Perspectives

Vers un scandale des émissions dans le secteur immobilier ?


En septembre 2015, l’annonce selon laquelle Volkswagen (VW) avait vendu aux États-Unis des voitures avec un « dispositif de manipulation » installé dans les moteurs diesel avait fait grand bruit. Ce système permettait de détecter lorsque le véhicule était soumis à un test et d’en modifier les performances afin d’améliorer les résultats.

Le constructeur automobile allemand avait reconnu la pratique de ces manipulations et il était rapidement apparu que la falsification des résultats ne concernait pas uniquement les voitures vendues outre-Atlantique. VW avait ensuite avoué qu’environ 11 millions de voitures dans le monde avaient également été équipées du même logiciel.

Ce n’est évidemment pas en falsifiant des tests environnementaux et en faisant semblant de prendre des mesures que l’on parviendra à lutter contre le changement climatique. Nous aurions pu nous attendre à ce que tout le monde tire les leçons de cet épisode peu glorieux de l’industrie automobile.

Force est néanmoins de constater qu’un autre secteur tente d’autoréguler ses normes environnementales afin de pouvoir mettre en avant sa fibre écologique. Ce secteur, c’est celui de l’immobilier.

 

Quel rapport entre le scandale des émissions de VW et le secteur immobilier ?

Tout d’abord, à l’instar de l’industrie automobile, le secteur immobilier affiche l’une des empreintes carbone les plus élevées tous secteurs confondus. Il contribue actuellement à 30 % des émissions annuelles mondiales de gaz à effet de serre (GES) et consomme environ 40 % de l’énergie mondiale, selon le Programme des Nations unies pour l’environnement. Il est donc impératif que les politiques adoptées par ce secteur soient efficaces.

Ensuite, le secteur immobilier manque visiblement de coordination dans la régulation de ses émissions ou de sa trajectoire zéro émission nette. Les acteurs du secteur risquent de plus de se reposer sur des critères peu ambitieux et faciles à atteindre, qui n’entraîneront aucune réduction réelle des émissions de GES.

L’analyse des sociétés immobilières du monde entier qui investissent dans de nombreuses branches du secteur nous permet ainsi d’identifier les fausses promesses des acteurs de l’industrie. Certaines entreprises se concentrent sur des critères de leur choix afin de démontrer qu’elles ont un impact positif.

Ainsi, bon nombre des soi-disant critères « verts » de l’industrie sont tout simplement inefficaces et n’ont vraisemblablement aucun impact réel en termes de réduction des émissions de GES.

 

Pourquoi les critères verts du secteur posent-ils problème ?

À la lecture de nombreuses politiques de développement durable et autres présentations des entreprises, il apparaît clairement que le secteur place presque exclusivement l’accent sur le carbone « opérationnel » plutôt que sur le carbone « incorporé ».  Il s’agit d’une méthodologie controversée qui manque de recul.

« L’urgence climatique n’est pas un jeu et nous ne pouvons pas nous frayer un chemin à travers elle, a déclaré Joe Giddings, coordinateur du réseau Architects Climate Action Network (ACAN). Nous devons réfléchir à l’origine de nos matériaux, à la manière dont ils sont fabriqués et interroger l’ensemble de la chaîne d’approvisionnement – de la construction à la démolition et la réutilisation. »

Le carbone opérationnel est lié à l’utilisation quotidienne du bâtiment et englobe les émissions causées par le chauffage, l’éclairage, les systèmes de refroidissement... Le carbone incorporé porte en revanche sur les émissions créées dans le cadre du processus de fabrication des matériaux nécessaires à la construction du bâtiment, dont les principaux sont le béton et l’acier, deux matériaux qui génèrent d’importantes émissions de carbone.

Il n’est donc pas logique qu’un immeuble puisse être qualifié de « vert » ou « net zéro carbone » (NZC) si le coût environnemental de sa construction n’est pas pris en compte. Un immeuble ne peut pas être réellement considéré « net zéro émission » tant qu’il n’a pas remboursé ou compensé sa dette carbone initiale (le carbone incorporé) et que la problématique de sa fin de vie n’a pas été envisagée.

Le principal problème du secteur immobilier réside en ce qu’aucun mécanisme visant à réduire les émissions incorporées n’a encore été adopté à l’échelle du marché. Au contraire, en mettant l’accent sur la consommation d’énergie opérationnelle, les propriétaires de nombreux bâtiments ne sont même pas conscients que les nouvelles constructions font partie intégrante du problème, et non de la solution.

 

Carbone opérationnel vs carbone incorporé

Le carbone incorporé représente une part croissante de l’émission globale d’un actif au cours de sa vie. Selon un rapport de l’Initiative financière du Programme des Nations unies pour l’environnement paru en 2017, le carbone incorporé devrait représenter 74 % des émissions totales produites par les nouveaux bâtiments entre 2020 et 2030, et 49 % des émissions totales entre 2020 et 2050. De plus, cette proportion est vouée à augmenter dans la mesure où le réseau électrique sera de plus en plus décarboné avec la montée en puissance des énergies renouvelables.

Le système de la compensation est un autre « critère vert » qui nous paraît problématique. Il permet ainsi de payer une certaine somme pour que d’autres réduisent leurs émissions ou absorbent les GES, afin de compenser ses propres émissions. Certaines entreprises sont mises à l’honneur parce qu’elles réduisent leur carbone opérationnel en compensant simplement leurs émissions. Si nous sommes bien conscients que certaines sont obligées de recourir à ce mécanisme, pour la majorité d’entre elles, il s’agit de la voie la plus simple leur permettant de « verdir » leur blason. La compensation ne résout en rien la source du problème, à savoir l’inefficacité énergétique des bâtiments.

 

Les promoteurs immobiliers sont-ils au cœur du problème ?

En théorie, le bâtiment le plus durable est celui qui n’est pas construit. Les données montrent ainsi que se concentrer sur l’efficacité du parc immobilier existant aura un impact bien plus important que ne pourrait avoir la construction de nouveaux bâtiments NZC sur le plan opérationnel.  Cependant, on comprend aisément pourquoi le secteur immobilier ne plaide pas en faveur d’un arrêt des constructions ; le développement immobilier constitue l’ADN du secteur.

Certains experts soutiennent que nous ne devrions pas construire de nouveaux bâtiments à moins de pouvoir démontrer de l’absolue nécessité de leur construction (le « test de nécessité »). Cela permettrait de se concentrer davantage sur l’efficacité du parc immobilier existant.

La plupart des immeubles de bureaux neufs construits dans les villes aux économies avancées ne passeraient pas le test de nécessité. Les hôpitaux, les écoles et, dans certaines régions, les actifs résidentiels réussiraient en revanche très probablement le test. Un secteur immobilier à faible intensité de carbone se doit de s’engager à appliquer le test de nécessité.

 

Que doit faire le secteur immobilier pour ne pas se retrouver empêtré dans son propre scandale d’émissions ?

Le principal obstacle réside dans l’absence de consensus au sein du secteur au sujet des indicateurs durables à privilégier. Comme vous pouvez vous en douter, les intérêts personnels peuvent complexifier la discussion. Contrairement à la notation d’une obligation d’entreprise qui analyse minutieusement des facteurs tels que le ratio de couverture des intérêts, le ratio dette nette/bénéfice avant intérêts, impôts et amortissements (EBITDA) ou le ratio prêt/valeur, la durabilité ne possède pas de définition claire.

En plus de l’accent mis sur le carbone opérationnel, les nouveaux projets devraient aussi faire l’objet d’une évaluation « carbone sur l’ensemble du cycle de vie », une obligation que les régulateurs néerlandais imposent aux promoteurs depuis 2013.

Le secteur doit avancer de manière coordonnée. C’est seulement ainsi que des progrès significatifs pourront être réalisés. Après avoir été au centre de la controverse en 2015, l’industrie automobile est en train de devenir un cas d’école sur lequel se baser pour réduire les émissions de GES. Pour le secteur de l’immobilier, la voie à emprunter est claire : il faut agir de concert pour créer un changement positif avant qu’il ne soit trop tard.  

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