Marchés

Perspectives pour 2018 : Immobilier commercial européen

Le marché européen de l’immobilier commercial a connu une nouvelle année favorable en 2017. Le rendement global au Royaume-Uni a atteint 9 % sur les dix premiers mois de l’année et les indicateurs à court terme laissent entrevoir des rendements similaires en France, en Allemagne et dans les pays nordiques.

28/12/2017

Duncan Owen

Duncan Owen

Responsable Immobilier mondial

Le marché européen de l’immobilier commercial a connu une nouvelle année favorable en 2017. Le rendement global au Royaume-Uni a atteint 9 % sur les dix premiers mois de l’année[1] et les indicateurs à court terme laissent entrevoir des rendements similaires en France, en Allemagne et dans les pays nordiques. Sachant que les prix dans bon nombre de grandes villes européennes ont augmenté de 30 à 40 % depuis 2013, et que l’immobilier est un marché éminemment cyclique, la question inévitable désormais est de savoir si nous sommes proches de la fin du cycle en cours.

 

La toile de fond est encourageante…

Si l’on examine la manière dont l’immobilier commercial a contribué à sa propre ruine par le passé, qu’il s’agisse d’une augmentation exponentielle des projets ou d’un endettement excessif, il semblerait qu’à quelques exceptions près ce ne soit pas encore le cas. Dans la plupart des villes européennes, le nombre des projets d’immobilier commercial reste relativement modeste. Cela tient d’une part au fait que les nouvelles réglementations rendent les banques réticentes à financer des projets spéculatifs et d’autre part au fait que les projets d’immobilier résidentiel sont souvent plus rentables pour les promoteurs compte tenu du prix élevé des logements. En outre, les banques continuent d’adopter une approche rigoureuse de l’octroi de crédit. Contrairement à la période 2005-2007, la majorité des acquisitions récemment réalisées en Europe ont été financées en fonds propres plutôt que par le recours à la dette.

Nous anticipons également une forte probabilité de hausse des taux d’intérêt. L’écart de 3 à 4 % entre les rendements immobiliers et ceux de la plupart des emprunts d’État européens à 10 ans reste considérable. À supposer que les perspectives concernant la croissance économique en Europe et, partant, la croissance des revenus locatifs, restent favorables, cet écart devrait se maintenir. Les récentes évolutions constatées sur le marché américain sont rassurantes à cet égard. Alors que les rendements des bons du Trésor américain à 10 ans ont augmenté de 1 % depuis la mi-2016, les rendements de l’immobilier de bureaux et industriel sont restés stables voire ont légèrement diminué car les investisseurs misent sur la croissance continue des loyers et des revenus.

 

…mais aucun marché n’est parfait

Cependant, si nous estimons que les prix de l’immobilier commercial dans la plupart des villes européennes conservent une marge de hausse, il est bon de se rappeler que chaque cycle obéit à une dynamique qui lui est propre. La cause d’une baisse du marché pourrait être différente de celles identifiées par le passé. L’une des sources d’inquiétude concerne l’essor du populisme en Europe ces dernières années et l’accroissement des risques politiques.  Le Brexit fait clairement planer une menace sur l’emploi dans le secteur des services financiers et sur les loyers dans le segment des bureaux dans le centre de Londres. La déclaration d’indépendance de la Catalogne a assombri les perspectives des actifs situés à Barcelone.

Au regard de ces incertitudes, notre stratégie consiste à privilégier les segments du marché européen qui tirent parti des évolutions structurelles et qui devraient se montrer relativement résistants même en cas de détérioration inattendue de l’économie.

 

Le champ des opportunités

La première concerne le secteur industriel, qui bénéficie à la fois de l’augmentation cyclique de la demande des sociétés manufacturières et des acteurs indépendants de la logistique et de la croissance à long terme du commerce en ligne.  Chaque milliard d’euros additionnel de ventes en ligne induit une demande de 100 000 mètres carrés supplémentaires d’entrepôts.  Les sites de vente en ligne requièrent davantage d’espace d’entreposage que les commerçants traditionnels étant donné qu’ils ne détiennent pas de stock en magasin.  Ils doivent assembler et emballer un grand nombre de petits colis et traiter davantage de retours. Bien que les promoteurs aient réagi en construisant des entrepôts gigantesques, l’offre reste globalement inférieure à la demande et l’on constate un manque indéniable d’entrepôts de plus petite taille dédiés à la « logistique du dernier kilomètre » au Royaume-Uni, où de nombreux anciens sites industriels ont été convertis en centre commerciaux et en immeubles d’habitation.

Nous sommes également positifs sur le secteur du libre-entreposage, qui n’en est encore qu’à ses débuts dans une bonne partie de l’Europe. Notre argument à cet égard repose en partie sur le commerce en ligne, les personnes qui opèrent un site depuis leur domicile découvrant peu à peu que leur garage devient trop petit. Plus de 150 000 vendeurs professionnels sont désormais répertoriés sur le site britannique d’eBay par exemple. L’autre grand attrait du secteur est que les rendements initiaux des sites de libre-entreposage établis atteignent 6,5 % en moyenne.

Nous apprécions également les « hubs » technologiques implantés dans de grandes villes européennes (Amsterdam, Berlin, Londres et Stockholm par exemple) et certaines villes universitaires de taille plus restreinte (comme Cambridge, Dresde, Eindhoven, Karlsruhe, Lund/Malmo et Oxford).   Les technologies de l’information et les médias numériques sont les secteurs économiques dont la croissance devrait être la plus forte à l’horizon des cinq ans à venir. Or, ces secteurs se concentrent dans certaines villes capables d’offrir un réservoir de compétences. Une fois établi, ce réservoir tend à attirer des professionnels d’autres régions.  Le défi pour les investisseurs immobiliers est de mettre à la disposition des sociétés technologiques les locaux appropriés et d’anticiper les zones vers lesquelles le développement de ces hubs est susceptible de s’opérer.  Dans le secteur des sciences de la vie, nous constatons également une demande croissante de bureaux et de laboratoires situés à proximité d’universités et d’instituts de recherche. 

Enfin, nous décelons également du potentiel dans certains marchés de bureaux bénéficiant d’une demande soutenue d’entreprises diverses, qui se caractérisent par un nombre restreint de nouveaux projets et des rendements relativement élevés.  Au Royaume-Uni, ces villes « gagnantes » incluent Brighton, Bristol, Leeds et Manchester.  Ces deux dernières villes devraient également bénéficier à terme de l’amélioration des infrastructures de transport grâce aux programmes Northern Powerhouse et HS2 lancés par le gouvernement britannique. De la même manière, nous décelons des opportunités dans certaines zones de Paris situées en dehors du quartier des affaires principal (Boulogne-Billancourt, Clichy et Montrouge par exemple), où les rendements de l’immobilier de bureaux sont 1 à 1,5 % supérieurs par rapport au centre-ville et qui devraient tirer parti des nouvelles lignes de métro du réseau Grand Paris.

Pour conclure, il semble qu’après une longue période de convergence des cycles immobiliers en Europe, nous entrons désormais dans une phase nouvelle de polarisation caractérisée par une disparité bien plus importante des performances au niveau des villes et des secteurs.  La croissance accélérée des ventes en ligne de vêtements fait que la valeur faciale d’un grand nombre de centres commerciaux dans le nord de l’Europe a déjà atteint son maximum, en particulier aux Pays-Bas et au Royaume-Uni.  À l’inverse, nous pensons que les valeurs faciales de l’immobilier industriel et de bureaux dans les villes européennes « gagnantes » vont continuer à augmenter.

 

[1] CBRE UK Monthly Index, décembre 2017

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