Opinión de experto 

Por qué las ciudades globales pueden seguir prosperando a pesar del Covid-19


Tom Walker

Tom Walker

Co-Head of Global Listed Real Estate

Hugo Machin

Hugo Machin

Co-Head, Global Property Securities

La pandemia de Covid-19 ha acelerado la digitalización y el teletrabajo, que se convertirá en algo cotidiano para muchas personas. Aunque conllevará que se produzcan menos viajes a las ciudades, las interacciones entre profesionales y clientes en los centros urbanos -las partes más conectadas de las ciudades- cobrarán una mayor importancia. En lugar de disminuir el poder de las ciudades globales, estos cambios podrían ponerlas aún más en valor.

Las ciudades seguirán siendo importantes, pese al teletrabajo

La tecnología ha permitido que un gran número de personas trabajen desde casa durante el actual confinamiento, supliendo la necesidad de estar en una oficina a diario. Esto, hace 20 años, no habría sido posible. En este sentido, la pandemia actual ha acelerado nuestro futuro digital y durante los próximos años, muchas personas podrán elegir continuar trabajando desde casa.

Por lo tanto, prevemos que cada día habrá menos personas que trabajen en la economía del conocimiento viajando a los centros de las ciudades. Sin embargo, cuando las personas lleguen a la ciudad, y en particular al núcleo urbano (la parte más conectada de la ciudad), tendrán un mayor número de interacciones, lo que las hará más importantes para el trabajador y la economía de la ciudad. Las ciudades nutren y monetizan las ideas.

Antes de la pandemia de Covid-19, la demanda de activos reales en las ciudades se derivaba cada vez más de la economía digital. Los centros de datos y los almacenes eran los principales beneficiarios, mientras que los centros comerciales tenían que cerrar sus puertas. La demanda de espacio de oficinas ya se estaba debilitando a medida que las personas trabajaban de manera más flexible y utilizaban los servicios de empresas de oficinas flexibles (como los coworkings). Esta tendencia se ha acelerado. 

Los edificios tendrán otras funciones

La forma en que usamos los edificios en las ciudades globales cambiará. Sin embargo, esto no es nada nuevo. En Londres, por ejemplo, los viejos almacenes a orillas del Támesis, que se utilizaban para almacenar mercancías traídas al puerto de la ciudad por barco, se han reconvertido en viviendas de lujo.

Con todo, el núcleo urbano seguirá siendo vital para el funcionamiento eficaz de la economía de una ciudad global. Por ejemplo, los edificios de ciencias de la vida cercanos a las universidades son centros de investigación biomédica que contienen equipos especializados utilizados por los investigadores. Boston, que es posiblemente la ciudad líder mundial en investigación médica, ganará aún más relevancia, dado el énfasis en la atención sanitaria y la investigación.

Los centros de datos y almacenes ya han reemplazado la necesidad de centros comerciales. La realidad es que los almacenes están empezando a sustituir físicamente a los parques comerciales; el valor de los centros logísticos cercanos a las poblaciones grandes y ricas ahora supera el valor de los puntos de venta. Las transacciones de las grandes empresas de Internet reflejan su necesidad de poder distribuir desde donde la gente suele comprar. Se trata de un cambio profundo en el uso del terreno.

La necesidad de distanciamiento social es un factor clave que acelerará nuestro futuro digital. Las oficinas sufrirán un colapso en la demanda, algo que ya ha sucedido con los activos minoristas, en todos los lugares menos en los más interconectados. Los edificios de oficinas en ubicaciones secundarias, fuera del núcleo urbano, serán los que corran más riesgo de ser reconvertidos. Con un mayor número de personas trabajando desde casa, no tendrá sentido que las empresas mantengan este tipo de oficinas.

La mayoría de las empresas darán prioridad a sus oficinas en los lugares más conectados o utilizarán alternativas de oficina flexibles. Esto ya estaba sucediendo, ya que el trabajo flexible aseguraba que sólo las oficinas mejor conectadas siguieran siendo relevantes. Esto no es una noticia tan positiva para los propietarios de oficinas, pues una menor demanda agregada y clientes controlados por proveedores de oficinas flexibles reducirán aún más el poder de fijación de precios.

El exceso de espacio de oficina tendrá que ser reconvertido en el futuro, a menos que sea en el núcleo urbano de una ciudad (la parte más esencial). La demanda de un uso mayor y mejor verá, con toda probabilidad, que los activos inmobiliarios de oficinas se reconviertan, de la misma forma en que está sucediendo ahora con los activos de las empresas minoristas.  

La urbanización sigue siendo una tendencia a largo plazo

La urbanización es una tendencia a largo plazo que se ha acelerado desde los primeros días de la revolución industrial. Creemos que el Covid-19 no va a afectar esta tendencia. La actividad económica no va a volver a las zonas rurales y las ciudades más fuertes, como Londres y Nueva York, seguirán creando oportunidades económicas. Creemos que las ciudades siguen siendo la forma más eficiente para que los humanos vivan y trabajen.

Una de las principales ventajas de las ciudades globales es la posibilidad de que las industrias se agrupen, impulsando la eficiencia mediante el intercambio de conocimientos y experiencias. Esto atrae capital externo (capital riesgo) creando una profecía autocumplida de inversiones y rentabilidad.

De hecho, la especialización de algunas ciudades globales puede concentrarse más, por ejemplo, en finanzas, medios de comunicación y tecnología: a medida que la gente viaje menos, aumentará la necesidad de concentrarse en torno al centro reconocido de su campo profesional. Por ejemplo, Los Ángeles para el entretenimiento, o Londres para los seguros. Una vez más, se trata de maximizar las interacciones.

Desde una perspectiva económica, las ciudades globales tienen un enorme poder adquisitivo, a menudo debido a que son puntos de consumo masivo. Después del Covid-19, continuarán siendo los impulsores del PIB de los países y la regiones en los que se ubiquen. Sin embargo, vemos que la demanda de tipos de activos reales cambia, particularmente en los edificios de oficinas, y la necesidad de estar ubicados en centros físicos que destacan en campos específicos se acelera.