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Cómo nos comprometemos con ESG en el crédito Asiático de bienes raíces

Los bienes raíces asiáticos atraen mucha atención e interés por haber sido una parte esencial del crecimiento económico extraordinario en la región durante las últimas décadas. Así como este crecimiento ha sido muy llamativo, también parecen haberse acumulado algunos riesgos y excesos.

En China, la urbanización, el desarrollo y la construcción han sido claves para la ambición del gobierno del Partido Comunista Chino de sacar de la pobreza a millones de sus ciudadanos. De 2005 a 2018, el valor de las hipotecas de los propietarios creció de RMB 5 billones a RMB 25 billones, o alrededor del 10 % del PIB a casi el 30 %, según el Banco Popular de China.

A través del proceso de desarrollo inmobiliario, se ha establecido firmemente la relación entre el sector inmobiliario y la política gubernamental por medio de las condiciones crediticias. En el curso de esta expansión a gran escala en el desarrollo inmobiliario, las empresas inmobiliarias se han endeudado aún más, generando preocupación sobre los balances y lo que muchos ven como estándares de préstamos poco claros.

Los bienes raíces son un componente importante del mercado crediticio asiático

Las empresas inmobiliarias ahora representan una gran parte de los mercados crediticios de la región, especialmente en el extremo más riesgoso del espectro. En grado de inversión (con denominación en dólares estadounidenses), los bienes raíces asiáticos han subido de poco menos del 3 % del índice, en agosto del 2000, a casi el 9 % en la actualidad. Sin embargo, en "high yield" o grado especulativo, los bienes raíces representan alrededor del 50 % del índice, y ni siquiera apareció en el 2000.

Las empresas con calificación crediticia en grado especulativo, BB o inferior (grado de inversión es BBB o superior), suelen ser más pequeñas, tienen niveles de deuda más altos y, a veces, estándares de gestión más bajos.

El caso actual de alto perfil del promotor inmobiliario Chino Evergrande pone en relieve la cuestión. La empresa ha acumulado una deuda sustancial y parece haber sufrido una crisis de dinero en efectivo el año pasado, y tuvo que recurrir a vender activos para seguir siendo solvente.

El año pasado, las autoridades de China implementaron una política de "tres líneas rojas", que limita efectivamente el nivel de endeudamiento permitido para las desarrolladoras.

Los inversores asiáticos en bonos corporativos no pueden ignorar a este sector, pero requiere un abordaje cuidadoso. Nuestros análisis de inversión siempre integran el ESG. En general, hemos encontrado en el sector inmobiliario una falta de transparencia y estandarización en la información y la presentación de infirmes en materia ESG.

Consideramos que era necesario abordar esto para garantizar que podemos realizar un análisis exhaustivo y eficaz, y tomar decisiones de inversión mejor informadas.

El comienzo del compromiso

Existen varios factores ESG sustanciales para el sector. La eficiencia energética mejorada de los edificios ha surgido rápidamente como una tendencia en el movimiento por economías más verdes. A raíz de los riesgos para los trabajadores de la construcción y también en términos de regulaciones y estándares para la construcción, la seguridad es un factor esencial para los controles y las mediciones.

Los informes ESG de muchas empresas inmobiliarias no incluyen detalles cuantitativos y, cuando lo hacen, el alcance de lo que se informa varía. Por ejemplo, una empresa podría informar el 80 % de sus propiedades dentro de ciertas regiones por factores de seguridad, pero solo el 30 % en lo que respecta al medio ambiente. Quizás no sea sorprendente por la falta de requisitos.

Cuando existen requisitos, para las empresas que cotizan en la bolsa de la RAE de Hong Kong o aquellas que afirman cumplir con la Iniciativa de Reporte Global (GRI), la presentación de informes no siempre es particularmente significativa. Algunas empresas, por ejemplo, no reconocen a la seguridad como una cuestión significativa. Una tendencia general es que los informes ESG se inclinen hacia la retórica y las citas en lugar de los datos.

Nuestras medidas

Hemos recopilado y enviado un cuestionario a 50 empresas inmobiliarias que abarcaba cuestiones ESG con la intención de obtener datos cuantitativos más estandarizados. Esta es también una forma de trabajar con las empresas para ayudarlas a desarrollar un proceso. Algunas de estas empresas son más pequeñas y han luchado para destinar los recursos necesarios para la presentación de informes en materia ESG.

Para entrar en contexto, durante el 2020, Schroders entabló más de 430 compromisos con 360 empresas a lo largo de Asia, que representa el 20 % del total de los compromisos de Schroders en el año.

Preguntas realizadas:

  • ¿Cuántas unidades habitacionales asequibles ha construido y planea construir a lo largo de los años?
  • ¿Qué porcentaje de la población abarca su servicio de transporte público y de servicios públicos en su área local?
  • Indique los vehículos de financiación del gobierno local (LGFV) en la región. ¿Cuáles son las diferencias entre dichos LGFV en términos de posicionamiento gubernamental?
  • Indique los vehículos de financiación del gobierno local (LGFV) en la región. ¿Cuáles son las diferencias entre dichos LGFV en términos de posicionamiento gubernamental? En China, los gobiernos locales establecen los vehículos de financiación del gobierno local (LGFV) para financiar proyectos de inversión gubernamentales para la remodelación urbana, las viviendas y los servicios sociales municipales como el transporte en metro, el tratamiento de aguas residuales y los servicios públicos. Por lo general, estas entidades no cotizan en bolsa y es posible que no den a conocer la totalidad de la información.
  • ¿Tiene algún edificio ecológico, servicios públicos ecológicos o proyectos ecológicos en su cartera?
  • ¿Podría proporcionar estadísticas sobre salud y seguridad?

Nuestras conclusiones y planes a futuro

Al principio, solo respondieron de 5 a 10 empresas. El número aumentó a alrededor de 20 después de hacer un seguimiento individual, utilizando los compromisos con empresas ya establecidos y frecuentes para explicar el objetivo de la encuesta.

En estas conversaciones, un claro resultado positivo fue que pudimos brindar información sobre los bonos verdes y alentar a las empresas a que los tengan en consideración. Los bonos verdes son un tipo de bono emitido por empresas o países a través de los cuales los fondos recaudados se utilizan específicamente para proyectos o propósitos ecológicos.

La emisión de bonos verdes de los desarrolladores de China ha aumentado de alrededor de 3 mil millones a 6 mil millones de dólares. El número de emisores de deuda ha aumentado de siete en 2020 a 16 en lo que va del 2021.

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Una vez realizada la encuesta, verificamos que casi todas las empresas tienen un Informe Sostenible anual o tienen la intención de publicarlo y están trabajando para desarrollar un marco u objetivos ESG.

Gracias a las respuestas pudimos concluir que con respecto a los datos de seguridad, todas las empresas, excepto una, recopilan esta información. En lo que respecta a los datos medioambientales, todas las empresas, excepto dos, indicaron que recopilan información medioambiental, pero cabe destacar que descubrimos que en la mayoría de las empresas la calidad de los datos informados es débil.

Tenemos la intención de realizar esta encuesta al menos una o dos veces al año para hacer un seguimiento del progreso de las empresas.