Perspectivas inmobiliarias: tres conclusiones para los inversionistas privados
En medio de la evidencia de que la recuperación está progresando en el sector inmobiliario global, exploramos las oportunidades clave para los inversionistas en patrimonio privado en 2025 y más allá.
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El equipo inmobiliario de Schroders Capital ha publicado recientemente las Perspectivas de inversión para el primer semestre de 2025, en el que se analizan las estrategias que juegan con los temas macroeconómicos más impactantes y cómo los inversionistas deben posicionar sus carteras a mediano y largo plazo. En este artículo, examinamos las oportunidades clave en toda la clase de activos para los gestores de patrimonio y los inversionistas privados, destacando el papel que puede desempeñar el sector inmobiliario privado en la asignación estratégica de activos.
El clima económico actual presenta un panorama complejo, pero navegable, para la inversión inmobiliaria. Es probable que las políticas reinflacionarias, las tensiones geopolíticas, las presiones salariales y el aumento del gasto público y la deuda desaceleren el ritmo de los recortes de las tasas de interés y planteen desafíos significativos para el crecimiento económico.
A pesar de estos vientos en contra, nuestro marco de valuación propietario sigue identificando notables oportunidades en tiempo real a través de sectores y geografías inmobiliarias clave, tras la reciente corrección del mercado y respaldado por una dinámica favorable de la oferta y la demanda. Creemos que esto indica una recuperación constante del sector inmobiliario global, y que 2025 y 2026 proporcionarán una cosecha sólida para el despliegue inmobiliario, con potencial de rendimiento superior a largo plazo.
Hemos adoptado una postura de cartera neutral en todos los sectores, creyendo que las consideraciones sobre los activos y la ubicación tendrán una mayor influencia en el rendimiento en el futuro; la selectividad será clave. Dicho esto, mantenemos una fuerte convicción en el sector industrial y logístico, especialmente en el norte de Europa, así como en los segmentos de "vivienda" y "operativos", como ciertas partes de la vivienda residencial, el autoalmacenamiento y los hoteles, que pueden ser una fuente de flujos de efectivo resistentes y que siguen la inflación.
Nuestras tres conclusiones clave de las perspectivas del primer semestre de 2025 son:
1. Se está produciendo una recuperación constante del mercado inmobiliario
Se prevé que el crecimiento global se mantenga entre un 2.5% y un 3% durante 2025/26, mientras que la inflación por encima del objetivo persistirá y es probable que la normalización de las tasas de interés disminuirá. Todo esto está descontado en nuestras perspectivas, y el mayor riesgo para las previsiones de referencia es un escenario "agresivo" de Trump que podría debilitar las expectativas de crecimiento de EE. UU. y ser deflacionario para el resto del mundo.
En este entorno, la diversificación es clave, y esto apoya la consideración de bienes raíces privados dada su correlación históricamente baja con las clases de activos líquidos (ver el gráfico a continuación: los números más cercanos a 1 indican una mayor correlación de los rendimientos).
Correlación entre el sector inmobiliario privado y otras clases de activos
Además, y apoyando esta opinión, creemos que el mercado inmobiliario se encuentra en las primeras etapas de una recuperación constante. Las razones clave para esto incluyen:
1. Precios de transacción encontrando un piso. Cada vez hay más pruebas de que los precios de las transacciones inmobiliarias se están recuperando tras los fuertes descensos experimentados desde mediados de 2022.
Los precios de las transacciones se recuperan tras caídas significativas en múltiples sectores
2. Mejorar el sentimiento de los inversionistas: Los volúmenes de transacciones repuntaron a finales de 2024, y hay indicios de mejora del sentimiento de los inversionistas que deberían conducir a mayores volúmenes de inversión.
Los volúmenes globales de inversión inmobiliaria siguen siendo moderados, pero surgen signos de recuperación
3. Escasez de oferta y escasez de espacios con certificación de sostenibilidad: La limitada oferta de bienes raíces, exacerbada por los altos costos de construcción, significa que las tasas de vacantes son bajas (ver el gráfico a continuación). Esto respalda los niveles de ingresos por alquiler y podría impulsar el crecimiento de los alquileres, especialmente a medida que mejoren las condiciones económicas.
Las tasas de desocupación inmobiliaria siguen siendo bajas
4. Posible impacto de los costos en los alquileres: Dado que los costos de construcción ya son altos, existe la posibilidad de que se produzca un efecto de "empuje de los costos" en los alquileres si se lanzan programas de reconstrucción a gran escala, suponiendo un cese de los conflictos en todo el mundo.
2. Hemos pasado a un posicionamiento de cartera preferente más neutral en todos los sectores.
El posicionamiento de nuestra cartera está evolucionando hacia una postura más neutral en todos los sectores. Este cambio se debe en parte a una comprensión más clara de los niveles mínimos de ingresos por alquiler ("pisos de alquiler") en los mercados minorista y de oficinas. Mientras tanto, vemos valor en los activos "preparados para el futuro" que demuestran resiliencia y adaptabilidad frente a las condiciones cambiantes del mercado, debido a los elevados rendimientos prevalecientes.
En términos más generales, las consideraciones sobre los activos y la ubicación, como los perfiles de sostenibilidad, serán cada vez más importantes para el éxito de la inversión en comparación con los últimos años, durante los cuales el rendimiento varió ampliamente de un sector a otro.
Sin embargo, mantenemos una fuerte convicción en los sectores industrial y logístico debido a la solidez de los fundamentales y las megatendencias de apoyo, incluido un cambio en curso hacia el near-sourcing y el comercio electrónico, que están respaldando los rendimientos (ver el gráfico). También mantenemos una gran convicción en una serie de segmentos de vivienda y operativos capaces de proporcionar una "transmisión de la inflación" directa o indirectamente, y muchos de los cuales también están bien respaldados por tendencias estructurales favorables.
La financiación de la deuda aumenta actualmente los rendimientos de los ingresos pagados en las estrategias europeas de industria ligera
También vemos oportunidades para mejorar los edificios a estándares modernos de sostenibilidad debido a las limitaciones de los proyectos de desarrollo, la limitada disponibilidad de capital de deuda, las presiones regulatorias y los cambios en las preferencias de los ocupantes.
3. Las principales tendencias estructurales se están traduciendo en oportunidades de inversión secuenciales para la diversificación de la cartera y la mejora del rendimiento
La pandemia de Covid-19 transformó nuestro compromiso con el sector inmobiliario, impulsando la demanda en algunos sectores, pero disminuyéndola en otros. Luego, a partir de mediados de 2022, los mercados inmobiliarios, al igual que la economía en general, se enfrentaron a desafíos por el aumento de las tasas de interés, que tuvo un gran impacto en el costo y la disponibilidad de financiamiento y diezmó la actividad transaccional.
Sin embargo, hubo grandes diferencias en la velocidad y la escala de la revisión de precios en respuesta a estos desafíos combinados, mientras que las tendencias en evolución se centran en diferentes segmentos inmobiliarios, con el potencial de crear claros ganadores y perdedores. El resultado es un conjunto de oportunidades de inversión ordenadas para aquellos gestores de fondos que pueden reconocer y actuar sobre las estrategias en este entorno de revalorización.
Hemos identificado cuatro tendencias seculares que los inversionistas privados pueden aprovechar, que juegan con los megatemas clave y se caracterizan por un equilibrio favorable entre la oferta y la demanda, con potencial para generar mayores rendimientos a largo plazo:
- Tecnología y economía del conocimiento. Las nuevas formas de trabajar han consolidado el valor en edificios que abordan necesidades específicas y preferencias cambiantes de los inquilinos dentro de sectores como oficinas (áreas seleccionadas), ciencias de la vida e investigación y desarrollo.
- Individualismo y desglobalización. Las preferencias individuales con respecto a la forma en que "trabajan, viven y juegan" han profundizado las disparidades en la demanda entre y dentro de sectores relacionados como la hospitalidad, la microvivienda, la logística urbana y el autoalmacenamiento.
- Cambios demográficos. El envejecimiento de la población influye aún más en la demanda relativa de varios tipos de formatos de vivienda económica, como el alquiler multifamiliar y unifamiliar, la vivienda para estudiantes y la vivienda/cuidado de personas mayores.
- Personas, lugares, planeta. El aumento de los estándares regulatorios y de la industria requiere un enfoque holístico para crear valor para todas las partes interesadas, incluidos los inversionistas y las comunidades. Esta tendencia es evidente en los sectores centrados en la mejora de la energía y los servicios, la regeneración, la vivienda social y los espacios de consultorios médicos.
Cada uno de estos subsectores ha atraído un interés sustancial de los inversionistas debido a la diversificación potencial y a los mayores beneficios de retorno de los ingresos en relación con los formatos residenciales más convencionales. Sin embargo, también requieren un conjunto diferente de consideraciones de inversión y el desarrollo de conocimientos especializados en gestión.
¿Cómo pueden los inversionistas privados acceder a los bienes raíces hoy en día?
Hoy en día, múltiples estructuras, incluidos los fondos evergreen abiertos, hacen que los activos privados sean más accesibles para los inversionistas individuales. Combinado con la oportunidad actual que vemos en la clase de activos, esto ofrece a los inversionistas privados un emocionante punto de entrada para acceder a los beneficios potenciales de los bienes raíces como fuente de rendimientos atractivos, a largo plazo y basados en los ingresos.
Al igual que con todas las inversiones privadas, el rendimiento está sujeto a la experiencia del inversionista. Creemos que la proximidad de los gestores a los activos subyacentes, tanto geográfica como operativamente, es vital. Y, por supuesto, para todos los inversionistas individuales que buscan acceder a bienes raíces comerciales, el perfil de liquidez y las disposiciones de gobernanza del creciente número de soluciones de inversión disponibles deben tenerse en cuenta en la construcción de la cartera.
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