プライベート不動産戦略とREITsの比較 – 長期的にどちらが良好なパフォーマンスを示すか?

不動産投資信託(REITs)は株式市場に上場されており、通常、日次で取引を行うことが可能な一方、プライベートの不動産戦略ではそれが困難です。そのため、投資家は流動性の低い資産に対して「流動性プレミアム」を要求し、パブリック市場に対して超過リターンを提供する必要があると認識しています。Schroderの30年間の期待リターン予測では、プライベートの不動産戦略のリターンを既に推定しており、今後、これらの予測にREITsを追加することを検討しています。いくつかの調査によると、上場セグメントと非上場セグメントのリターン実績は、投資家が想定している上記の認識よりも複雑であることがわかりました。プライベートの不動産戦略のパフォーマンスは、REITsのパフォーマンスと長期的な観点でどのように異なるのでしょうか。また、差異が存在する場合、その理由は何でしょうか。

英国での経験 – 同水準で推移

英国では、プライベート不動産戦略のリターンを測定するための業界標準はMSCI/IPDプロパティ・インデックスであり、REITsのリターンの測定にはRefinitiv Datastream UK REITsインデックスを用います。両者のリターンの違いを見ると過去50年間で同水準のリターン実績となっています(表1)一方、過去5年間では、プライベート不動産戦略のパフォーマンスはREITsを上回りました。これは主に株式が売り込まれた2016年や2018年などにREITsが損失を被ったためです。ただし、MSCI/IPDプロパティ・インデックスは、グロスレバレッジ、手数料や税金の控除前のリターンを測定するものであり、投資家が達成するリターンではないことに留意する必要があります。AREF/IPDプロパティ・インデックスではこれらのコストが考慮されているため、プライベート不動産戦略の実際のリターンを評価する目的に叶ったベンチマークです。このインデックスを見ると、英国REITは、過去20年、30年においてAREF/IPDプロパティ・インデックスに対して超過リターンを提供していることがわかります。

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