Expert Q&A: 유럽의 부동산 사모대출 기획 포착

나탈리 하워드 (Natalie Howard) / Head of Real Estate Debt

 

코로나 19 계속되고 있음에도 슈로더는유럽 부동산 대출 플랫폼 출시에 주저하지 않았습니다. 오히려 정반대였습니다. 은행들이 초래한 대출 격차는 팬데믹으로 인해 더욱 커졌으며, 자산운용사들은 영국과 유럽 대륙에서 선순위 대출과 하이일드 대출 기회 활용에 적극적입니다. 지난 11월에 슈로더에 입사한 이후, 런던에서 부동산 대출이라는 신규 사업을 이끌고 있는 슈로더 부동산 대출 부문 대표, 나탈리 하워드(Natalie Howard) “미국의 경우 이미 부동산 대출 시장의 운용자산(AUM) 150 달러 규모 수준에 달하고 있으며,  이는 분명 유럽 부동산 대출 부문 역시  향후 나아갈 방향입니다”라고 언급했습니다.

 

Q 슈로더가 현재 유럽 부동산 대출 시장에서 입지를 확대하고 있는 이유는 무엇일까요?

사모 대출 부문의 성장에 대한 요구와 포커스가 존재하고, 부동산 대출은 상대적으로 접근성이 용이하기 때문에 슈로더가 명확하게 추가하고자 하는 자산군 중의 하나입니다. 규모면에서도 1조 2,500억 유로에 달하는 시장으로서 확대가능하고 다양한 리스크/리턴을 제공하는 상품들이 존재합니다.이런 상황에서, 지난해 슈로더 측에서 저에게 영국과 유럽 대륙의 부동산 대출 부문 구축 참여에 관심이 있는지 연락을 취해왔습니다.

슈로더 측과 대화하면서 은행들이 해당 시장에서 지속적으로 축소해 나가고 있다는 사실은 매우 명확했습니다. 미국에서는 1990년대 초반 S&L (savings and loan) 위기 이후 은행들이 Balance Sheet을 축소하고 다른 기관들이 이 수요를 충족시키기 위해 부동산 대출 시장에 진입했던 것과 마찬가지로 영국에서도 지난 10년에서 12년 동안 이런 상황이 계속되었습니다. 영국은 미국과 동일한 길을 가고 있고, 이제 유사한 방향을 따르고 있는 유럽에서 기회를 보고 있습니다.

여러 국내 대출업체들이 자국의 주택 시장에서의 대출 규모를 축소하고 있는 상황이며, 유럽에서는 주로 은행들이 이런 상황입니다. 코로나19 이전에 이미 시작되었지만 팬데믹으로 인해 위험 회피 추세는 가속화되었습니다. 은행들은 Balance Sheet을 면밀히 검토하고 있으며, 이를 재구축하고, 또손실을 상각해야 할 것입니다.

은행들이 지속적으로 주택 시장에서 대출 규모를 줄여 나가면서, 대안이 되는 대출업체들에게 기회가 창출되고 있습니다. 과거에는 주로 보험사들이 투자 등급 부동산 대출을 모색하였지만, 최근에는 은행들도 이  부문에 주력하고 있는 상황입니다.

초기 단계의 대체 대출시장에서는, 은행 이외에도활발한 대출기관들도 존재하였으며, 이들은 선순위 담보대출, Whole Loan 대출, 하이일드 대출을 제공하였으나, 이 중 일부는 자체 Balance Sheet의의 잠재적 이슈 관리로 인해 또는 추가 자금 조달에 어려움을 겪고 있기 때문에 해당 비지니스의 축소(retrench)를 거치고 있습니다. 특히, 고객들이 향후 2-3년 전망시 경기하락 가능성을 보고 있으며, 이에 따라 대규모 운용사를 선호함에 따라 소규모 Niche 자산 운용사들은 더욱 어려움을 겪고 있는 상황입니다. . 지난 해 이런 상황이 실제 진행되었으며, 슈로더는 이를 큰 기회로 파악했습니다.

 

Q: 코로나 19 인한 최선의 대출 기회는 어느 부문에서 창출된다고 생각하십니까?

대주로서 코로나 19로 인한 시장 기회를 포착하기는 쉽지 않습니다 – 왜냐하면 이는 지분 투자의 영역이기 때문입니다.

하지만 저희는 상당히 흥미로운 시장 테스트를 진행하고 있습니다. 최근 4개월 동안 저는 대규모 자산 운용사인 슈로더에서 신규 비즈니스 설립과 관련하여 펀드 설립 자체와 모든 내부 컴플라이언스, 제반 작업 실행으로 상당히 분주했습니다.

1월에 발간된 보도자료와 ‘제 이메일이 변경되었습니다’라는 이메일 이외에는, 신규 부동산 대출 비지니스에 대한 마케팅을 적극적으로 시작하지도 않았습니다. 하지만 이렇게 실제 업무에 대해 아직 언급하지 않으면서도 이미 저희는 70억 유로 이상의 거래 검토를 진행했습니다.

여기에서 두 가지를 알 수 있습니다. 첫째, 부동산 대출 시장 내 유동성 부족이 상당하며 이는 지속될 것으로 보입니다.

둘째, 제 이메일 주소가 제대로 작동하고 있었다는 것이며, 사람들이 이메일을 어디로 보내야 할지 알았다는 것입니다[웃음]. 결과적으로 저희는 매우 실질적인 단계에서 투자 기회가 확인하고 있으며,기회는 바로 거기에 있다고 봅니다.

 

Q: 위기 상황에서 부동산 대출 채권은 어떻게 기관 투자자에게 도움이 될까요?

부동산 대출 채권은 시장의 싸이클에 상관없이 우수한 성과를 내는 매우 흥미로운 투자 대상입니다. 이 투자 상품은 만약의 손실에 대해 충분한 지분 쿠션을 항상 가질 수 있다는 점과 투자자(lender)서 최선의 통제를 가질 수 있다는 것입니다. 저희는 통상 1순위 담보를 확보하며, 이는 투자 등급이거나 선순위 담보대출, Whole loans대출의 경우 모두 동일합니다.. 1순위라는 것은 여러분이 책임을 갖게 되고, 통제권을 갖기 때문에 무담보 신용과 비교했을 때 담보부 부동산 채권 회수율이 훨씬 더 높은 것입니다.

부동산 투자등급 대출은 투자등급 회사채 대비 복잡성 프리미엄을 제공합니다. 부동산 투자등급 대출은 무담보인 회사채 투자에 더하여 투자 다각화가 가능하고, 유사한 리스크 수준에 대해 거래의 복잡성으로 인해 100-150 bp 정도 프리미엄을 확보할 수 있으므로 매력적입니다. 보험회사에 있어서는 담보부 부동산 대출이 무담보 신용 대출 대비 자본 비용이 훨씬 더 낮기 때문에, 특히 흥미로운 투자 대상입니다.

연금 투자자의 경우, 통상 Sub-investment grade 등급 대출채권에 투자함으로써 mid-single-digit 수익률을 달성할 수도 있습니다. . 이 경우 흥미로운 점은, 슈로더는 각 대출 채권 투자에 대해 신용 등급과 연결시킬 수 있고, 이는 연금 펀드 투자자들이 원하는 바를 충족시킬 수 있습니다.

부동산 시장 싸이클의 현 시점에서, 지분 투자에 치중되어 있는 포트폴리오 다각화를 위해 대출 채권 투자를 고려하고 있는국부펀드, 자산 운용사, 패밀리 오피스, 부동산 지분 투자자들과 같은 투자자에 대해서는, 하이일드 대출채권 투자 전략을 통해 high single digit 혹은 low double digit의 수익률을 달성할 수 있습니다. 이는 통상 해당 부동산 자체의 리스크가 더 높은 자산의 1순위 담보 대출이거나해당 부동산의 리스크는 낮은 자산의 2차 담보 대출이 될 수 있습니다.

따라서 부동산 대출은 각 투자자의 투자 요건에 따라 서로 다른 투자자군에 대해 다른 투자 Rationale을 제공할 수 있습니다.

 

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"많은 국내 대출기관들, 특히 은행들이 자국내 시장에서 대출 규모 축소를 진행하고 있습니다”

 

Q: 현재 ‘lower for-longer’ 트렌드를 고려할 때, 더 리스크가 높은 전략에 대한 수요가 더 높은가요?

투자자중 일부는 분명 high single digit 수익률에 관심이 있으며 이와 같은 수익률은 보통 대체 투자군이나 부동산 지분 투자에서 발생할 수 있습니다. 이와 유사한 투자 수익률을 부동산 대출을 통해서 얻을 수 있다면, 이것은 리스크 곡선에서 왼쪽으로 움직이는 것을 의미합니다.. 그 이유는 지분 투자에서 후순위 채권이나 Whole Loan 대출로 전환할 경우, 사실상 지분투자 보다 리스크가 더 낮아지기 때문입니다. 하지만 만일 보험사가 하이일드 채권에 관심을 가질 경우, 그 정도 리스크를 감수하고자 하지는않을 것입니다.모든 것은투자자의 성향에 달려 있습니다.

따라서 구체적인 전략을 수립하는 것이 중요합니다. 저희는 세가지 전략을 가지고 있으며, 각 전략은 슈로더에서 전체 고객 기반 중 서로 다른 부분을 대상으로 합니다. 일부 투자자들은 하나 이상의 전략을 채택할 것입니다. 하지만 일반적으로는 투자자군을 광범위하게 양분화 할 수 있습니다. 투자등급의 선순위 채권을 원하는 보험사와 선순위와 Whole Loan 대출 전략을공략하는 연금 펀드, 그리고 하이일드 대출에 관심을 가지는 일부 연금 펀드와 부동산 지분 투자자 및 그 외 투자자로 구분할 수 있습니다. 국부펀드는 항상 하이일드에 관심을 가지며, 투자등급에는 전혀 관심을 갖지 않습니다.

 

Q: 유럽의 부동산 채권 시장 투자자들은 어떤 난제에 직면하고 있나요?

기존의 대체 대출기관에서, 특히 Whole Loan 대출과 하이일드 부문에서 일부 손실이 발생할 것은 분명합니다. 거의 모든 투자자들이 리테일 부문과 호텔에 투자 비중을 보유하고 있으며, 이 부문의 회복 가능성이 명확하지 않기 때문입니다. 일단 투자  손실이 발생하면 결코 다시 회복할 수 없으며, 누군가는 이에 대한 대가를 지불해야 합니다.

만일 지분 투자자가  이에 대한 대가를 치르지 않았다면 대출 채권에서 감당해야 합니다. 따라서 저는 지난 18개월 동안 은행 이외의 그 누구도 손실을 보지 않았다고는 생각할 수 없습니다. 바로 기존 펀드의 성과에 대해 어느 정도 감안해줘야 하는지가 투자자들이 겪는 난제라고 생각합니다.

많은 투자자들이 여전히 자신에 맞는 새로운 자산군에 익숙해지는 중입니다. 같은 부문에서 투자하고 있는 8-10명의 매니저에 대해 광범위한 투자자가 존재한다 해도, 이는 글로벌 투자자 대비 매우 일부에 불과합니다.

따라서 우리가 투자자들과 하는 많은 대화는 부동산 대출 채권은 무엇인지, 시장 변동시 어떻게 반응을 보이는지, 왜 시장에 기회가 있는지 등에 대한 것입니다. 이와 같은 대화들은 주로 사모대출채권에 처음 투자하는 분들과 대화하는 것이며, 이러한 경우 신규 자산군에 대한 이해도를 높이는 것이 관건입니다.

하지만 향후 5년을 바라볼 때, 모든 투자자들은 각자의 포트폴리오에 어떤 유형이나 형태의 사모대출에 대해 일부 비중을 보유할 것입니다. 어느 정도 수준의 인플레이션이 발생하고 국채 수익률이 좀 더 상승한다고 하더라도 5퍼센트 수준까지 상승하지는 않을 것입니다. 따라서 수익률을 좀 더 높이기 위해 투자자들은 사모 자산에 관심을 가지고, 사모 대출 투자기회를 검토하게 될 것입니다.

 

“부동산 대출 채권은 시장 싸이클을거치면서도 우수한 성과를 달성하는 매우 흥미로운 투자 대상입니다”

 

Q: 미드마켓의 중소형주를 대상으로 하는 운용사 주도형 거래에서 어떤 기회가 있다고 생각하십니까? 거래의 규모가 작을 경우 어떤 추가적인 어려움이 있습니까?

미드마켓의 중소형주에 투자하는 것이 우리의 기본 사업입니다. Schroder Adveq는 프라이머리와 공동투자 형식으로 수십 년 동안 미드마켓의 중소형주에 투자해왔습니다. 따라서 그러한 경험이 세컨더리에서 기업을 인수(underwriting)할 때 도움이 됩니다. 운용사 주도형 거래의 규모가 작을 경우 경쟁이 덜합니다. 그렇다고 해서 무조건 더 매력적인 시장이라 할 수는 없습니다. 진행 절차와 자문사의 개입 면에서 비효율적인 부분이 많아 운용사를 더 잘 선택하여 진행해야 합니다.

우리는 이 공간에서 활동하는 것에 익숙합니다. 이러한 기회에 대한 운용사들과 자문사들의 인식이 높아지고 있기 때문에 앞으로 몇 년 동안 이 시장에서 운용사 주도형 거래가 증가할 것이라 믿습니다. 전 세계적으로 2,500곳이 넘는 운용사들이 스몰캡과 미드캡 바이아웃 그리고 그로스(growth) 전략 중심의 GP이며, 그들 중 상당 수는 운용사 주도형 거래의 이점을 아직 깨닫지 못하고 있습니다.

중소형거래의 어려움 중 하나는 자문사들이 거래 규모에 따라 보수가 지급되기 때문에 규모가 더 큰 거래에 주력하는 경향이 있다는 사실입니다. 그러나 그와 동시에 운용사 주도 프로세스를 관리하고 발생하는 모든 충돌을 해결하기 위한 자문사의 역할도 필요로 합니다.