Perspectivas para 2018: ciudades globales
El auge de los gigantes tecnológicos globales influirá cada vez más en la inversión inmobiliaria.
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Unas perspectivas que incorporen una visión sobre la economía mundial tienen muchas probabilidades de errar. Sencillamente, resulta demasiado complicado saber dónde podrían surgir noticias positivas o negativas y cómo los mercados reaccionarían ante ellas.
Sin embargo, podemos ofrecer perspectivas sobre nuestra área de especialización: la inversión en ciudades concretas y en subsectores específicos del mercado inmobiliario.
La segunda revolución industrial
Creemos que el mundo está cambiando a una velocidad nunca vista desde la Revolución Industrial. Eso tiene profundas implicaciones para los lugares donde vivimos y el uso que hacemos de los edificios.
A medida que el mundo se industrializaba a mediados del siglo XIX, era necesaria la formación de capital para que las nuevas fábricas crecieran. Por fortuna, los banqueros, los abogados y los contables que facilitaron esta financiación no necesitaban estar a proximidad de estas fábricas. Estos conocimientos especializados comenzaron a formarse en las grandes aglomeraciones urbanas: las ciudades. La llegada de las nuevas tecnologías (los servicios postales baratos, el teléfono y la luz eléctrica) hizo que los edificios de las ciudades pudieran seguir atendiendo las necesidades de las industrias pesadas situadas en zonas más alejadas.
Los avances de la tecnología como catalizador para la formación de ciudades fue un punto de inflexión para la historia de nuestras ciudades. Nos encontramos en un segundo punto de inflexión.
Empresas tecnológicas
A día de hoy, podemos establecer un paralelismo con la enorme envergadura de las empresas que dominan la economía y nuestras vidas diarias. Estamos hablando, naturalmente, de las empresas tecnológicas.
La diferencia entre el momento actual y el siglo XIX es que los grandes empleadores se situaban al exterior de las ciudades mientras que ahora las grandes empresas tecnológicas necesitan ubicarse al interior de las ciudades. Este hecho aumenta o disminuye la demanda de las empresas en determinadas ubicaciones. A esto lo llamamos el efecto de recentralización.
Estos colosos tecnológicos dan trabajo a un elevado número de personas y requieren una mano de obra extensa y bien formada. A diferencia de los grandes empleadores de la revolución industrial —es decir, las fábricas—, las empresas tecnológicas necesitan asentarse en ciudades para captar a los empleados adecuados y aprovechar las redes de transporte público para llevar a las personas al lugar de trabajo. El sector tecnológico es el gran responsable de la recentralización.
La demanda de este sector influye en qué ciudades marchan bien y cuáles no. Asistimos actualmente a una división de las ciudades del mundo en función de su fortaleza económica a medida que van quedando marginados más centros regionales. Únicamente un reducido número de ciudades podrá dar cabida a los empleadores más grandes, lo que conduce a una situación en la que el ganador se lo lleva todo.
Invertir en ubicaciones concretas, atendiendo al índice Schroder Global Cities, nunca había sido tan importante.
El impacto de la tecnología en el mercado inmobiliario
Las empresas tecnológicas no son solo una gran fuente de empleo que influye en la salud económica de una ciudad, sino que sus productos influyen en los patrones de la demanda de inmuebles en esas ciudades.
La tecnología está cambiando la forma en que usamos los inmuebles. Un ejemplo de ello sería el comercio electrónico. Actualmente, el 16% de todas las ventas minoristas se realiza de forma online en EE. UU.
El efecto que este cambio está teniendo en la demanda de las empresas de distribución está cambiando el panorama de la distribución tradicional. Aproximadamente un 84% del gasto no se está realizando mediante el comercio electrónico, por lo que queda mucho recorrido a medida que los usuarios de comercio electrónico más jóvenes vayan sustituyendo a los consumidores tradicionales de mayor edad. De hecho, ya empezamos a observar cómo desaparecen algunos grandes almacenes y cómo otros muchos negocios sucumben ante el poder de Amazon. Los datos indican que esto es solo el principio.
De nuevo, los paralelismos con la Revolución Industrial son evidentes. En la época victoriana, el progreso del sector industrial creó nuevas áreas de demanda y propició enormes cambios sociales.
Si nos trasladamos al momento actual, vemos que la tecnología está incidiendo en prácticamente todas las esferas de nuestras vidas y los límites están redibujándose. Los dispositivos móviles desempeñan un papel cada vez más importante en nuestra forma de comprar, viajar, comunicarnos y buscar información.
Las consecuencias de este cambio están impulsando las rentabilidades de la inversión.
Qué funciona y qué no
El uso y la adopción de las nuevas tecnologías están dando forma al sector inmobiliario y esta demanda está concentrándose en los puntos de consumo masivo: las ciudades.
Veamos algunos ejemplos. La demanda de almacenes ha aumentado, ya que los paquetes se piden por Internet; la demanda de centros de datos ha aumentado, ya que cada vez se transmiten y almacenan más datos; y la demanda de proveedores de oficinas flexibles ha aumentado para dar acomodo a las diferentes modalidades de trabajo.
La contrapartida de lo anterior es el descenso de la demanda de tiendas físicas y la caída de la demanda de oficinas descentralizadas.
La idea que se deriva de ello es la siguiente: si no se poseen los tipos de inmuebles adecuados, existe el peligro real de que la tecnología le haga a la inversión lo que Amazon ya le ha hecho al negocio de los libros y lo que Uber le está haciendo a los servicios de taxi. Los límites están redefiniéndose, los «disruptores» están desembarcando y el mercado inmobiliario no es inmune a esta situación.
No creemos que este cambio haya alcanzado ya su culmen. Nada más lejos de la realidad. Observamos una serie de cambios de amplio calado que ya empiezan a dejarse sentir.
Una paradoja interesante es que la capacidad para trabajar de forma remota no se traduce en una descentralización. Más bien al contrario. El auge de los proveedores de oficinas flexibles es una prueba de que la concentración de competencias es más importante que nunca a la hora de establecer redes. La diferencia es ese espacio de trabajo no se ubica todos los días en el mismo edificio. Estamos entrando en la era del trabajo remoto, que es distinto de trabajar desde casa. La tecnología nos permite trabajar desde casi cualquier lugar y los proveedores de oficinas flexibles como WeWork facilitan esta tarea.
Conclusión
Nunca ha sido tan importante invertir en los activos adecuados en las ubicaciones adecuadas. La necesidad de recentralización se basa en la difusión del conocimiento, pero desde diferentes lugares, no desde uno solo.
Las grandes empresas están concentrando más personas en menos lugares y la tecnología está cambiando los patrones de demanda, haciendo que algunos tipos de inmuebles resulten tremendamente valiosos y que otros queden obsoletos.
Usando el exclusivo enfoque de Global Cities a la hora de identificar empresas con la mejor exposición a ciudades, podemos invertir en centros clave de todo el mundo y seleccionar las bolsas de demanda dentro de estas ubicaciones.
Intentar vaticinar el rumbo de la economía mundial es imposible. Sin embargo, somos optimistas acerca de la capacidad de nuestras estrategias para brindar rentabilidades duraderas a nuestros clientes, sobre todo si nos adentramos en un períodode mayor incertidumbre.
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