聚焦議題

中國地產風暴 何時才能止穩?

市場發生什麼事 ?

花樣年比恆大對市場影響更大

近期中國地產債券接連受恆大及花樣年事件而波動較大,我們認為恆大違約早已充分被市場預期,反而花樣年的意外違約帶來更多的信心危機:

  1. 恆大無力支付9/23之後到期的美元債息,實質性破產勢難避免:由於未來經營性現金流入預期大幅減少,恆大八月份銷售額年增率下滑約26%,九月份更下滑90%以上,隨著民眾對恆大預售屋竣工信心喪失,未來銷售將進一步下滑,加上再融資管道不再順暢,除了變賣資產,恆大其他現金流入將大幅下滑。過往開發商通過處置土地來提高流動性,但現在較難找到買家。
  2. 花樣年的意外違約帶來更多的信心危機:相較中國恆大的違約已充分被市場所預期,花樣年的違約則是完全超乎市場預期,原因來自花樣年於九月仍信誓旦旦公司將如期償付此筆10/4到期的美元,且九月底出售旗下物業權益予碧桂園集團,當市場皆認為花樣年足以支付此筆到期債務,花樣年公司卻直接宣布違約,不同於恆大的無力償還,花樣年事件則類似”不願意”償還,背後理由不外乎短期債務仍高(2021年底前共7億美元債到期)、公司對未來銷售回款的預期悲觀、先前財報水分太高等。這也讓市場開始尋找下一家可能違約的地產商,造成更大的金融市場波動。
  3. 事件如何收尾,觀察中國政府動向與回應:中國政府對房地產(直間接佔中國經濟約30%)產業終究需要出手以避免"去槓桿政策"造成總體經濟的大幅下滑,然我們認為目前中國官方可能更關注房地產實體面:房價與成交量僅開始修正約2~3個月,房價所得比仍高,相對金融市場的劇烈波動與投資人的殷殷期盼,中國官方政策出台的時間可能不會太早,且可能偏向需求面的放寬,如貸款成數和購屋資格等,對於房企財務比率/流動性的法規要求將多數持續,這可能短期間令市場投資人失望,但曙光仍可期待,例如:哈爾濱近期發布「關於促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見」,提出降低預售許可的標準、加快預售資金的返還、降低土地增值稅預徵率等寬鬆政策,有可能帶動更多城市跟進。

單一事件對中國整體銀行體系的衝擊可控

對銀行體系影響,恆大佔中國房地產開發市場年銷售額4-5%的市佔,同時銀行貸款約佔整體銀行體系貸款的 0.2-0.3%,整體公國地產開發商的貸款總額,不超過整體銀行體系貸款的 10%。因此,我們預期中國整體銀行體系的系統性風險仍然可控,但部分與恆大往來曝險較高的中型私營銀行可能受傷較重。

施羅德投信對中國市場看法:觀察中國政府出手的時點與政策方向

在中國經濟方面,目前面臨逆風主要來自疫情控制措施、電力短缺危機及近期製造業活動疲軟等,但2021年經濟成長預估仍能維持在8~8.5%區間。

受到恆大事件影響,我們預期中國政府將透過國企入股恆大,以保護恆大事件中的購屋者、員工及上下游供應商,盡力降低此事件對實體經濟衝擊,然須注意,恆大的投資人並不在中國政府意圖保全的範圍內,相關債券持有人仍有較高機率將面臨減損。

恆大事件對總體經濟影響可能造成未來半年新屋銷售及新屋開工下滑5~10%,如恆大事件進一步擴大為整體房地產景氣下行,則可能造成房地產固定資產投資下滑達10%,下拉中國經濟約1~2%,然如前所述,若不動產產業所帶來的不利影響將明顯壓抑實體經濟成長,包括不動產投資下滑或相關產業失業率上升,則中國政府有壓力更積極鬆綁房地產政策、或以降準因應。

由於目前還沒有看到明確的政策來緩解市場壓力,我們認為短線底部尚未確立,但另一方面,由於市場價格已大幅反應中國地產業的違約風險,一旦中國政府釋出更多房市鬆綁信號,或再融資渠道回復正常,市場價格有機會出現反彈,投資朋友可冷靜觀察未來事件發展與中國政府政策方向。