2022년 슈로더 전망: 유럽 부동산 시장

올해 코로나19 백신으로 인해 부동산 사용자 및 투자자들의 신뢰도가 회복되면서 유럽 부동산 부문이 회복세를 보였습니다. 오미크론 변이 바이러스가 우려되는 상황이지만 비즈니스 부문은 정부의 제약사항에 적응해 나가고 있습니다.

2022년을 전망할 때, 긍정적 경제 전망은 시장 차원에서 부동산 수요와 임대 성장에 좋은 징조가 되고 있습니다.

유로존과 영국의 GDP는 2022년 4-5%대의 성장을, 2023년에는 2-3% 정도 성장할 것으로 보입니다. 코로나19 이외에 주요 하락 위험은 최근 인플레이션 상승으로 임금과 물가상승 악순환을 유발한다는 것이며, 유럽중앙은행(ECB)과 영국은행(BoE)은 점진적인 긴축조치 대신 급격한 금리인상을 실행할 수도 있다는 것입니다. 

공급망(Supply chain)이 정상화되고 에너지 가격이 정점에서 하락하고, 2022년 하반기를 거치면서 인플레이션이 급속히 둔화한다는 것이 좀 더 가능성있는 시나리오라고 생각합니다.

세부적으로 보면, 2022년 여러 유형의 부동산에 대한 수요는 두 가지 주요 요인의 상호작용에 따라 결정될 것입니다.

1. 지속가능성
2. 거주자 행동에 대한 팬데믹의 영향

지속가능 투자자에게부동산이 필수인 이유는?

전 세계적으로 5,000개 이상의 회사와 비정부기구(NGOs)가 현재 UN의 레이스투제로(Race to Zero)에 가입했습니다. 레이스투제로의 목표는 2030년까지 탄소배출을 절반으로 줄이는 것입니다. 이를 달성하기 위한 주요 방법 중 하나는 건물의 에너지 효율을 개선하는 것입니다. 더불어 건물에서는 폐기물을 줄이고 가뭄, 돌발적인 홍수, 폭염 등의 극심한 기상상황에 대처하는 것입니다.

한 가지 옵션은 새로운 건물을 건설하는 것입니다. 하지만 시멘트, 철강, 기타 자재 등의 생산은 탄소 집약적이므로 유럽의 낮은 개발율을 고려하면 절반의 해결책에 불과합니다. 2030년에 활용될 수 있는 건물의 90%는 이미 건설되어 있습니다.

따라서 실질적 난제는 기존의 건물을 적응시켜 나가는 것입니다. 난방과 환기 장비를 업그레이드하고, 난방, 조명의 최적화를 위한 앱과 센서 활용, 더 나은 단열재 설치 등을 통해 효율성을 달성할 수 있습니다.

리서치에 따르면 거주자들은 에너지 효율성이 높은 건물에 더 비싼 임대료를 지불할 의사를 가지고 있습니다. 이와 대조적으로 “오염도가 높은” 건물은 정부가 난방 연료에 “탄소세”를 인상하고 에너지 등급이 낮은 공간의 임대를 금지하게 되면 공실율이 상승할 것입니다. 만일 이 제도가 도입되면 상대적 가치평가에 즉각적 영향을 미칠 것입니다.

지속가능성의 또 다른 측면은 긍정적인 사회적 영향을 발휘하는 것입니다. 부동산에서 이는 덜 부유한 지역의 공공 부문에서 사회적 주택, 적정가격의 작업공간, 의료시설 등에 대한 투자를 통해 달성 가능할 것입니다. 또한 건물을 통해 지역사회 주민들에게 고용과 교육을 제공해야 할 것입니다. 중요한 것은 지방 정부가 지역사회와 협력하는 것입니다.

행동의 전환: “팬데믹 상황에서의 행동” 중 어느 것이 유지될 것인가?

2022년 수요에 큰 영향을 미치는 두 번째 요인은 팬데믹으로 인한 거주자 행동의 영구적 변화와 연관된 것입니다. 봉쇄조치로 인해 온라인 쇼핑과 재택근무가 더욱 빠르게 도입되었습니다.

보유 재고를 늘리고 현지 공급으로 대체함으로써 공급망(Supply chain)이 강화되었습니다. 헬스케어에 대한 투자가 대폭 증가했습니다. 이는 데이터 센터, 실험실, 셀프보관, 수직농장에 좋은 소식입니다. 반대로 비즈니스 호텔, 기존 오피스, 매장 내 소매 부문에는 좋지 않은 소식입니다.

그러나 중요한 것은 이면을 살펴보는 것입니다. 여러 하위 시장에서 “부유층과 빈곤층” 사이에서 완전한 양분이 발생하고 있습니다. 예를 들면 소매업체들이 온라인으로 옮겨가면서 2022-2023년 유럽의 매장, 쇼핑센터의 임대료는 지속적으로 하락할 것입니다. 반면 식품 매장 및 벌크 제품을 판매하는 근교 대형 매장은 인플레이션을 따라 상승할 것입니다. 

이와 유사하게 재택근무로 인해 단기적으로 유럽의 오피스 임대율은 대략 15% 정도 하락할 것입니다. 그러나 에너지 효율이 높고, 탄력적이며, 숙련된 인력에게 매력적인 오피스에 대한 수요는 유지될 것입니다. 암스테르담, 프랑크푸르트, 런던, 스톡홀름 등의 여러 도시에서 주요 오피스 임대료는 향후 2년 동안 상승할 것입니다.

임대료가 너무 낮아 레노베이션이 가능하지 않은, 저렴한 지역의 부수적 오피스들이 주로 피해를 볼 것입니다. 지난 12개월 동안 건설 자재 가격 상승(예를 들면 영국은 22%)으로 인해 여러 레노베이션 계획의 실행 가능성도 영향을 받았습니다.

리테일 및 오피스 시장 내에서 유형, 질적 측면에 따른 수요 양극화는 투자자가 각 건물을 자체 비즈니스로 취급해야 한다는 것을 입증합니다. 각 임차인에 대해 적절한 서비스와 지원을 제공해야 한다는 것입니다. 에너지를 최소화하고, 리사이클링을 극대화하고, 임대인과 임차인 모두에게 최적의 계약 유형을 파악하는 것이 상호 이익이 될 것입니다.

“환대(hospitality)”라는 마인드셋을 보유한투자자들은 재무적 수익과 ESG 목표 모두에서 우수한 성과를 달성할 것입니다.

시장 내 탄력성

올해 놀라운 일은 압류물 매각이 없었다는 것입니다. 이는 봉쇄기간 동안 정부가 비즈니스에 제공한 재무적 지원과 은행이 문제 채권을 해소하는데 상당한 시간이 소요된다는 것으로 설명될 수 있습니다.

하지만, 2020년 부실 자산 매입을 위해 모집했던 약 150억 달러에 달하는 상당한 자본을 반영하기도 합니다. 즉 기회를 포착하고자 했던 투자자들이 희망했던 만큼 가격이 조정되지 않았다는 것을 의미합니다.

금리는 점진적으로 인상될 것으로 보입니다. 먼저, 영국에서, 이후 유로존에서 인상될 것으로 보이는데 이는 2013년에 시작되었던 유럽 부동산 수익률 하락세가 끝난다는 것을 의미합니다. 물류 부문에 대한 상당한 자본을 고려하면 이 부문은 예외가 될 수 있습니다. 하지만 향후 임대 성장 관련 모든 좋은 소식은 3.25%-3.75%의 프라임 수익률 기준으로 현재 가격에 감안되어 있다고 판단됩니다. 만일 내년 수익률이 광범위하게 안정되고 프라임 오피스 임대가 성장한다면, 2022년 유럽의 핵심 부동산에 대한 Ungeared 총수익률은 5-7% 정도가 될 것으로 보입니다.

이 전망은 과거대비 채권 수익률이 낮게 유지될 것으로 가정하지만 고 인플레이션이 장기화되고 중앙은행이 금리인상을 단행할 수밖에 없는 위험이 존재합니다. 향후 인플레이션과 임금 요구에 대한 기대에 따라 상황이 달라질 것입니다.

급속한 인플레이션은 지수 연계 임대에 영향을 미치겠지만, 자본 가치와 수익에 대한 영향은 단기적으로는 마이너스일 것입니다. 채권 수익률의 급격한 상승은 적어도 어느 정도는 부동산 수익률에 동일하게 반영될 것이기 때문입니다. 1970년대 경험에 따르면 부동산은 인플레이션에 대한 부분적 헤징에  불과합니다.