房地產投資如何實現淨零排放

為了將全球暖化幅度控制於1.5°C以內，《巴黎協定》制定在2050年前實現碳中和、在2030年前減排 45% 的目標。該協定於2015年簽署時備受讚揚。現實是在這幾年間沒有太多變化。

聚焦轉型

房地產需要在2030年前實現營運淨零排放，並在2050年前達致淨零隱含碳排放。

若要有效地實現轉型，及時達到上述標準，房地產業界將面對一些重大阻礙。預計於2050年前落成的建築中，40%的樓宇及 75%基礎設施仍未建好，而這些新建築在營運期間必須實現淨零排放。

轉型的目標亦包括隱含碳排放量（建築物料生產過程中的排放），業界須在2030年前減少其排放量至少40%，而重點項目的排放量則須減至少50%。到2030年，所有新建築於營運期間必須實現淨零排放。再者，目前歐洲有80%的建築直至2050年仍然存在。因此，業界需要在2030年前就每項建築完成或開始進行改造，才能實現上述目標。

統一及實用性，如何實現淨零排放

在2015年第21屆聯合國氣候變化大會(COP21) 上，超過190個國家就氣候行動達成共識，但各方對落實該協定的實際要求有廣泛的詮釋。因此，各個政府設定的指引及行業標準並非完全一致，導致淨零目標無法及時實現，難以將升溫幅度控制於1.5°C以內。各方需採取一致和有針對性的行動，而新興市場亦須參與在內，因為這些市場佔全球約85%的人口，而且經濟及人口預計將會急劇增長，發展狀況也將會有明顯差異。

最大的發現或許是，房地產業界將重心放於數據收集及能源效益標籤上，而非注重如何在現有生產過程中實現減排。當然，如果沒有收集足夠數據，減排將無從談起，但僅因碳排放量的數據分析報告便能獲得滿分或綠星級的評價，或使業界產生虛假的安全感。

減少實際排放（包括現有租戶的排放量）僅可透過針對整座物業、其營運及廢棄物處理方面採取行動，才得以實現。減排的實際行動主要取決於最終投資者、物業經理及租戶之間的合作。

減排行動涉及甚麼？

要減少營運碳排放，需要租戶、物業經理、業主及投資者互相緊密合作，透過計量、安裝LED照明、優化樓宇管理系統 (BMS)、改良供暖和通風系統，以及測量結果達致減排目標。

要減低隱含碳排放，則需將整座建築的價值鏈，從設計、建築材料、施工方法及運輸過程以至建築的營運過程，進行碳分析。這將會提升物業價值鏈的價值，有助碳捕捉技術發展，延長物業的生命週期。

為實現減排目標，業界觀念須永久改變。對建築進行「翻新，非替換」，而且須按現行情況設計建築；為「實際使用」而設，而非停留於「理論」的層面上。

除財務分析外，碳亦需要成為關鍵的評估因素。在考慮利潤前，必須評估對環境產生的影響，透過使用明確的碳價格（至少作為替代指標）可解決這個問題。儘管業界普遍認為，購買碳抵銷並非為房地產組合實現淨零排放的最佳方式，但我們認為摒棄這種方法的理據並不成立。

有人認為，購買碳抵銷以將碳排放降至零的方式在經濟上並不可行，甚至有損財務回報。然而忽略了一點：實際上，碳排放的成本已經存在。換言之，雖然節省時間，但氣候變化將會對房地產業造成巨大破壞。我們不能假設社會甚至該業界本身會無限期地接受同行「搭順風車」處理成本問題。

我們承銷資產時應納入隱含排放成本，以確保作出正確的投資決策，為資產在未來的長期可持續財務表現作好準備。

對於這些與房地產組合碳排放相關的隱含成本，自願性碳抵銷在市場上的交易價格可以作為替代指標。總結我們的研究成果，業界可以考慮利用隱含碳成本按抵銷定價，籌備足夠資金應付所需的資本支出，實際使碳排放（受業主控制）減少約70%。

環境將以某種方式令我們付出代價

行業需擺脫「不要超越目前」的心態。我們有機會透過自我監管為所有持份者帶來理想成果，並鼓勵各資產管理公司不要只注重短期利潤，而是放眼於與長遠相關的資產和表現。