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Weshalb der Markt für Immobilienanleihen immer weiter wächst

Zahlreiche Private-Asset-Klassen florierten nach der globalen Finanzkrise, aber das Wachstum des Markts für Immobilienanleihen war wirklich bemerkenswert. Diese Dynamik hält ungebrochen an.  

Traditionelle Finanzierungsquellen schrumpften nach der globalen Finanzkrise, insbesondere, da Banken ihre Kreditvergabe angesichts strengerer aufsichtsrechtlicher Kontrollen einschränkten. Der Bedarf an Immobilienkrediten bestand jedoch weiterhin. Diese wachsende Finanzierungslücke wurde mit privaten Krediten, die durch Immobilien besichert waren, geschlossen.

Der Rückgang bei der Darlehenskapazität und -Bereitschaft wurde durch Covid-19 noch verstärkt, da sich die Kreditgeber auf ihre bestehenden Portfolios und eventuellen Bilanzverluste konzentrierten.

Der Rückzug traditioneller Kreditgeber erklärt jedoch nur, warum das Angebot an privaten Immobilienanleihen gestiegen ist. Um zu verstehen, warum auch die Nachfrage zugelegt hat, müssen wir uns das Anlegerinteresse genauer ansehen.

Ausstehende Bankkredite an Gewerbeimmobilien (in Mrd. Euro)

Quelle: PMA UK Forecast Service 2020

Was habe ich davon?

Die Suche nach Rendite und die Diversifikationsargumente werden den meisten in groben Zügen bekannt sein. Das geldpolitische Umfeld drückt die Renditen traditioneller Anleihen schon seit zehn Jahren nach unten. Niedrige Zinsen haben Aktien außerdem zu neuen Höchstständen geführt, zum Teil durch die Renditejagd und zum Teil aufgrund der Auswirkungen auf die Diskontsätze.

Gleichzeitig haben die Korrelationen zwischen traditionellen Anlageklassen zugenommen – insbesondere in Zeiten großer Wertschwankungen. Da konventionelle Diversifizierungs- oder Absicherungsstrategien weniger effektiv wurden, stieg das Interesse an Nischenbereichen, die wirklich differenzierte Renditequellen boten.

Diese Gründe tragen maßgeblich zu der seit 2009 zunehmenden Dynamik bei der Kapitalbeschaffung für Private Assets bei. In der Tat hat die durchschnittliche private Kapitalbeschaffung die ursprünglichen Ziele in jedem Jahr seit 2017 konsequent übertroffen.

Aber warum sind gerade Immobilienanleihen so attraktiv?

Zunächst einmal sind die mittelfristigen Aussichten für Immobilien insgesamt günstig. Durch die Covid-19-Krise sind die Märkte in einem guten Zustand. Die Leerstandsquoten liegen in mehreren Segmenten auf einem Rekordtief. Es ist zwar richtig, dass ein echtes und nachhaltiges Wirtschaftswachstum (im Gegensatz zu einer Erholung) derzeit noch fehlt und dass das Mietwachstum verhalten ist. Dies wird jedoch durch ein begrenztes neues Angebot ausgeglichen, denn die Bauunternehmer sind aufgrund der Pandemie vorsichtig geworden. Die Fünfjahresprognosen sind ermutigend.

Prognose der Gesamtrendite aller Immobilien in Großbritannien, gestützt auf Einnahmen

Quelle: Prognose des Investment Property Forum (IPF) zur Gesamtrendite aller Immobilien in Großbritannien, Herbst 2020

Immobilienanleihen können Anlegern im Vergleich zu ähnlich eingestuften Unternehmensanleihen attraktive Renditen von 100 bis 150 Basispunkten bieten – hauptsächlich aus Erträgen zuzüglich einer Illiquiditätsprämie. Auch die Risikomerkmale gegenüber Unternehmensanleihen und Aktien sind günstig.

Abwärtsschutz bieten die physische Deckung, ein erhebliches Kapitalpolster und robuste Darlehensstrukturen. Die Zinssensitivität ist durch variabel verzinsliche Kreditkupons eingeschränkt, die sich an Änderungen der Zinsen anpassen. Dadurch wird der Wert bei steigenden Zinsen geschützt oder die „Duration“ begrenzt. Die Korrelation zum S&P 500 Index ist historisch gesehen negativ.

Einheitlicher Aufschlag ggü. Investment-Grade-Unternehmensanleihen

Wenn es zu einem Ausfall kommt, können Kreditgeber normalerweise direkt mit dem Kreditnehmer verhandeln. Dies liegt daran, dass Immobilienkredite in der Regel von einem oder wenigen zugrunde liegenden Anlegern (im Vergleich zu mehreren Anlegern bei einer öffentlichen Unternehmensanleihe) gehalten werden. Dieser direkte Verhandlungsprozess kann Immobilieninvestoren eine größere Verhandlungsmacht und die Möglichkeit geben, aufkommende Probleme proaktiv zu lösen, bevor sie zu einem großen Problem werden. Außerdem sollte dies einen strafferen „Sanierungsprozess“ für notleidende Kredite bedeuten.

Wenn ein Ausfall nicht vermieden werden kann, können die Kreditgeber ihre Kreditsicherheit für die zugrunde liegenden Immobilien geltend machen und die Immobiliensicherheiten liquidieren, um ihr Darlehen zurückzuerhalten. Inhaber vorrangiger Immobilienkredite mit einem vorrangigen Wertpapier und klaren Auflagen können in der Regel sicherstellen, dass diese Geltendmachung und Liquidation zeitnah mit einer höheren Einbringungsquote als unbesicherte Unternehmensanleihen erfolgen.

Die Chance der Finanzierungslücke

Die Chance, die sich aus dem steigenden Bedarf nach alternativen Kreditgebern ergibt, ist für Anleger in Immobilienanleihen vorteilhaft. Aufgrund der überlegenen Kontrolle und Nachfragedynamik zugunsten des Anlegers sind die risikobereinigten Renditen verlockend, insbesondere im Vergleich zu konventionell gehandelten Unternehmensanleihen mit ähnlicher Bonität.


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