观点

推动居家办公趋势的三大因素及其对全球城市的影响


新冠疫情已为我们的工作生活带来明显的影响。不少公司发现,即使员工是居家办公,效率基本上与在办公室办公无异,甚至比在办公室办公效率更高。这确实消除了人们对“在家偷懒”的偏见。值得关注的是新冠疫情为写字楼长远需求带来的伤害将有多大。

我们认为“通勤”、“文化”及“新冠疫情”这三项基本因素正在互相影响,导致市场出现变化。重点在于这三项因素在全球不同城市的情况都不尽相同,因而让投资者面对的市况存在微妙差异。

新冠疫情

首先,各国至今已在抗击疫情方面取得不同程度的成果。

在疫情受控的城市,由于工作模式受到的干扰较少,因此居家办公的趋势相对温和。相反,在应对疫情未如理想的城市,居家办公的趋势则更为明显。

同样值得留意的是,一些城市的高楼大厦众多,要在人烟密集的摩天大楼保持社交距离几乎是不可能的事。

通勤

居家办公盛行并不只是疫情蔓延的缘故。我们认为通勤亦是当中的关键因素。

虽然疫情或会是员工不愿回到办公室工作的原因,但亦有相当多人看重因无需通勤而省下的宝贵时间和金钱。

然而,在新加坡或香港等人口更密集的城市,几乎所有人都居住在公寓里。这不仅意味着人们的居住地点通常距离办公室较近,同时亦代表着居家办公因缺乏空间而相对不可行。完善的公共交通亦意味着通勤需时较短。

此外,有部分城市以驾车方式出行是较方便的选择。这让通勤的人能够避免在公共交通工具上感染病毒的风险。

文化

第三项因素是文化。对于伦敦等城市而言,疫情并不是诱发居家办公趋势的因素,但却让早已存在的转变加快。现代办公空间已不再受每名员工拥有一张办公桌的设定所限。共享办公空间不单有助雇主节省成本,同时亦可促进员工以灵活的方式工作。由于通勤需要耗费时间和金钱,加上对工作与生活间取得平衡的追求,现时已有不少上班族选择每周居家工作一至两天。

相比之下,需在办公室工作的文化在许多地区仍然盛行,特别是日本。

我们亦重视办公室以外的文化。虽然多国将今次疫情的严重性形容为“前所未有”,但不久前才爆发过类似疫情(2003年的“SARS”)的多个亚洲地区却不以为然。

受以往疫情的经验和应对季节性流感的需要等因素影响,不少亚洲城市的人已习惯佩戴口罩等措施。在东京或香港等城市,佩戴口罩不会被视为不便或让商户无法正常营业的因素。 

此外,即使离现时不远的2003年,科技的先进程度仍未到可以支持人们居家办公的水平。如今,宽带网络的速度已大幅提升,让从前不可能实现的趋势成真。

审慎选择写字楼配置

在“新冠疫情”、“通勤”和“文化”这三项主题互相影响的情况下,写字楼行业的走势在世界各地展现出不同的景象。对一些城市而言,居家办公的趋势本已愈趋明显,并很可能导致写字楼需求下降。然而,即使不是所有员工都会天天在办公室工作,我们认为雇主仍希望保留办公场所。

巴克莱银行 (Barclays) 近期发布的一份报告指出,拥有办公室的雇主预计员工平均每周在家工作的天数将会从疫情前的0.9天增加至2天。若每天在办公室工作的人数下降,办公室的规模或会随之变小。然而,我们认为办公室是让员工可以碰面交流的场所,而其作为枢纽中心的重要性亦将因此变得更为明显。

从雇主的角度来看,人与人之间一起在办公室互动得出的构思十分重要。员工亦需要与新同事建立联系和培训初级员工。在虚拟工作期间完成这些事项并非不可能,但在面对面的环境下则更容易达成。长远而言,如果只能透过电邮或Zoom进行沟通,要维持现有的工作关系亦将变得更加困难。

受影响最大的可能是通勤时间较长及生活成本高昂的城市,伦敦和纽约便是典型的例子。相比之下,在居住面积较小及通勤耗时较短的城市,居家办公趋势将没那么明显,像香港和新加坡等地则刚好是这样。

事实上,全新的混合工作模式对许多人而言已是常态。变革的风潮已推动房地产市场朝这个方向发展,而新冠疫情只是让这必然的趋势加速发展而已。

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