Perspectives

Perspectives 2022 : Villes mondiales


  • Les prix des intrants et les pénuries de main-d’œuvre poussent les prix à la hausse. Les entreprises qui ne sont pas en mesure de répercuter ces coûts en pâtiront.
  • La rareté de l’offre et l’accélération de la demande vont stimuler certains sous-secteurs du marché immobilier en 2022.
  • Nous pensons que les performances seront très contrastées et certains segments du marché, comme l’immobilier résidentiel, auront un pouvoir de fixation des prix suffisant pour générer un rendement réel face à l’accélération de l’inflation.

 

Le pouvoir de fixation des prix sera déterminant en 2022

La perturbation des chaînes d’approvisionnement a provoqué une hausse des prix des biens, qui se répercute maintenant sur le marché du travail. Tout secteur du marché immobilier qui utilise des matériaux et emploie de la main-d’œuvre sera affecté négativement, à moins de pouvoir répercuter ces coûts sur les clients.

Toutefois, dans certains sous-secteurs, l’offre est insuffisante (stockage, entrepôts, centres de données, résidentiel) et les perspectives d’amélioration sont minces ; ces segments pourraient donc connaître une croissance en 2022,

et nous estimons qu’ils sont susceptibles de tirer parti de l’environnement actuel. Ils ne sont pas exposés à l’inflation des coûts, mais bénéficient d’une demande soutenue.

Le secteur résidentiel pourrait selon nous être le plus performant en 2022. La demande continue de dépasser l’offre et la hausse des taux d’intérêt rendrait les logements encore plus chers à acheter et à construire. Cela réduira encore l’offre de nouveaux biens, rendant le logement abordable pour ceux qui bénéficient du coût du capital le plus bas (à savoir les institutions). Les activités locatives, sur tous les segments de marché, devraient également bénéficier d’une croissance robuste. L’offre de logements familiaux aux États-Unis est à son plus bas niveau depuis les années 1970 et, par conséquent, les prix des logements ont fortement augmenté.

Les entrepôts bénéficient du soutien puissant des clients car la demande d’espaces dépasse l’offre. Le commerce électronique représentant désormais plus de 40 % des ventes totales sur de nombreux marchés, les entrepôts de stockage sont en nombre insuffisant. La performance du cours des titres ne sera tirée que par une demande de location encore plus spectaculaire, mais les fondamentaux d’exploitation sont solides.

Les infrastructures numériques seront un thème central en 2022. La prolifération des appareils connectés et les exigences accrues en matière de logiciels placent ces actifs au cœur de la numérisation de l’économie mondiale.

Le stockage en libre-service est un secteur qui présente de nombreux atouts. La faiblesse actuelle de l’offre, le fort pouvoir de fixation des prix et des plateformes d’exploitation performantes permettront à de nombreuses entreprises du secteur de répercuter la hausse des prix sans pénaliser l’activité. En d’autres termes, ce segment offre une solide protection contre l’inflation.

 

Les commerces, les bureaux et les constructeurs de logements pourraient être à la peine

La hausse des prix des intrants et les difficultés structurelles nous préoccupent pour la performance des trois secteurs suivants en 2022.

Les centres commerciaux seront à la peine, malgré un beau rebond en 2021. Les centres commerciaux opérant dans le secteur de la consommation cyclique, ils devraient être les plus touchés par l’inflation à mesure que le coût des biens essentiels augmente. Il existe également une forte dépendance vis-à-vis du personnel des commerces situés dans les centres commerciaux, dont les salaires devront augmenter.

Les constructeurs de logements et les sociétés du secteur hôtelier seront également sensibles à la hausse des coûts salariaux. Les premiers pourraient être en mesure de répercuter cette inflation salariale jusqu’à ce que les prix de l’immobilier ralentissent, ce qui est probable en cas de hausse des taux d’intérêt. Le secteur de l’hébergement est en outre vulnérable à l’incertitude constante entourant les déplacements, compte tenu des restrictions persistantes sur les voyages en raison de la crise sanitaire.

Le secteur des bureaux évolue également rapidement à mesure que les entreprises s’adaptent aux nouveaux modes de travail. Les mesures de confinement ont provoqué une fragmentation du marché de l’immobilier de bureau : seuls les actifs de meilleure qualité attireront les salariés sur le lieu de travail. S’il est possible qu’il y ait une pénurie de bureaux de qualité et très bien situés, les espaces de bureau présentant moins d’atouts deviendront de plus en plus obsolètes.

 

Il existe des opportunités, alors même que les marchés deviennent plus difficiles

Nous sommes convaincus que les actifs réels, notamment dans les secteurs que nous privilégions, offriront une forte protection contre l’inflation. Ils disposent d’un pouvoir de fixation des prix important, ce qui sera vital à mesure que l’inflation s’accélère. Par conséquent, les performances devraient fortement diverger : seuls certains segments du marché vont suivre l’inflation.

Même si nous pensons qu’il est peu probable que les performances du secteur immobilier en 2022 égalent celles de 2021, d’autres classes d’actifs risquent de faire moins bien encore.

Nous demeurons convaincus qu’il est toujours possible de trouver des opportunités sur des marchés difficiles et que l’investissement dans des actifs situés dans les localisations les plus recherchées offre la meilleure protection contre d’éventuels freins à la performance. Nous restons également optimistes quant à la performance des entreprises du portefeuille en 2022, compte tenu de la solidité de leurs bilans.

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