부동산대출 시장이 계속 성장하는 이유
부동산대출의 빠른 성장은 여러 요인들이 작용한 결과이며, 그러한 요인들은 앞으로도 계속 유효할 것으로 판단됩니다. 부동산대출의 작동 원리와 이점에 대해서 투자자가 알아야 할 점을 설명 드리겠습니다.
나탈리 하워드(Natalie Howard), 부동산대출 총괄(Head of Real Estate Debt)
글로벌금융위기(GFC) 이후 여러 유형의 사모자산이 번성했습니다. 그 중에서도 특히 부동산대출의 성장이 두드러졌으며, 그러한 모멘텀은 여전히 계속되고 있습니다.
전통적인 자금원들이 글로벌금융위기 이후 고갈되기 시작했습니다. 주된 이유는 규제당국의 감시가 강화되면서 은행들이 대출의 고삐를 죄었기 때문입니다. 그러나 부동산대출의 필요성은 남아 있었습니다. 이 때 확대되는 펀딩 갭을 채우기 위해 상업용 부동산을 담보로 하는 사모대출이 등장했습니다.
대출기관들이 기존 포트폴리오 관리와 대차대조표 상의 잠재적 손실에 초점을 맞추고 있는 상황에서 코로나19로 인하여 대출에 대한 역량 및 의지는 더더욱 악화되었습니다.
그러나 전통적인 대출기관들의 후퇴는 사모 부동산대출의 공급이 증가한 이유를 설명해줍니다. 그러한 공급에 맞춰 수요가 증가한 이유를 이해하기 위해서는 투자자의 성향를 이해해야 합니다.
상업용 부동산에 대한 은행 대출 잔액(단위: 10억 유로)
Source: PMA UK Forecast service 2020
투자자를 끄는 매력은 무엇인가?
가장 개괄적인 수준에서 쉽게 찾을 수 있는 답은 수익률 추구와 분산 효과입니다. 정책 환경은 (지금까지 10년 동안) 전통적인 채권의 수익률을 압박했습니다. 저금리는 수익률 추구 과정에서 그리고 할인율에 미친 영향으로 인해 주식의 신고점 갱신에 일조했습니다.
그와 동시에 특히 간헐적으로 변동성이 고조되는 기간에 전통적인 자산군들 간의 상관관계가 높아졌습니다. 전통적인 분산 전략이나 헷지 전략의 효과가 점점 더 감소했고, 본질적으로 수익의 원천이 다른 틈새 영역에 대한 욕구가 증가했습니다.
이러한 이유들이 2009년 이래로 사모자산 펀드레이징 모멘텀 증가에 주요하게 기여했습니다. 실제로 사모자산 펀드레이징 평균 금액은 2017년 이래로 매년 초기 목표를 능가해왔습니다.
그 중 특히 부동산대출에 대한 강한 투자선호의 근간은 무었일까요?
먼저 부동산 전반의 중기적 전망이 긍정적이라는 점을 들 수 있습니다. 코로나19 위기로 인해 시장 상황이 좋아졌고, 여러 영역에서 공실률은 최저 수준입니다. 본질적이고 지속가능한 (반등이 아닌) 경제적 성장이 미진한 상태이고 임대료의 증가가 약세를 보일 수 있는 것은 사실이나, 그와 동시에 신규 공급의 제한으로 시장은 균형을 이루고 있고 이는 무엇보다 팬데믹으로 인해 개발업체들이 신중을 기하고 있기 때문입니다. 향후 5개년 전망치는 고무적입니다.
영국의 전체 부동산의 인컴 기반 총 수익률 전망
부동산대출은 투자자들에게 매력적인 수익률을 제공할 수 있습니다. 수익의 대부분은 인컴으로 구성되며 유사한 등급의 회사채와 비교할 때 100bps 내지 150bps의 비유동성 프리미엄이 추가됩니다. 회사채 및 주식 대비 리스크 특성 또한 유리합니다.
하방 위험에 대한 보호장치는 물리적인 부동산 담보와 상당한 주식 쿠션, 견조한 대출 구조를 통해 제공됩니다. 금리 환경에 대한 민감성 또한 대출이자의 변동금리에 의해 제한됩니다. 대출이자가 금리의 변화에 따라 조정되기 때문이며 이는 금리 인상 시기에 가치를 보존하거나 “듀레이션”을 제한하는데 도움이 됩니다. 한편 S&P 500 지수와는 역사적으로 부의 상관관계를 보였습니다.
지속적인 프리미엄 vs. 투자적격등급회사채
만약 디폴트가 발생하면 채권자들은 대개 채무자와 직접 협상합니다. 그 이유는 다수의 투자자가 참여하는 공개적인 회사채 발행에 비해 부동산대출은 투자자가 한 명이거나 소수인 경우가 일반적이기 때문입니다. 그러므로 직접 협상하는 과정에서 부동산대출 투자자들은 더 많은 협상력을 가질 뿐만 아니라 발생하는 문제들을 선제적으로 해결하여 악화를 막을 수 있는 지위에 있습니다. 그리고 부실채권 발생 시 “워크아웃” 과정도 더 간단할 수 있습니다.
디폴트를 피할 수 없을 경우 채권자들은 기초자산에 대한 담보권을 실행하고 담보 부동산을 청산하여 대출을 회수할 수 있습니다. 선순위 부동산대출 채권 보유자들은 담보 순위가 앞서고 계약 조건이 분명하기 때문에 대개 적시에 압류와 청산을 진행할 수 있고 무담보회사채보다 회수율이 높습니다.
펀딩 갭 속에 존재하는 기회
대안적 대출기관에 대한 필요성이 증가하면서 투자자들은 유리한 위치에서 부동산대출에 투자할 수 있는 기회를 갖게 되었습니다. 투자자에게 유리한 수요 역학과 우월한 통제력을 고려할 때 위험조정수익률은 특히 전통적으로 거래되는 유사 신용등급 회사채에 비해 상대적으로 매력적입니다.
슈로더투신운용의 시장 리포트는 아래 링크에서도 확인하실 수 있습니다.
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