觀點

亞太區地產市場會否反彈回升?投資者又該如何部署?


根據MSCI Real Capital Analytics 資料顯示,亞太區商業地產市場於2022年上半年錄得的總交投金額為923億美元,按年下跌11%。單單是2022年第二季度的交投量,按年便下跌了22%,反映俄烏衝突、通脹及利率上漲,以及受中國內地和香港特別行政區因新冠疫情推行的防控措施所影響,讓金融市場的避險情緒有所升溫。

目前,眾多亞太區貨幣相對美元處於弱勢,加上與創記錄的2021年上半年交投量作比較,上述跌勢便更覺明顯。若撇除匯率方面的影響,2022年第二季度的交投量下跌16%。縱使如此,亞太區內並非所有市場活動都有所減少,當中,新加坡的交投量便在2022年上半年錄得 54% 的增長。

哪些長遠因素可為亞太區地產市場帶來支持?

我們認為,亞太區地產市場能夠為投資者帶來長遠的結構性增長機遇。亞太區佔全球國內生產總值約36%,區內人口比例佔全球總人口的半數,而在《財富》世界500強當中,亞太區公司亦佔45%。然而,亞太區在全球地產市場指數價值中僅佔24%,在全球地產交投總額當中亦只佔16%。

人口不斷向城市遷移聚居、巨型城市崛起、領先科技日增,以及企業在新市場設立生產和組裝業務,藉此與中國業務起到互補作用,都是亞太區內的主要趨勢。這些趨勢正在帶動區内經濟活動,亦意味著假以時日,地產投資在規模及估值方面都可望迎來持續增長。

亞太區地產市場投資者是否正在避險?

就目前來看,亞太區地產市場投資者普遍處於觀望狀態,而且會較謹慎地物識交易項目。在地緣政治風險、中國內地經濟放緩的漣漪效應、以及多個市場正面臨通脹及利率上漲的情況下,出現上述情況亦是無可厚非。利率上漲意味著各個資產類別都需要能夠提供更高回報,才會具備投資吸引力,而地產亦不例外。不過,作為亞太區內最大的商業地產市場,日本和中國内地的利率相信將於2022年內維持不變或甚至下調。

在未來一年,我們預計日本、澳洲和新加坡等較成熟和資金流動性較高的亞太區地產市場,將成為跨境投資的主要目標。對於作長線資產投資的發展商及增值型投資者而言,他們仍會在中國內地和香港找到不同機會,包括購買不良資產。但短期內,這些市場的投資活動或會受到限制。

各地產市場於2022年下半年及以後的表現會如何?

相對全球最低利率和債券收益率,日本優質的地產市場亦同樣吸引。作為亞太區最大的商業地產市場,東京以及區内其他大城市所提供的不同投資機遇,將繼續吸引投資者。與2021年平均水平相比,日元兌美元於2022年已貶值約 21%,對海外投資者而言,是一個吸引的買入良機。因此,日本的投資交易(以日元計算)或會於2022年底前有所增加。

儘管租金上漲,新加坡仍受跨國企業青睞,並吸引一些從香港擴展到新加坡的企業。投資者目前亦一直跟隨租戶步伐,然而,定立資本化率壓縮和利率上升,意味著於2022年下半年的交易量並不會出現強勢增長。另外,韓國的地產市場亦應維持穩健,原因是受到海外資金支持國內需求。

中國內地的防控措施已逐步解除, 國內投資者的投資活動亦應有所回升。然而,經濟放緩及住宅項目發展商的財政壓力,均或會阻礙地產市場強勢反彈。同時,由於港元與美元掛鉤,利率相互影響,香港的投資量亦受到亞太區發達市場利率急速上升而有所限制。

從行業角度觀看,亞太區地產市場的前景如何?

從 2022 年上半年的數據來看,整個亞太區的寫字樓交易量上升 5%。我們預期這增長率將於2022年內維持,原因是,追求收益的核心型投資者以及尋求重新定位機會的增值型投資者對投資寫字樓的需求將會持續,尤其新加坡、日本和澳洲會受追棒。

亞太區的工業物業和倉庫交易量在 2022 年上半年從高位下降41%。物流業的收益率亦已大幅收窄,因此不太可能出現快速回升。結構性因素亦意味著商舖市場不太可能出現強勁反彈,但該地產類別或已在個別亞太市場開始出現投資機遇。

展望未來,我們認為亞太區規模較小和非傳統的地產類別有可能提供可觀的投資機會。鑑於區內對出租房屋的需求不斷增加,多戶型出租公寓,尤其在日本這個最成熟的市場,將提供穩定的投資收益,而該地產類別在澳洲和中國內地亦具增長潛力。

新冠肺炎疫情過後的經濟復甦將有利酒店業。日本、韓國和澳洲已開始開放境內和商務旅遊,而作為一個已完全放寬旅遊限制的較細市場,新加坡應會先受惠於外地旅客增長。許多市場的酒店物業交易量已正在反彈,尤其澳洲。我們預計這趨勢將會持續。

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