Wie erreicht man Netto-Null bei Immobilieninvestitionen?

Eine Melodie zu schreiben ist wenig wert, wenn sie niemand singt. Das Pariser Klimaabkommen von 2015 erntete großen Beifall. Ziel des Abkommens ist die Kohlenstoffneutralität bis 2050. Die Emissionen müssen bis 2030 um 45 % gesenkt werden, um die globale Erwärmung auf 1,5 °C zu begrenzen.

Die traurige Wahrheit ist, dass sich in den vergangenen Jahren zu wenig geändert hat, wie die 26. Klimakonferenz letzten November leider bestätigte. Die Covid-19-Pandemie – mit der daraus resultierenden Schließung ganzer Volkswirtschaften – senkte die globalen Kohlenstoffemissionen, was Anlass zu Optimismus gab. Natürlich ist es gut, dass die Pandemie inzwischen endemisch wird. Diese Emissionsreduktionen gehen damit jedoch leider verloren.

Praktische und koordinierte Maßnahmen lassen auf sich warten. Auf einer kürzlichen Branchenveranstaltung hörten wir noch folgenden Kommentar eines bedeutenden Marktteilnehmers: „Es ist ein Balanceakt. Man will mit dem Markt harmonieren, man will der Infrastruktur nicht voraus sein.“ Dies war die Antwort auf eine Frage zu Investitionen in Lösungen und zur Umsetzung von Maßnahmen, um das Netto-Null-Ziel zu erreichen. Wenn der gesamte Markt weiterhin so denkt, wird sich unsere Branche, die für fast 40 % der CO₂-Emissionen verantwortlich ist, nicht ändern – die Umwelt um uns herum jedoch schon.

Den Übergang ins Rampenlicht rücken

Immobilien müssen bis 2030 betriebliche Netto-Null-CO₂-Emissionen und bis 2050 verkörperte Netto-Null-CO₂-Emissionen erreichen.

Um den Übergang gemäß den oben genannten Standards rechtzeitig zu vollziehen, muss die Immobilienbranche einige erhebliche Hürden überwinden. 40 % der Gebäude und 75 % der Infrastruktur, die voraussichtlich 2050 existieren, müssen erst noch gebaut werden. Diese neuen Gebäude müssen während ihres gesamten Lebenszyklus kohlenstoffneutral sein.

Dazu gehört verkörperter Kohlenstoff (Emissionen, die bei der Herstellung von Baumaterialien entstehen), der bis 2030 um mindestens 40 % reduziert werden muss, wobei große Projekte eine Reduzierung um mindestens 50 % erreichen müssen. Bis 2030 müssen 100 % der Neubauten CO₂-neutral betrieben werden. Aber das ist noch lange nicht alles. 80 % des heutigen (europäischen) Gebäudebestands werden auch 2050 noch existieren. Daher muss die energieeffiziente Nachrüstung aller dieser Anlagen bis 2030 entweder abgeschlossen oder zumindest weit vorangeschritten sein, um diese Ziele erreichen zu können.

Einheit und Praktikabilität: So erreicht man Netto-Null

Auf der COP21 von 2015 einigten sich über 190 Länder auf Klimaschutzmaßnahmen. Die COP26 kam jedoch zu dem Schluss, dass die Auslegung der tatsächlichen Anforderungen, die diese Vereinbarung unterstützen, uneinheitlich ist. Infolgedessen sind die unterschiedlichen Regierungsrichtlinien und eingeführten Industriestandards noch nicht vollständig aufeinander abgestimmt und – was noch schlimmer ist – werden nicht rechtzeitig zu einem Netto-Null-Ergebnis führen, um den Temperaturanstieg auf unter 1,5 °C zu begrenzen. Ein koordinierteres und gezielteres Handeln ist erforderlich. Das gilt auch für die Schwellenländer. Hier leben 85 % der Weltbevölkerung, und die Prognosen lauten auf ein starkes Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum und sehr unterschiedliche Entwicklungsstadien.

Die vielleicht größte Erkenntnis ist, dass in unserer Branche der Schwerpunkt eher auf der Datenerfassung und theoretischen Energieetiketten lag als auf der Reduzierung der Emissionen während der Nutzung. Natürlich kann eine Reduzierung nicht ohne vorherige Messung erreicht werden, aber eine volle Punktzahl oder grüne Sterne nur für die Berichterstattung könnte unsere Branche in ein falsches Gefühl der Sicherheit wiegen.

Tatsächliche Emissionen, auch die der Mieter – im Betrieb – können nur durch Maßnahmen reduziert werden, die auf das gesamte Gebäude, seinen Betrieb und seine Abfälle abzielen. Dieser Ansatz setzt stark auf die Zusammenarbeit zwischen Endinvestor, Verwalter und Mieter.

Was bedeutet das?

Betriebliche Kohlenstoffemissionen können durch Energieeffizienzmaßnahmen wie Verbrauchsmessung, Installation von LED-Beleuchtung, Optimierung von Gebäudemanagementsystemen (GMS), Modernisierung von Heizungs- und Lüftungssystemen und Leistungsmessung in enger Zusammenarbeit zwischen Mieter, Hausverwaltung, Eigentümer und Investor reduziert werden.

Die Reduktion von verkörperten Kohlenstoffemissionen erfordert eine Kohlenstoffanalyse der gesamten Wertschöpfungskette einer Gebäudelieferung vom Entwurf, den Baumaterialien, der Baumethode und der Lieferung bis hin zum in Betrieb genommenen Betriebsgebäude. Eine solche Analyse sollte den Wert und die Karbontechnik für den Lebenszyklus eines Gebäudes anerkennen.

Um dies zu erreichen, muss sich die Denkweise auf „renovieren, nicht ersetzen“ umstellen und Gebäude müssen für die reale Welt entworfen werden, für den tatsächlichen Einsatz und nicht für die Theorie.

Kohlenstoff muss neben der Finanzanalyse zu einem Schlüsselfaktor in der Bewertung werden. Der Gewinn muss nach den Umweltauswirkungen betrachtet werden. Die Verwendung eines klaren CO₂-Preises, zumindest als Anhaltspunkt, kann dazu beitragen. Obwohl die Branche allgemein zustimmt, dass der Kauf von Offsets nicht der beste Weg ist, um die Kohlenstoffneutralität für Immobilienportfolios zu erreichen, sind die Gründe, warum diese Methode allgemein abgelehnt wird, unserer Ansicht nach nicht zutreffend.

Es wird argumentiert, dass es wirtschaftlich nicht sinnvoll ist, Offsets zu kaufen, da dies die finanziellen Erträge beeinträchtigen würde. Dieses Argument geht jedoch am Kern vorbei: Die Kosten der CO₂-Emissionen sind praktisch schon da. Das heißt, die zeitdiskontierten Kosten prognostizierter Störungen durch den Klimawandel für unsere Branche sind enorm. Man kann nicht davon ausgehen, dass die breitere Gesellschaft oder sogar die Branche selbst akzeptieren wird, dass die Branche auf unbestimmte Zeit „Trittbrettfahrer“ bei diesen zukünftigen Kosten ist.

Diese impliziten Emissionskosten sollten jetzt bei der Versicherung von Vermögenswerten berücksichtigt werden. Dies kann sicherstellen, dass die richtigen Anlageentscheidungen getroffen werden können und Vermögenswerte für eine langfristige, nachhaltige (finanzielle) Wertentwicklung bereit sind.

Ein guter Indikator für diese impliziten Kosten im Zusammenhang mit in Immobilienportfolios eingebetteten CO₂-Emissionen kann der Preis sein, zu dem freiwillige CO₂-Kompensationen auf dem Markt gehandelt werden. Unser Research zeigt, dass die Kapitalisierung der (impliziten) CO2-Kosten (zu Offset-Preisen) ein sehr guter Indikator für die Investitionen ist, in die investiert werden muss, um die tatsächlichen CO₂-Emissionen (des Vermieters) um ca. 70 % zu senken. Im Folgenden geben wir dazu ein Beispiel.

Ein Beispiel aus der realen Welt

Unsere Nachhaltigkeitsstrategie beinhaltet eine Netto-Null-Verpflichtung aus dem Jahr 2019, und wir arbeiten mit einem ehrgeizigen Fokus auf die Reduzierung der CO₂-Emissionen. Als Beispiel nehmen wir eines unserer Mandate in deutschen Immobilien (hauptsächlich Büros), dessen Ertragsziel zwischen 4,5 % und 5 % liegt.

Im „Basisjahr“ betrugen die gesamten betrieblichen Kohlenstoffemissionen ca. 7.000 Tonnen (t) pro Jahr. Ökostromverträge hatte man nicht abgeschlossen. Diese Zahl schließt den spezifischen Mieterverbrauch aus, um sich nur auf die Gebäudeleistung zu konzentrieren. Für den Großteil der Anlagen wurden erste Energieaudits durchgeführt, die es uns ermöglichten, realistische Ziele und Projektkosten festzulegen.

- Eine anfängliche Reduzierung von 500 t ist kurzfristig durch Anlageneffizienzmessungen erreichbar

- Der Bezug von Ökostrom senkt die Emissionen um 3.800 t

- Später können wir Fernwärme sichern, wovon ca. 40 % aus erneuerbaren Energien stammen können

- Die verbleibenden Emissionen könnten um weitere 5 % bis 10 % durch die Einführung erneuerbarer Energien vor Ort erreicht werden. Dabei bleibt ein Fußabdruck von schätzungsweise 2.000 t.

Die prognostizierten Investitionsausgaben (Capex) zur Durchführung dieser Reduzierungen belaufen sich auf ca. 12 Mio. Euro. Interessanterweise haben wir festgestellt, dass diese Investition zur Reduzierung der tatsächlichen Emissionen im Portfolio – um mehr als 70 % von 7.000 t auf 2.000 t – ähnlich hoch ist wie die Kosten für den Kauf von CO₂-Gutschriften für 70 % der tatsächlichen CO₂-Emissionen auf dem freiwilligen CO₂-Markt. Darüber hinaus reduzieren sich die Energiekosten des Gebäudes, was letztendlich den Betriebskosten der Mieter zugutekommt und gemeinsam mit einer besseren CO₂-Bilanz einen materiellen Wert darstellt, für den ein Mieter bereit ist zu zahlen.

Für die Umwelt werden wir so oder so zahlen

Die Branche muss wegkommen vom „wir wollen der Infrastruktur nicht voraus sein“. Wir haben die Möglichkeit, uns selbst zu regulieren, um das richtige Ergebnis für alle Beteiligten zu erzielen und unseren Vermögensverwaltern Anreize zu bieten, die über kurzfristige Gewinne hinausgehen und langfristige Relevanz und Wertentwicklung ermöglichen.

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