부동산 투자가 실제로 사회에 영향을 미칠 수 있는 방법

마크 캘린더(Mark Callender), 부동산 리서치 헤드(Head of Real Estate Research)

전통적으로 부동산 투자자들은 빈곤지역을 멀리하고 대도시 중심가나 부유한 소도시에 집중해왔습니다. (필요성과는 별개로) 공간에 대한 수요가 대개 더 강하고 매수자와 매도자의 투자 시장이 형성되어 있기 때문입니다.

대부분의 투자자들은 금융수익 극대화에 계속 초점을 맞출 것입니다. 그러나 우리는 사회와 환경에 긍정적인 영향을 미치는 전략을 추구하는 방향으로 근본적인 전환이 이루어졌고 코로나19로 인해 그 전환 속도가 더욱 빨라졌다고 믿습니다. 선관 의무와 지속가능투자 간에 발생할 수 있는 충돌은 사회적 유익과 투자 수익률의 원천이 동일하며 유한하다는 역사적 관점을 반영합니다. 

그런 관점이 사실이었다고 해도 이제는 등식이 바뀌었습니다. 기업이나 자산의 가치는 그로부터 발생되는 사회적 유익과 점점 더 많이 연계되고 있습니다. 그 결과 연기금과 자산운용사는 선관 의무에 따라 지속가능성과 긍정적인 사회적 영향을 투자 전략에 통합시켜야 할 필요성이 증가하고 있습니다.

중대한 투자 리스크를 평가할 때는 언제나 전통적인 금융 리스크와 더불어 ESG 요인을 고려해야 합니다. 실제로 둘 간의 경계가 점점 더 흐려지고 있습니다. 각국 정부는 에너지 효율 기준을 높이고 있고 (석유 보일러 등) 탄소를 배출하는 장비를 금지하기 시작했습니다.

거주자들 사이에서도 (에너지 효율이 높은 에어컨과 자전거 보관소 등) 지속가능하고 건강과 웰빙을 표방하는 건물에 대한 선호도가 높아지고 있습니다. 사회적, 환경적으로 긍정적인 특성을 지닌 부동산은 낙후될 위험이 더 낮고 시간이 지나도 가치를 유지할 가능성이 높습니다.

그렇다면 부동산 투자자들은 어떻게 사회적으로 긍정적인 영향을 미칠 수 있을까요?

주택

한 가지 분명한 우선순위는 특히 저임금계층을 위한 공공임대주택 신규 건설입니다. 현재 Housing Association들은 공공임대주택과 보급형주택을 신규 공급하기 위해 정부 지원금, 은행 차입, 채권 발행, 주택 판매 수익에 복합적으로 의존하고 있습니다.

그러나 미래에 주택 가격이 하락한다면 주택 판매 수익은 급격하게 하락할 수 있습니다. 또한 Housing Association들이 AAA 신용등급을 유지하면서 차입할 수 있는 대출에는 한계가 있습니다. 2019년 주택조합들의 평균 레버리지는 51%였습니다.

한 가지 대안적인 경로는 민간 투자자들이 공공임대주택이나 보급형주택을 신규 건설하고 Housing Association에 임대하여 일상적으로 관리하는 것입니다. 슈로더는 이미 이러한 모델을 적용하여 학습능력장애가 있는 성인을 위한 공공지원주택사업 (Social Supported Housing)에 투자한 바 있습니다.

투자자는 사업 전체를 소유하거나 부분적으로 참여하면서 장기적으로 Housing Association의 지분이 증가하도록 구조를 설계할 수 있습니다. 이러한 변형된 방식을 통해 투자자가 지자체와 연합하여 자신이 소유한 토지에 신규 주택을 건설하도록 지원할 수도 있습니다.

2018년 정부의 주택매출계정 차입 한도 폐지 결정으로 한 가지 장애물이 사라지면서 지방자치단체가 더 많은 주택을 건설할 수 있게 되었습니다.

소도시 중심가 (High streets)

빈곤지역이 직면한 또 다른 주요한 도전과제는 소도시 중심가의 재생입니다. 온라인 쇼핑의 성장과 점포 공실률 증가는 전국적인 현상이지만 그로 인한 문제는 빈곤지역에서 더욱 극심한 경향을 보이고 있습니다.

당연한 이유이겠지만 빈곤지역 사람들은 지출할 돈이 더 적기 때문입니다. 그러나 그 외에 주택 가격과 상업적 가치가 너무 낮아서 개발자들이 공실 점포를 다른 용도로 전환하기에 사업성이 떨어지는 경우가 많습니다. 

Clacton이나 Wolverhampton에 있는 건물 보다 Guildford이나 Harrogate에 있는 공실 백화점을 아파트, 공공임대주택, 실버타운 등으로 재개발할 가능성이 훨씬 더 높습니다. 정부는 (Future High Streets Fund, Levelling Up Fund, Shared Prosperity Fund 등을 통해) 상대적으로 덜 부유한 소도시 중심가의 재생을 돕기 위해 여러 정책을 발표했습니다. 그러나 민간 투자 없이는 그러한 사업이 성공하지 못할 것입니다.

고용

부동산 투자자들은 다른 방식으로도 빈곤지역사회를 도울 수 있습니다. 고용이 한 가지 방법입니다. 민간부문에서 사무실, 점포, 공장을 무상으로 또는 저렴하게 현지 스타트업 기업, 자선단체, 기타 비영리단체에 제공함으로써 일자리가 늘어나면 지역에서 새로운 형태의 수입원이 됩니다.

또 다른 아이디어는 주택사업이나 상업용 부동산 개발 계획에 새로운 공용 공간이나 정원을 포함시키는 것입니다. 사람들의 신체적 건강과 정신적 건강은 밀접하게 연결되어 있습니다. 아울러 개발회사들이 건설업체에 현지 주민을 일정 비율 채용하고 실직자들에게 적절한 교육을 제공하도록 요구할 수 있습니다.

신규 주택 건설이든 상업용 부동산 개발이든 상관 없이 이러한 모든 계획의 핵심적인 출발점은 현지 주민과 이해당사자들이 우려하는 지점을 파악하고 그것을 해결할 방안을 찾는 것입니다. 

금전적 이익과 사회적 보상 간에 균형 잡기

“옳은 일을 하는 것”이 자동적으로 금전적 이익의 감소를 의미하지는 않습니다. 예를 들어 LED 조명 설치에 대한 보상 기간은 대개 1년 내지 3년입니다. 그러나 다른 예로 현지 스타트업에 저렴하게 임대하거나 판매용 주택이 아닌 공공임대주택 건설 목적으로 토지를 사용할 경우 분명 기회 비용이 발생합니다.

그러한 교환(trade-off)의 크기는 프로젝트마다 다를 것이며, 수입과 자본 성장 간의 혼합 비율, 수익 실현 시점도 다를 것입니다.

공공임대주택과 보급형주택은 임대료 수입을 통해 안정적 수익률을 제공하는 경향이 있습니다. 재생 프로젝트는 수익률이 더 높을 수 있지만 성과를 내기까지 10년 이상 걸릴 수 있으며 초반에 리스크가 많고 수입이 아예 없거나 거의 없을 수 있습니다.

런던의 Kings Cross 재생 사업은 대단히 성공적이었습니다. 그러나 그 사업을 시행한 Argent는 300회 이상 공개 회의에 참석했고 아무 수입도 발생하기 전에 1억 파운드를 인프라에 투자했습니다.

결론적으로 말해서 덜 부유한 지역에 더 많이 투자해야 할 실질적인 필요성이 있고 코로나19로 불평등이 증가했을 가능성이 높습니다. 점점 더 많은 투자자들이 사회적 영향을 중요한 전략 요소로 고려하고 있으며, 그것을 부담스럽게 여기기보다는 그러한 방향으로 자연스럽게 이끌릴 것입니다.

우리는 금전적인 의미에서나 사회와 환경에 대한 실천적 기여 면에서 모두 실제로 긍정적인 성과를 내는 방식으로 영국의 부동산 포트폴리오를 구축할 수 있다고 믿습니다.