Inmobiliario: Se abre una ventana de oportunidad
Los mercados del noroeste de Europa están empezando a ofrecer perfiles de rendimiento atractivos para los inversionistas industriales y logísticos, afirma Pieter Akkerman.
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Tras un extenso periodo de revalorización debido a la subida de las tasas de interés, los inversionistas industriales y logísticos vuelven a mirar hacia el noroeste de Europa, la columna vertebral económica del continente.
Pieter Akkerman, Co-head, Real Estate Netherlands de Schroders Capital, explica cómo su equipo de expertos en bienes raíces pretende aprovechar una cartera de 500 millones de euros en acuerdos industriales y de almacenes en los Países Bajos, los países nórdicos y Alemania.
P: ¿Por qué es ahora un buen punto de entrada para el sector inmobiliario industrial y logístico?
Las valuaciones inmobiliarias han disminuido significativamente en todos los ámbitos, y ahora estamos viendo un nivel de precios interesante en el sector inmobiliario industrial y logístico, donde es posible lograr fuertes rendimientos desde el punto de vista de los ingresos con la financiación adecuada.
En comparación con otros sectores, existe una demanda muy clara de activos logísticos e industriales porque muchas empresas aún se están adaptando al entorno económico post-pandemia, al crecimiento del comercio electrónico y al nearshoring. Y esa demanda está impulsando los alquileres: CBRE espera un crecimiento de los alquileres del 2.4% hasta 2028.
Esta dinámica es particularmente fuerte en los países nórdicos, los Países Bajos y Alemania, que son economías AAA con fundamentos de oferta limitados y restricciones de planificación más estrictas. Por lo tanto, se espera que los valores de los terrenos y los precios de los activos logísticos aumenten en general, por lo que los fundamentales son muy buenos.
También estamos viendo condiciones de financiamiento más favorables que hace uno o dos años, además de una menor competencia. Esto se debe a que muchos actores institucionales todavía están recalibrando sus propias carteras.
P: A pesar de la reciente corrección de precios, algunos observadores del mercado creen que la logística sigue siendo relativamente cara en comparación con otros sectores inmobiliarios. ¿Estás de acuerdo?
Depende del subsegmento. Por ejemplo, los grandes desarrollos logísticos de 100,000 metros cuadrados (un millón de pies cuadrados) cotizaban con rendimientos del 3% en el pico del mercado y experimentaron una caída de valor muy pronunciada en los últimos años.
Siempre es difícil si un edificio de 200,000 metros cuadrados queda vacante, pero los activos logísticos del mercado medio de 30,000-40,000 metros cuadrados se realquilan más fácilmente.
Las naves industriales de un solo inquilino que ofrecen una combinación de producción, fabricación y distribución también han demostrado ser muy resistentes y un segmento mucho más líquido dentro del sector lostístico e industrial.
Con nuestra plataforma logística e industrial, nos dirigimos a los segmentos de logística de tamaño medio e industrial de un solo inquilino, así como a la distribución de última milla. Estos han demostrado ser sectores bastante resistentes a lo largo del tiempo.
P: ¿A qué otros segmentos y geografías se dirigen los inversionistas?
El almacenamiento en frío tiene margen de crecimiento. A finales de 2024, adquirimos un centro de distribución parcial de almacenamiento en frío de Ahold, la cadena de supermercados líder en los Países Bajos; tenemos un contrato de arrendamiento de 12 años y medio con ellos en una ubicación sólida.
Existen muchos edificios a medida para grandes empresas multinacionales de este segmento, con un importante potencial de venta-arrendamiento con contratos de larga duración y buenos rendimientos. Y si la función de la propiedad cambia, todavía tiene una fuerte posición en el terreno o potencial de reurbanización.
El almacenamiento al aire libre es otro segmento que estamos explorando, es decir, terrenos donde las empresas industriales puedan almacenar todo tipo de equipos o vehículos.
También estamos interesados en terrenos arrendados a largo plazo como el que tenemos en Eindhoven, en los Países Bajos, donde tenemos un contrato de arrendamiento de 75 años con Prologis en una de las mejores ubicaciones logísticas de los Países Bajos.
Geográficamente hablando, nos concentramos en los Países Bajos, los países nórdicos y Alemania, porque creemos que son los mercados más maduros y transparentes de Europa, con calificaciones AAA, buena liquidez y sistemas legales fiables.
En los Países Bajos, analizamos todo el eje logístico desde Róterdam hasta Venlo y Alemania. Esa es una región muy interesante debido a la escasez de tierras y las restricciones gubernamentales a la emisión de nuevos sitios para el desarrollo logístico.
En los países nórdicos, nos dirigimos principalmente a las grandes ciudades de Suecia y Dinamarca, incluidos los puertos y aeropuertos.
Alemania es un poco más difícil porque la economía no va muy bien y la industria está sufriendo. Creemos que Alemania podría volverse interesante, pero es posible que se avecinan nuevos cambios de precios.
P: ¿Qué estrategias están resultando más efectivas para los especialistas industriales y logísticos de la región?
Lo que parece ser más importante es la combinación de un equipo muy emprendedor con un marco institucional sólido.
Nuestro equipo comenzó esta estrategia hace más de 15 años; hemos adquirido y desarrollado todos los activos nosotros mismos, tenemos relaciones muy sólidas con nuestros inquilinos y tenemos alineación de intereses a través de nuestras coinversiones. Nuestro equipo sobre el terreno es muy fuerte, con acceso directo a los mercados y una trayectoria reconocida.
Gracias a nuestros buenos contactos con inquilinos, corredores, promotores e inversionistas, y al estar en el mercado día a día, obtenemos alrededor del 70% de nuestras ofertas fuera del mercado.
Tenemos un gran conocimiento de los mercados locales, especialmente en los Países Bajos, y las empresas saben cómo encontrarnos si tienen propuestas de venta-arrendamiento o están buscando un socio a largo plazo para un nuevo desarrollo.
A través de Schroders Capital, contamos con un equipo de investigación completo, por lo que entendemos las tendencias y cómo se están desarrollando los mercados, no solo en las regiones en las que estamos activos, sino también desde una perspectiva global y paneuropea.
Eso nos da mucha información sobre los mercados. La combinación de una gran marca global y un equipo local es muy poderosa para nuestros inversionistas.
P: Usted ha mencionado que los Países Bajos son uno de los mercados logísticos más atractivos de la región, pero la competencia también ha sido tradicionalmente muy fuerte. ¿Cómo lo describirías ahora?
De hecho, el mercado era extremadamente competitivo hace tres años, con todo tipo de inversionistas, desde actores institucionales y de capital privado hasta family offices. Pero desde la subida de las tasas de interés y la fuerte caída de los valores, muchos inversionistas institucionales no han podido ejecutar acuerdos y la competencia ha disminuido. Contamos con una plataforma logística e industrial competitiva que, combinada con nuestra trayectoria y la experiencia de nuestros equipos, ha desarrollado relaciones duraderas con socios que saben que cumpliremos.
Dicho esto, la revalorización y estabilización de los mercados, combinada con la caída de las tasas de interés, está atrayendo a más inversionistas y una gran cantidad de capital está esperando al margen. El impulso es claramente interesante, pero la competencia está aumentando gradualmente de nuevo.
P: Los criterios ESG son una preocupación cada vez mayor para los ocupantes y propietarios. ¿Cómo ha incorporado Schroders Capital estas características a su proceso de inversión?
Schroders Capital Real Estate está muy comprometida con la sostenibilidad, impulsada por un marco certificado por terceros (ISO14001). En los Países Bajos, en los últimos tres años, hemos llevado toda la cartera a una etiqueta A mediante la instalación de paneles solares en los tejados, iluminación LED y otras medidas, incluido el mantenimiento circular.
Hemos desarrollado nuevos edificios que ya no funcionan con gas, sino que dependen totalmente de la electricidad de la red.
Administrar y medir el desempeño de la sostenibilidad es necesario e importante, pero aún más, nos enfocamos en el lado práctico. Marcar las casillas de las etiquetas ecológicas y normas como GRESB es fácil cuando se trata de edificios nuevos, por ejemplo, pero también es importante asegurarse de que sean realmente sostenibles en la práctica.
Vemos el valor de la gestión activa de los edificios antiguos, en colaboración con nuestros inquilinos, para garantizar que tengan un mejor rendimiento en materia de sostenibilidad. Eso ayuda a mejorar el valor de la propiedad, así como la relación, brindando oportunidades potenciales para aumentar los alquileres o extender los contratos de arrendamiento con los inquilinos, ya que hay un beneficio mutuo para ambas partes.
Los Países Bajos, Alemania y los países nórdicos están a la vanguardia en sostenibilidad, lo que ayuda a conseguir las mejores propiedades de su clase.
P: ¿Qué retos u oportunidades ve por delante para el sector?
Hay muchas incertidumbres si se observa el panorama político, la guerra en Ucrania, el cambio climático, etc., así como si la inflación seguirá aumentando o si las tasas de interés subirán, y lo que eso podría significar para los precios inmobiliarios.
Sin embargo, si nos fijamos en el sector inmobiliario en su conjunto, especialmente en el noroeste de Europa, creemos que el segmento logístico e industrial es uno de los segmentos mejor posicionados para beneficiarse de las condiciones actuales del mercado en los próximos años.
Este artículo se publicó por primera vez en PERE.
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