Marchés

Perspectives 2019 : immobilier commercial européen


Duncan Owen

Duncan Owen

Responsable Immobilier mondial

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—      La durée et la vigueur de la reprise varient selon la ville et le secteur

—      Les loyers augmentent à mesure que la demande dépasse l'offre

—      Les corrections de prix peuvent offrir certaines opportunités

Les marchés européens de l'immobilier commercial ont enregistré de bonnes performances. Les prix dans les grandes villes européennes ont augmenté en moyenne de 40 à 50% depuis 2013 (source RCA) et, à l'exception de l'Europe du Sud, ils sont maintenant de 10 à 20% supérieurs à leur précédent pic avant la crise financière mondiale.

 

Les cycles sont tous différents

L'intuition suggère que les marchés doivent subir une correction mais il serait faux de supposer que les cycles immobiliers soient réglés comme des horloges. L'histoire montre que la durée et la vigueur des reprises ont énormément varié d'une ville et d'un secteur à l'autre au cours des 50 dernières années. Par exemple, le commerce en ligne creuse actuellement un fossé entre l’immobilier de commerce et industriel. Tandis que les valeurs métriques dans l’industriel au Royaume-Uni ont augmenté de 10% sur les 10 premiers mois de 2018, la valeur des centres commerciaux a chuté de 7% (source CBRE).

L'immobilier commercial européen est confronté à deux risques principaux. Premièrement, la montée des partis populistes à travers l'Europe a augmenté les chances de changements radicaux dans la politique économique. L'exemple évident est le Brexit, qui représente une menace pour les services financiers et les loyers de bureaux à la City et dans les Docklands. A l'inverse, cela a donné un léger coup de fouet à la demande de bureaux à Francfort et à Paris. En outre, la déclaration d'indépendance de la Catalogne a soulevé un point d'interrogation sur les actifs à Barcelone, tandis que le différend budgétaire entre le gouvernement italien et l'UE a affecté l'intérêt des investisseurs étrangers à Milan et à Rome.

Le deuxième risque évident est la hausse des taux d'intérêt. Schroders s'attend à ce que la Banque d'Angleterre et la Banque centrale européenne relèvent les taux de base et le taux de refinancement à 1,75% et 1% respectivement d'ici fin 2020. Pourtant, malgré la théorie classique selon laquelle les rendements immobiliers évoluent parallèlement aux rendements des obligations d'Etat, nous pensons que l'augmentation des rendements dans l’immobilier de bureaux et de la logistique au cours des 2-3 prochaines années sera limitée à 0,25-0,4%. L’immobilier de commerce pourrait être le secteur où les rendements augmenteront et la valeur des actifs baissera plus fortement.

 

Écart de rendement important

Nous n’anticipons pas une augmentation plus importante des rendements dans l’immobilier de bureaux et industriels, en partie parce qu'il existe toujours un écart de plus de 3 % entre l’immobilier institutionnel et les obligations souveraines investment grade. La moyenne à long terme n'est que de 2%. La mondialisation, en particulier pour les actifs prime, est également un facteur. Les investisseurs asiatiques, nord-américains et du Moyen-Orient, dont les coûts du capital varient, ont représenté un quart des transactions européennes en valeur au cours des neuf premiers mois de 2018, contre 17% il y a une décennie.

Cependant, la raison principale est que l'immobilier n'est pas un actif à revenu fixe et que les loyers de bureaux et industriels sont en hausse en raison d’une demande supérieure à l'offre. Les loyers des bureaux augmentent à mesure que l'amélioration de l’emploi dans les secteurs de la technologie et des services professionnels fait augmenter la demande et que de nouvelles réglementations bancaires plus strictes introduites après que la crise financière freinent le développement spéculatif. Au Royaume-Uni, les loyers industriels augmentent de 3 à 4% par an, soutenus à la fois par la croissance du commerce en ligne et par la contraction de l'offre en raison de la conversion de nombreux immeubles en logements. On observe également des signes de reprise sur les loyers industriels dans des régions en France et en Allemagne où l'offre est plus limitée (Hambourg, Munich, Paris, Stuttgart, par exemple).

Cependant, les rendements sur les actifs prime se sont comprimés pour atteindre des plus bas historiques. De plus, toute anticipation de hausse des loyers est répercutée dans les prix d’acquisition. Dans la plupart des grandes villes européennes, les rendements des bureaux prime se situant dans des quartiers d’affaires sont tombés à 3,0-3,5% et les rendements dans l’industriel prime sont compris entre 4,0-4,5%. Dans ce cadre, où trouvons-nous de la valeur ?

Sur le marché des bureaux, nous avons une stratégie en deux volets dans les grandes villes. Nous cherchons à créer de la valeur en réaménageant des bâtiments anciens dans les quartiers d’affaires. Nous examinons également les quartiers adjacents où les rendements sont plus élevés ou qui sont en mutation grâce à la technologie, les « clusters » de sciences de la vie, la modernisation, la création de nouvelles liaisons de transport ou encore grâce à de nouvelles infrastructures. Citons par exemple l'ArenA à Amsterdam, Kreuzberg-Friedrichshain à Berlin, Bloomsbury et Waterloo à Londres, Boulogne-Billancourt, Clichy et Montreuil à Paris et Solna à Stockholm.

Nous valorisons également les bureaux multi locataires dans les métropoles "gagnantes" plus petites disposant d’universités reconnues et d’une économie diversifiée (par exemple Cambridge, Leeds, Leipzig, Lyon, Manchester, Malmö, Mannheim et Utrecht). Sur le marché industriel, nous privilégions les immeubles multi locataires et les petits entrepôts de distribution, où il est encore possible (sauf à Londres et dans le Sud-Est du Royaume-Uni) d'acquérir des actifs de bonne qualité avec des rendements de 5,25% ou plus.

Nous voyons également des opportunités dans d'autres secteurs tels que les espaces de stockage individuels et l'hôtellerie, en particulier les hôtels avec des contrats de gestion. Les deux segments bénéficient des changements structurels, respectivement l’urbanisation et la recherche accrue de l’expérience client. Les deux secteurs présentent 1) des risques opérationnels qui peuvent être contrôlés par une gestion d’actif maîtrisée et  2) des rendements relativement élevés.

 

Opportunités dans l’immobilier de commerce

Est-ce le moment de revenir dans le secteur du commerce étant donné que la transition vers la vente au détail omni-canal a encore un long chemin à parcourir ? Selon les projections, la part de ventes en ligne au Royaume-Uni, par exemple, doublera presque, passant de 17 % à 30 % au cours des dix prochaines années. Malheureusement, cela suggère que la récente vague de faillites de distributeurs et de fermetures de magasins en Europe du Nord se poursuivra et qu'il y aura une baisse soutenue des loyers. A l'heure actuelle, cette réalité n'est pas reflétée dans les valorisations et les rendements dans l’immobilier commercial.

Toutefois, à l'avenir, si la plupart des investisseurs évitent le secteur et que les rendements augmentent au cours des 12 prochains mois, des opportunités dans les segments défensifs pourraient se présenter (centres commerciaux dominants, magasins de proximité par exemple). Des opportunités pourraient également apparaître dans des bâtiments en centre-ville pouvant être restructurés pour un usage mixte (appartements, bureaux, cliniques, lieux de culte, etc.).

En conclusion, nous continuons à identifier des opportunités dans certains segments du marché européen de l'immobilier commercial. La hausse des loyers de bureaux et industriels doit se poursuivre dans la plupart des villes « gagnantes » et dans certains segments tels que les hôtels où les contrats de gestion sont attractifs. La grande préoccupation est le cycle économique et de marché actuel. Bien qu’aujourd’hui nous ne soyons pas nécessairement au plus haut du marché, personne ne serait surpris si dans un an nous découvrions que nous y sommes en réalité. Par conséquent, 2019 pourrait être une année de correction et pourrait ainsi offrir de bonnes opportunités aux investisseurs bien capitalisés. Il existe plus d'un cycle immobilier en Europe.

 

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