen ihrer Arbeitswoche schätzen.  

Ist das traditionelle Büro also tot?

Obwohl die Telearbeit zunimmt, können wir uns nicht vorstellen, dass die Menschen nur noch von zu Hause aus arbeiten werden. Der Mensch ist ein soziales Wesen, und Interaktion ist in vielen Unternehmen - vor allem im kreativen Sektor - wichtig.

Die Innovation, die durch die Zusammenarbeit und den Austausch mit Kolleginnen und Kollegen entsteht, leidet natürlich, wenn wir uns in der Arbeit ausschließlich in der virtuellen Welt bewegen.

Es steht ausser Frage, dass eine Fortsetzung der Telearbeit über lange Zeit den Unternehmen beträchtlichen Schaden zufügen würde. Kurzfristig ist es kein Problem, Beziehungen über Zoom oder Microsoft Teams zu pflegen. Doch auf längere Sicht würde die Entwicklung neuer Beziehungen im Unternehmen Schaden nehmen.

Aus diesen Gründen glauben wir, dass die Büronutzer auf das Modell "Nabe und virtuelle Speiche" umsteigen werden. 

Den Arbeitgebern wird es wichtig sein, ein physisches Zentrum für Zusammenarbeit, Schulungen, Mitarbeiterbindung und Aufbau der Unternehmenskultur zur Verfügung zu stellen. Während die Büroflächen schrumpfen, werden Büros außerhalb der zentralen Kernstandorte "virtuell" werden. Büros an Sekundärstandorten können weder den Arbeitgebern noch den Arbeitnehmern die erforderlichen Networking-Chancen bieten und dürften sich daher weitgehend erübrigen.

Städte vs. Vorstädte

Während das Virus die Veränderung in den Immobilienmärkten vorantreibt, wird es die Urbanisierung nicht aufhalten. Die von den Städten gebotene Leistungsfähigkeit ist unerreicht. Covid-19 wird vermutlich nicht zu einer Wiederbelebung des ländlichen Raums führen. Einige Unternehmen werden ihre Büros vielleicht von den Metropolen an sekundäre Standorte verlegen, aber sie werden in der Minderheit bleiben. 

Eigentümer von Büroflächen an schwächeren Standorten werden eine geringere Preissetzungsmacht haben. Sie werden eher gezwungen sein, sich die Preise diktieren zu lassen, als sie selbst festzulegen. 

Wenn ein Mietvertrag an einem sekundären Standort endet, kann der Mieter in den Mietpreisverhandlungen immer das Argument der Heimarbeit ins Treffen führen.

Wir glauben, dass das "Nabe-Speiche-Modell", das die Bürobedürfnisse der Unternehmen viele Jahre lang dominiert hat, einem Modell der "Nabe und virtuellen Speiche" weichen wird.

In einer Covid-19-Welt wird die Zahl der persönlichen Interaktionen abnehmen, sie werden aber an Bedeutung gewinnen. 

Arbeitgeber und Arbeitnehmer werden nur an wichtigen Networking-Veranstaltungen persönlich teilnehmen wollen. Diese werden nur in etablierten Expertise-Clustern stattfinden. Die Städte werden alles bereitstellen, was Unternehmen zum Wachstum brauchen – Wissen, Kunden, Kapital und Konnektivität. Die Unternehmen werden ihre Veranstaltungen weiterhin in Städten durchführen, und Karrieren werden in Städten aufgebaut werden.

Das Büro der Zukunft könnte ganz anders aussehen

Wir glauben zwar, dass Büros weiterhin ihren Zweck erfüllen werden, dass sich aber ihre Konfiguration, ihre Funktion und ihre Mietstrukturen ändern werden. Der wichtigste Aspekt dieser Veränderung wird ein erhöhter Flexibilitätsbedarf sein.   

Vor dem Ausbruch der Covid-19-Krise stieg die Zahl der sogenannten "Core & Flex"-Mietverträge ständig. Die Zahl dieser Mietverträge wird in Zukunft enorm steigen, da die Unternehmen immer mehr Flexibilität erwarten. "Core & Flex" bedeutet, dass ein Unternehmen einen kleineren Kernbereich in Anspruch nimmt, den es braucht, um zu funktionieren, mit der Option, das Büro zu erweitern, wenn mehr Platz benötigt wird.

Dieser "flexible" Bereich wird oft als "Ziehharmonika" bezeichnet, weil er ganz nach Bedarf auseinandergezogen und zusammengeschoben werden kann. Flexibilität für den Mieter bedeutet für den Vermieter weniger Sicherheit bezüglich seiner Mieteinnahmen. Das wird Auswirkungen sowohl auf die Bewertungen solcher Büroobjekte als auch auf die Breitschaft der Banken haben, Kredite für sie zu vergeben. Auch der Wert von Objekten, die keine stabilen Erträge erzielen, könnte sinken. Ebenso könnten Banken die Höhe der Kredite, die sie gegen Besicherung zu vergeben bereit sind, reduzieren, um das höhere Risiko auszugleichen.

Was bedeutet das für den Wert von Bürogebäuden?

Für Objekte an verkehrsmässig gut angebundenen Standorten, die Wissens- und Networking-Chancen bieten, wird sich nicht viel ändern.  Während die Ertragssströme kürzer ausfallen könnten, dürften sie sich aufgrund der Nachfrage durch Mieter, die an Drehpunkten der "wissensbasierten Wirtschaft" präsent sein müssen, als widerstandsfähig erweisen. 

Büroobjekte an Standorten, die den Mietern keine Vernetzungs-, Kooperations- oder Produktivitätsvorteile bieten können, müssen hingegen mit dramatischen Nachfrage- und Wertminderungen rechnen.

Die rückläufige Nachfrage nach Büroflächen ähnelt den Veränderungen, die wir im Einzelhandelssektor erleben. Trotz des Wachstums des E-Commerce und des Erfolgs von Unternehmen wie Amazon besteht nach wie vor ein Bedarf an physischen Geschäften. Die Technologie hat jedoch den Platzbedarf insgesamt verringert und wird dies auch weiterhin tun.

Dasselbe gilt für den Bürosektor. Wir sind der Meinung, dass es aus vielen Gründen nicht praktikabel ist, fünf Tage pro Woche von zu Hause aus zu arbeiten, sodass weiterhin Bedarf an Büroräumen bestehen wird. Die Technologie hat die Art und Weise, wie Einzelhandelsobjekte genutzt werden, und den Wert dieser Anlagen strukturell verändert. Der Bürosektor steht vor einem ähnlichen Wandel.


Die hierin geäußerten Ansichten und Meinungen stammen von den Autoren und stellen nicht notwendigerweise die in anderen Mitteilungen, Strategien oder Fonds von Schroders oder anderen Marktteilnehmern ausgedrückten oder aufgeführten Ansichten dar. Diese können sich ändern.