¿Cuánto tiempo más durará el colapso de la vivienda china?
Se requieren medidas de política mucho más decisivas para que China vuelva a superar las expectativas de crecimiento.
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La ronda de datos de agosto de China trajo poca alegría y sugirió que el crecimiento secuencial del PIB en el tercer trimestre podría no mostrar ninguna mejora con respecto al aumento intertrimestral del 0,7% en el segundo trimestre. Eso está muy lejos de los niveles de crecimiento requeridos para alcanzar el objetivo del 5% del país.
Si bien las exportaciones continuaron superando las expectativas el mes pasado, la economía nacional se mantuvo débil ya que el gasto de los consumidores y la inversión no alcanzó las previsiones de consenso.
A menos que se adopten medidas de estímulo fiscal, creemos que China lo hará incumplen su objetivo de crecimiento del PIB del 5% este añoy que la actividad económica se enfriará aún más en 2025. No descartamos la posibilidad de medidas de estímulo y, en ese sentido, observamos con interés que los reguladores financieros de China han convocado una rueda de prensa ad hoc para el martes 24 de septiembre.
En ausencia de medidas fiscales adicionales equivalentes al 4-5% del PIB orientadas al lado de la demanda de la economía, incluido el apoyo adicional al mercado de la vivienda, los riesgos para nuestras previsiones son a la baja.
La crisis de la vivienda sigue pesando mucho
Hay algunos puntos positivos en la economía nacional, como la inversión en manufactura e infraestructura. Pero el panorama general es que la crisis inmobiliaria sigue pesando mucho sobre la economía, tanto directamente a través de la actividad inmobiliaria como indirectamente a través de los efectos de la confianza y la riqueza destrozados.
Las ventas de viviendas continuaron cayendo en agosto y ahora han caído más del 50% desde mediados de 2021 a niveles vistos por última vez en 2010. El colapso de la construcción de viviendas ha sido aún más profundo, mientras que los datos oficiales muestran que los precios de la vivienda también siguieron cayendo el mes pasado. Esto ha hecho que los precios de las viviendas nuevas y de segunda mano bajen un 6% y un 13%, respectivamente, desde mediados de 2021.
Todo esto plantea la pregunta de ¿cuánto tiempo más continuará la crisis inmobiliaria? Según nuestro análisis de los datos de 20 grandes economías publicados por el Banco de Pagos Internacionales (BPI), en promedio, las correcciones de los precios de la vivienda duran casi seis años, con caídas de los precios nominales de casi el 30% (véase el cuadro a continuación).
Además, los precios de la vivienda suelen tardar otros seis años más o menos en recuperarse a sus máximos anteriores, y en algunos casos, como Japón y España Se necesita mucho más tiempo para recuperar las pérdidas, si es que alguna vez se recuperan.
Eso implicaría que la actual corrección de la vivienda en China tiene aproximadamente tres años por delante, lo que implica nuevas caídas significativas en los precios de la vivienda. En todo caso, se podría argumentar que la recesión en China durará más que el promedio, dado el grado de sobrevaloración en el mercado inmobiliario y las tendencias demográficas, que implican una demanda estructuralmente más débil a largo plazo de bienes raíces. Mientras tanto, las autoridades han estado resistiendo a las fuerzas del mercado a través de regulaciones como los controles de precios.
Nuestro análisis también muestra que las correcciones de la vivienda tienden a tener implicaciones significativas para la economía en general. De las principales economías que analizamos, el crecimiento del consumo privado fue, en promedio, entre 5 y 6 puntos porcentuales más lento durante las correcciones inmobiliarias que en la década anterior al pico de los precios de la vivienda.
El debilitamiento de las condiciones de la demanda también suele restar casi un 2 % a la tasa anual de inflación subyacente. Y si bien muchas de las crisis inmobiliarias que analizamos ocurrieron durante eventos regionales o globales, como las crisis financieras asiática y mundial de finales de la década de 1990 y mediados de la década de 2000, el impacto económico de otras caídas idiosincrásicas de los precios de la vivienda fue muy similar.
Es evidente que las condiciones exigen una acción política más agresiva
Esto concuerda con nuestra opinión de que el crecimiento económico en China seguirá siendo moderado y que las expectativas de que la inflación repunte el próximo año son optimistas.
En todo caso, el crecimiento del consumo en China ha sido hasta ahora relativamente resistente. Si bien contribuyó con alrededor de 4 puntos porcentuales al crecimiento del PIB en la década anterior al pico de mediados de 2021 en los precios de la vivienda, actualmente está agregando alrededor de 3 puntos porcentuales. Esto sugiere que hay más desventajas en el gasto de los consumidores en caso de una corrección inmobiliaria prolongada. Y dado que la inflación subyacente apenas aumenta mes a mes, y que la economía está sobreofertada y muy apalancada, creemos que la deflación absoluta sigue siendo un riesgo claro.
El resultado de todo esto es que las condiciones macroeconómicas en China exigen claramente una acción política más agresiva. Parece claro que las iniciativas políticas anteriores para estabilizar el mercado de la vivienda, como la reducción de los tipos de interés hipotecarios y la flexibilización de las regulaciones sobre la compra de propiedades, no han funcionado.
Ciertamente, la brecha que se ha abierto entre las tasas de interés hipotecarias y el endeudamiento hipotecario (representado por el endeudamiento a mediano y largo plazo de los hogares) implica que los posibles compradores de vivienda en conjunto no están dispuestos a comprar bienes raíces a ningún nivel de tasa hipotecaria.
El estímulo fiscal ha respaldado la actividad en algunos sectores, como la inversión en infraestructura, pero hasta ahora no ha sido lo suficientemente grande como para compensar la crisis inmobiliaria. De hecho, como muestra la ruptura del impulso crediticio, si bien la emisión de deuda pública ha sido una fuerza positiva, la debilidad de los préstamos bancarios ha arrastrado el impulso crediticio a la baja.
Dado que el impulso crediticio suele adelantar la actividad en unos nueve meses, se trata de una señal negativa para la actividad en 2025. Y con el impulso de la emisión de bonos gubernamentales comenzando a perder fuerza, las perspectivas pueden deteriorarse aún más en los próximos meses.
Hasta ahora, el gobierno se ha mostrado reacio a brindar apoyo adicional a la economía. Una de las razones de la falta de acción podría ser que el deterioro constante de la dinámica de la deuda del sector público simplemente ha dejado menos espacio para estimularla en el pasado. Esto tal vez podría inclinar las políticas futuras más hacia las reformas y la monetización de los activos estatales.
Sin embargo, puede ser simplemente el caso de que los responsables políticos estén esperando el resultado de las cruciales elecciones estadounidenses de noviembre, dado que el resultado podría tener implicaciones importantes para la economía y los mercados financieros de China. De cualquier manera, se requieren acciones mucho más decisivas para que China vuelva a superar las expectativas.
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