Cómo los factores macroeconómicos pueden influir en el rendimiento del sector inmobiliario y por qué los inversionistas deberían preocuparse
Un nuevo artículo académico revela que cinco variables macroeconómicas clave explican gran parte del rendimiento de las estrategias inmobiliarias en Estados Unidos. Comprender cómo evolucionan estas relaciones a lo largo del ciclo puede ayudar a posicionar las carteras para el éxito a largo plazo.
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El comportamiento de rendimiento de las estrategias inmobiliarias, al menos en relación con las tendencias direccionales de rendimiento, puede explicarse en gran medida por un pequeño número de variables macroeconómicas, cuyas relaciones evolucionan con el tiempo. Esto es cierto tanto para estrategias privadas como mixtas, que incorporan componentes privados y públicos, por ejemplo, para satisfacer las necesidades de liquidez de programas dedicados a contribución definida o semi-líquidos.
Esa es la conclusión de una nueva investigación que co-escribí con Alex Moss, Associate Professor & Director of the Real Estate Centre, Bayes Business School, publicado recientemente en el Journal of Portfolio Management.
Nuestro análisis encontró una relación sólida entre cinco factores macroeconómicos fácilmente disponibles: crecimiento del PIB, tasas de interés reales, inflación esperada, estructura temporal (curva de rendimiento) y diferenciales de crédito y el rendimiento de una variedad de estrategias inmobiliarias centradas en Estados Unidos.
Específicamente, el crecimiento del PIB, la inflación y las estructuras temporales se encontraron positivamente correlacionados, lo que significa que el rendimiento de la cartera inmobiliaria refleja direccionalmente los desplazamientos de estas métricas. Se encontró lo contrario con los movimientos del diferencial de crédito y las tasas de interés reales.
Sensibilidad variable a lo largo del ciclo
Es importante destacar que también descubrimos que, aunque los modelos 'lineales' - los más comúnmente adoptados, que asumen una relación constante entre factores económicos y el rendimiento de la cartera - ofrecen un poder explicativo razonable para las tendencias de rendimiento, se puede obtener una comprensión más profunda aplicando modelos 'no lineales'. Estas evalúan cómo evolucionan las relaciones con los factores macro a lo largo del tiempo.
En resumen, los modelos lineales tradicionales asumen relaciones estables entre los rendimientos de los activos y los factores macroeconómicos. Pero en realidad, estos cambios cambian de forma significativa, especialmente durante periodos de disrupción del mercado.
Nuestro estudio encontró en particular que, durante periodos volátiles caracterizados por ampliaciones de diferenciales crediticios o caída de los mercados bursátiles, la sensibilidad del rendimiento inmobiliario al crecimiento del PIB se duplica en comparación con las condiciones normales. En otras palabras, el sector inmobiliario queda sustancialmente más expuesto a cambios en el crecimiento general.
Esto se muestra en el gráfico siguiente, que muestra las sensibilidades lineales y no lineales de los rendimientos de una cartera inmobiliaria Core+ al crecimiento del PIB. El 'modelado lineal' mostró una relación de 1.1x. Es decir, un aumento del 1% en el crecimiento real del PIB resultaría en un incremento del 1.1% en el rendimiento de la cartera.
Sin embargo, al explorar el impacto de los cambios de regímenes mediante modelización no lineal, descubrimos que cuando el entorno general se volvió negativo - el cual evaluamos en base a periodos en los que los diferenciales de crédito superaron el 3.3% -, la sensibilidad del rendimiento inmobiliario al PIB aumentó hasta 2.3 veces.
Sensibilidad de una cartera Core+ al crecimiento del PIB en diferentes regímenes de mercado
Fuente: Burgiss, Fred, NCREIF, MSCI, Schroders Capital, octubre de 2025. El rendimiento Core+ representa una serie combinada de rendimiento de fondos inmobiliarios privados estadounidenses con un 75% de núcleo y un 25% de fondos inmobiliarios privados no núcleo. Los diferenciales de crédito reflejan el rendimiento de los bonos corporativos BAA de EE. UU. menos los rendimientos de los bonos del Tesoro a diez años del gobierno estadounidense.
Implicaciones para inversionistas institucionales
Para los asignadores y gestores de riesgos, hay varias conclusiones clave de estos hallazgos:
- Un pequeño conjunto de factores macro ayuda mucho. Incluso con solo cinco variables, se puede lograr un poder explicativo significativo.
- Las exposiciones a factores son cíclicas. Las relaciones entre el rendimiento inmobiliario y los factores macro se fortalecen o debilitan dependiendo de en qué punto del ciclo nos encuentremos.
- La elección del modelo moldea la visión. Los marcos no lineales capturan estas relaciones en evolución con mayor precisión, proporcionando una base analítica más sólida para las decisiones de asignación y gestión de riesgos.
Para los asignadores, integrar este tipo de modelado dinámico de factores en la construcción de carteras - junto con otras herramientas analíticas basadas en datos, como nuestro propio marco de valuación propietario - puede ayudar a perfeccionar las decisiones estratégicas. Permite comprender mejor cómo podrían comportarse las exposiciones inmobiliarias bajo condiciones macroeconómicas variables, lo cual es especialmente relevante en el actual entorno incierto del mercado.
Además, creemos que estos hallazgos pueden aplicarse a otras clases de activos del mercado privado, ya sea de forma aislada a nivel individual de clase privada, para un enfoque de cartera mixta que satisfaga los requisitos de liquidez de ciertos perfiles de inversionistas, o en un contexto multiactivo a través de una variedad de exposiciones privadas y públicas.
El estudio completo fue publicado en The Journal of Portfolio Management, Special Real Estate Issue: El impacto dinámico de los factores macro en el rendimiento de las estrategias mixtas de renta variable inmobiliaria | Investigación en gestión de carteras.
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