Perspectivas de inversión en mercados privados 4T 2025: Enfoque en la resiliencia
En medio de la continua volatilidad macroeconómica y geopolítica, los mercados privados se benefician de un desacoplamiento cíclico y de diversas fuentes de riesgo que aumentan su atractivo relativo y pueden mejorar la resiliencia de las carteras.
Authors
A primera vista, el entorno de inversión actualmente puede parecer benigno. En los últimos meses, la renta variable pública se ha recuperado en general, los mercados de bonos se han estabilizado y las expectativas de nuevos recortes de tasas en EE. UU. han alimentado el optimismo de los inversionistas.
Sin embargo, se están formando nubes oscuras en el horizonte de inversión. Las preocupaciones sobre la incertidumbre y los efectos dominó de los aranceles, la incertidumbre en torno a las políticas de los bancos centrales y los riesgos inflacionarios, particularmente en los EE. UU., así como las cuestiones de sostenibilidad fiscal, se están viendo eclipsadas temporalmente por la actual ola de euforia de valoración, especialmente en áreas circundantes como la inteligencia artificial.
Sin embargo, esta exuberancia solo se suma a una lista creciente de riesgos, dado el patrón histórico de ciclos de valuación de auge y caída que siguen a los principales avances tecnológicos. Al mismo tiempo, los riesgos geopolíticos derivados de los conflictos en curso en Ucrania y Oriente Medio, junto con la persistente incertidumbre sobre la política estadounidense, siguen siendo elevados.
Diversificación y oportunidades de rendimiento
En este contexto, determinadas estrategias de mercado privado pueden ofrecer un grado de aislamiento de algunos de estos riesgos macroeconómicos y de mercado predominantes. La amplitud y diversidad de las clases de activos proporcionan exposición a fuentes diferenciadas de riesgo y rendimiento que, en combinación, pueden mejorar los resultados de la cartera.
Por ejemplo, la infraestructura renovable ofrece exposición a los precios de la energía, que tienden a mostrar una correlación limitada con un crecimiento económico más amplio. En general, estrategias como las infraestructuras y los bienes raíces, incluidas las exposiciones a acciones y deuda, suelen estar respaldadas por activos tangibles, lo que puede respaldar un perfil de rendimiento más resiliente durante períodos de elevada volatilidad.
Por otra parte, nuestra investigación también muestra que el capital privado, particularmente en el segmento del mercado medio-bajo, históricamente ha obtenido su mejor rendimiento relativo durante los períodos de mayor volatilidad del mercado público.
Al mismo tiempo, los mercados privados en general se están beneficiando actualmente de una convergencia de vientos a favor cíclicos y estructurales que están catalizando oportunidades atractivas para la generación de rendimiento y la diversificación de la cartera. Los vientos a favor estructurales incluyen la transición energética global y la revolución tecnológica más amplia, que están remodelando las industrias y los flujos de capital.
Los impulsores cíclicos se derivan de la menor actividad de transacciones y la escasa recaudación de fondos en los últimos años que hemos discutido anteriormente. Esto ha creado una dinámica favorable de la oferta y la demanda de capital que respalda valuaciones de entrada más atractivas y un mayor potencial de rendimiento. Algunas áreas, como los bienes raíces comerciales, incluso se han corregido aún más, creando oportunidades selectivas para inversores disciplinados.
En general, y a diferencia de los mercados públicos, donde los índices de muchas regiones están en máximos históricos o cerca de ellos y las valuaciones parecen elevadas, creemos que los mercados privados ofrecen actualmente un valor relativo atractivo en todas las clases de activos, con la notable excepción de las inversiones de riesgo en fase avanzada relacionadas con la IA, que también muestran signos de exuberancia.
Juntos, estos factores no solo aumentan el atractivo relativo de los mercados privados, sino que también refuerzan su resiliencia al restablecer niveles de valuación más saludables y crear una base más sólida para el crecimiento a largo plazo. La asignación ascendente que aplica una alta selectividad y apunta al valor agregado transformador es crucial para capturar las oportunidades más atractivas e impulsar un rendimiento sostenible a largo plazo.
Centrarse en la resiliencia
De cara a 2026, la resiliencia seguirá siendo la cualidad definitoria para una inversión exitosa. En un entorno marcado por la incertidumbre macroeconómica y la tensión geopolítica, será esencial mantener un ritmo de inversión constante, una gestión prudente del riesgo y centrarse en la creación de valor a largo plazo.
Los mercados privados, con su capital a largo plazo, su enfoque de propiedad activa y su énfasis en la generación de valor ascendente, están bien posicionados para navegar por esta complejidad y continuar contribuyendo de manera significativa a carteras diversificadas y resilientes.
Teniendo en cuenta las características descritas anteriormente, creemos que las oportunidades de mercado privado más atractivas en la actualidad se caracterizan por las siguientes características fundamentales:
- Oferta / demanda de capital equilibrada, lo que respalda valuaciones y rendimientos de entrada atractivos.
- Exposiciones nacionales que ayudan a mitigar la volatilidad geopolítica y relacionada con el comercio.
- Acceso a primas de riesgo diferenciadas a través de la innovación, la complejidad, la transformación o las ineficiencias del mercado.
- Resiliencia a la baja a través de un menor apalancamiento o respaldo de activos subyacentes.
- Correlación reducida a los mercados públicos a través de impulsores idiosincrásicos o exposiciones al riesgo no correlacionadas.
Capital privado: Apoyando la transformación y la innovación
El capital privado permanece en un período de recalibración, con la recaudación de fondos, la actividad de operaciones y las salidas aún por debajo de los niveles anteriores a 2022. Este entorno está creando dislocaciones de precios y una competencia reducida, particularmente en segmentos menos eficientes donde el capital es escaso.
Vemos oportunidades en las estrategias que respaldan a los líderes locales, impulsan el crecimiento transformacional y aprovechan la innovación multipolar. Las adquisiciones de pequeñas y medianas empresas, los vehículos de continuación y las inversiones selectivas de riesgo en etapa inicial están especialmente bien posicionadas para capturar valor a medida que los mercados se ajustan y la propiedad activa se convierte en un impulsor aún mayor de los rendimientos.
Deuda privada y alternativas de crédito: Renta y protección
El crédito privado sigue mostrando resiliencia, respaldado por sólidos balances de empresas y consumidores, y primas de riesgo y rendimientos más altos que brindan un potencial de ingresos significativo.
Las ineficiencias impulsadas por la regulación bancaria y las valuaciones más bajas de los bienes raíces comerciales crean oportunidades atractivas en la deuda inmobiliaria. La deuda de infraestructura también sigue siendo convincente, particularmente cuando los ingresos están vinculados a la inflación o respaldados por activos esenciales.
El enfoque en las garantías, la seguridad y la diversificación respalda las oportunidades en las finanzas basadas en activos, mientras que las estrategias de diversificación, como los valores vinculados a seguros, ofrecen ingresos resilientes y rendimientos no correlacionados.
Infraestructura: La transición energética sigue siendo un megatema clave a largo plazo
La transición energética sigue siendo el principal tema de infraestructura global, aunque el impulso de la inversión en los EE. UU. se está moderando en medio de un panorama político cambiante. El segmento sigue ofreciendo un atractivo vínculo con la inflación e ingresos estables y de larga duración.
En Europa y gran parte de Asia, los marcos políticos de apoyo y las sólidas carteras de proyectos eólicos y solares siguen impulsando la actividad de inversión. Más allá de las energías renovables básicas, están surgiendo estrategias de mayor rendimiento que asumen el riesgo de desarrollo medido e invierten temprano en nuevas tecnologías como el almacenamiento en baterías y el hidrógeno verde que están impulsando la siguiente fase de la transición energética.
Bienes raíces: La revalorización prepara el escenario para vintages sólidas a corto plazo
Después de un período de descubrimiento de precios, las perspectivas para los mercados inmobiliarios globales han mejorado mucho. Los volúmenes de inversión se mantienen por debajo de los niveles anteriores a 2022, pero se están estabilizando, los ingresos por alquiler se ven respaldados por la baja oferta nueva y los elevados costos de construcción, y hay pruebas de que los precios de las transacciones se están recuperando.
En medio de esta dinámica, creemos que los próximos años se perfilan como vintages fuertes. Nos atraen especialmente los sectores en los que la mejora operativa puede desbloquear alfa, como la logística, la vivienda, los formatos de almacenamiento y la hostelería.
Capital privado: Lo pequeño es hermoso
El capital privado permanece en un período de recalibración, ya que la recaudación de fondos, la actividad de operaciones y las salidas continúan rezagadas con respecto a los niveles anteriores a 2022. La ralentización de los flujos de capital, el menor número de vías de salida y la prolongación de los períodos de tenencia han coincidido con una mayor volatilidad macroeconómica, condiciones financieras más restrictivas e incertidumbre política.
Sin embargo, estas dinámicas también están creando un entorno más favorable para los inversionistas disciplinados. La reducción de la competencia, la mayor dispersión de precios y el aumento de la selectividad de los gestores están sentando las bases para vintages más fuertes en el futuro.
Vemos que las oportunidades más atractivas surgen a través de tres palancas complementarias que ayudan a los inversionistas a navegar por los desafíos actuales: campeones locales, crecimiento transformador e innovación multipolar.
- Líderes locales son empresas con bases de ingresos predominantemente nacionales, lo que reduce la exposición a las fricciones comerciales, la incertidumbre arancelaria y los cambios en las cadenas de suministro. La resiliencia de sus ganancias y el control sobre las cadenas de valor locales pueden ayudar a amortiguar las carteras contra los choques geopolíticos.
- Crecimiento transformador implica invertir en empresas donde la complejidad, la mejora operativa o la innovación crean rutas de creación de valor controlables que pueden compensar las turbulencias más amplias del mercado. En un entorno más selectivo, el valor agregado operativo se ha convertido en el diferenciador clave de los rendimientos.
- Innovación multipolar captura el panorama tecnológico global en expansión. El crecimiento innovador ahora se distribuye en múltiples centros que abarcan EE. UU., Europa, China, India y Asia-Pacífico en general, diversificando las oportunidades y reduciendo la dependencia de los ciclos de mercado único.
Estos temas convergen en tres áreas estratégicas: compras pequeñas y medianas, inversiones de continuación y empresas selectivas en etapa inicial.
Adquisiciones de pequeñas y medianas empresas: El motor de la resiliencia
Las adquisiciones de pequeñas y medianas empresas del mercado (para nosotros, los valores empresariales son inferiores a 1,000 millones de dólares) siguen anclando la resiliencia de la cartera. Combinan valuaciones de entrada más atractivas, menor apalancamiento y mayor agilidad operativa que los acuerdos de gran capitalización. Los datos de la industria y de Schroders Capital muestran que los múltiplos del precio medio de compra se mantienen en torno a 7.7 veces el EV/EBITDA, más de un 40% por debajo de los equivalentes de gran capitalización, lo que crea un margen significativo para la creación de valor.
Las características defensivas de este segmento se ven reforzadas por su estructura: más de cuatro quintas partes del valor de transacción en compras de capital privado, la mayoría de las cuales son acuerdos pequeños y medianos del mercado, ahora está orientado a servicios, y las empresas de la cartera suelen generar una gran parte de los ingresos a nivel nacional.
Este enfoque en servicios esenciales y localizados reduce la exposición al comercio global y los ciclos del mercado de capitales. Las rutas de salida también tienden a depender menos de los mercados de OPI, con ventas comerciales y transacciones de patrocinador a patrocinador que ofrecen vías de realización más estables.
Inversiones de continuación: Ampliación de la pista de creación de valor
Los vehículos de continuación se han convertido en una herramienta cada vez más importante para que los administradores de capital privado extiendan la propiedad de activos de alta convicción más allá de los períodos de tenencia tradicionales. Al permitir a los gestores retener y desarrollar aún más las empresas de la cartera a través de su próxima etapa de crecimiento, estos vehículos alinean la creación de valor a largo plazo con las preferencias de liquidez de los inversionistas.
El mercado de estrategias de continuación se ha expandido aproximadamente un 27% anual desde 2013, lo que refleja la demanda cíclica y estructural de inversiones de mayor duración y nuestros pronósticos muestran que el segmento podría cuadruplicarse en la próxima década. En el entorno actual de salida silenciosa, estas estructuras están demostrando ser especialmente valiosas, ya que ofrecen el potencial de resultados más predecibles y un tiempo de liquidez más rápido, alrededor de 18 meses más corto que las adquisiciones convencionales.
Crecimiento del mercado de inversiones de continuación, impulsado por factores estructurales
El rendimiento pasado no es una guía para el rendimiento futuro y puede no repetirse. Pitchbook, Preqin, Jefferies, Greenhill, Evercore, Lazard, PJT, Schroders Capital, 2025. Las distribuciones de compra estimaron los valores anuales promedio de Pitchbook y Preqin. El valor de salida de las inversiones de continuación se estima utilizando los valores anuales promedio informados por Jefferies, Greenhill, Evercore, Lazard y PJT, incluidas solo las estrategias de compra y crecimiento a nivel mundial y excluyendo las transacciones estructuradas y los compromisos no financiados en vehículos de continuación. Componente cíclico calculado corrigiendo los valores históricos por exceso de compras más un grupo de inversiones de continuación por encima del promedio histórico de compras secundarias del 36%. Es posible que los pronósticos y estimaciones no se realicen. Las opiniones compartidas son las de Schroders Capital y pueden no ser verificadas.
Capital de riesgo en etapa inicial: Captura de innovación distribuida
El capital de riesgo en etapa inicial ofrece exposición a la innovación global y multipolar, donde los avances tecnológicos están surgiendo de diversas regiones y ecosistemas. Si bien la exuberancia de la valuación es particularmente pronunciada en las inversiones de IA en etapa tardía, mantener la disciplina también es esencial en las oportunidades en etapa inicial, donde los precios pueden moverse rápidamente a medida que se intensifica la competencia. La innovación disruptiva se extiende mucho más allá de la IA hacia la biotecnología, la tecnología financiera, la tecnología climática y la tecnología profunda, ofreciendo un amplio conjunto de oportunidades.
Vemos un potencial particular en la biotecnología, que ha resistido varios años de aversión al riesgo y ahora ofrece valuaciones de entrada más atractivas. También están surgiendo oportunidades selectivas en las empresas secundarias lideradas por LP, lo que permite a los inverionistas acceder a carteras de alta calidad a precios reducidos. Juntas, estas estrategias proporcionan una exposición diversificada a la próxima generación de transformación tecnológica.
Deuda privada y alternativas de crédito: Dar al crédito lo que le corresponde
El crédito privado sigue demostrando resiliencia. Los balances de las empresas y los consumidores siguen siendo sólidos, lo que respalda un entorno crediticio saludable incluso en medio de condiciones financieras más restrictivas. Los gobiernos, por el contrario, han aumentado significativamente el apalancamiento, lo que ayuda a mantener elevados los rendimientos básicos. A medida que el enfoque de los responsables políticos se desplaza de la inflación al empleo, es probable que las autoridades monetarias, lideradas por la Reserva Federal, adopten una postura más acomodaticia.
Este entorno apoya a los prestatarios que financian a tasas a corto plazo, incluidas las empresas más pequeñas y los desarrolladores de bienes raíces comerciales, y apunta a una perspectiva de incumplimiento relativamente contenida en gran parte del espectro crediticio.
Deuda inmobiliaria: La revalorización crea oportunidades
Después de varios años de ajuste, están surgiendo signos de estabilización en el sector inmobiliario comercial. Los fuertes descensos de los precios tras los máximos de 2021-2022 han seguido su curso en gran medida, con los valores de las propiedades estadounidenses prácticamente estables durante el año pasado y segmentos industriales y minoristas seleccionados mostrando una fuerza renovada. A partir de esta base más baja, y a medida que las tasas de política comienzan a disminuir, la actividad de las transacciones y la demanda de financiamiento se están recuperando gradualmente.
Sigue existiendo una brecha significativa en la provisión de capital tanto de deuda como de capital, lo que crea oportunidades atractivas para los prestamistas privados. Los préstamos puente para el desarrollo, la construcción y la renovación pesada ofrecen actualmente algunos de los mayores potenciales de rendimiento en activos reales. Con una suscripción más conservadora, una mejor cobertura de garantías y una gestión disciplinada del riesgo, este segmento está bien posicionado para beneficiarse a medida que la actividad se normaliza.
Deuda de infraestructura: El motor de ingresos defensivos
La deuda de infraestructura sigue siendo una fuente fiable de ingresos estables y defensivos. Con una demanda de capital constante y un respaldo de activos tangibles, proporciona una base segura para las carteras de crédito a largo plazo.
Muchos proyectos de infraestructura se benefician de los ingresos vinculados a la inflación o de los marcos regulados, que ayudan a preservar los rendimientos reales incluso si resurgen las presiones inflacionarias. En este entorno, la deuda de infraestructura sigue siendo una de las formas más efectivas de combinar la estabilidad del rendimiento con la protección a la baja.
Financiación basada en activos: Diversificación a través de la escala y la estructura
A medida que perdura la demanda de ingresos de los inversionistas, la diversificación se ha vuelto cada vez más importante. Los valores respaldados por activos y la financiación basada en activos más amplia ofrecen acceso a mercados grandes y escalables donde las ineficiencias respaldan diferenciales atractivos. La financiación especializada y de consumo, en particular, continúa brindando oportunidades de ingresos atractivas respaldadas por fundamentos de consumo saludables y una sólida riqueza inmobiliaria.
Estos conjuntos diversificados de exposición también proporcionan protección estructural y una menor correlación con los mercados de crédito tradicionales. A medida que las tasas de política monetaria comiencen a moderarse, es probable que varios segmentos de financiamiento basado en activos, incluidas las obligaciones de préstamos garantizados (CLO), se beneficien de mejores condiciones de refinanciamiento y una mayor liquidez en el mercado secundario.
Valores vinculados a seguros: Un verdadero diversificador
Los valores vinculados a seguros (ILS) siguen siendo una fuente distintiva y resiliente de rendimiento dentro del crédito privado. Su desempeño está impulsado por los resultados de eventos asegurados en lugar del crecimiento económico, lo que ofrece una valiosa diversificación de los ciclos de mercado y crédito.
Las valuaciones actuales son atractivas, ya que la limitada actividad de pérdidas en los últimos años ha permitido la revalorización y los fuertes rendimientos esperados. En un contexto crediticio más amplio, los ILS continúan proporcionando una importante fuerza estabilizadora a través de un desempeño no correlacionado y un ingreso constante.
La prima privada es más alta, pero la oportunidad varía
El rendimiento pasado no es una guía para el rendimiento futuro. Fuente: Schroders Capital, Bloomberg, CS, Swiss Re, Bank of America a septiembre de 2025. Los puntos de vista y opiniones compartidos son los del equipo de productos titulizados y finanzas basadas en activos de Schroders Capital y están sujetos a cambios. Se muestra con fines ilustrativos y no debe considerarse como una guía de inversión.
Capital en infraestructura: Las energías renovables se centran en Europa y Asia, pero no descarten a EE. UU.
El capital en infraestructura continúa demostrando resiliencia, y el segmento de transición energética se destaca como uno de los temas de inversión a largo plazo más atractivos. En un entorno macroeconómico incierto, la infraestructura renovable ofrece un fuerte vínculo con la inflación, características de ingresos seguros y diversificación de la cartera a través de primas de riesgo distintas, como los precios de la energía.
Seguimos viendo un flujo constante de oportunidades impulsadas por la agenda global de descarbonización y el creciente reconocimiento del potencial de inversión en activos de transición energética. Según el Schroders Global Investor Insights Survey 2025, el 86% de los inversionistas ya están destinando a la transición energética, o planean hacerlo dentro del próximo año, y más de tres cuartas partes citan el potencial de retorno a largo plazo como una motivación clave.
Después de dos años de actividad de transacciones silenciosa, también estamos observando signos tempranos de un impulso renovado en el flujo de acuerdos de infraestructura más amplio en los segmentos tradicionales y diversificados.
Energías renovables: Beneficiarse de la descarbonización y la seguridad energética
Los esfuerzos globales para descarbonizar, combinados con las crecientes preocupaciones sobre la seguridad energética derivadas de la guerra en Ucrania y la tensión geopolítica en curso en Oriente Medio, continúan apoyando el desarrollo de energías renovables. Al mismo tiempo, las presiones del costo de la vida han reforzado la importancia de la asequibilidad de la energía, y las energías renovables representan ahora la fuente más rentable de nueva generación de electricidad en muchas regiones.
Oportunidades atractivas en Europa y Asia
Actualmente vemos las oportunidades de inversión más sólidas en Europa y Asia, donde los gobiernos continúan fortaleciendo los marcos políticos y acelerando los compromisos con las energías renovables. Solo en Europa, la infraestructura renovable representa una base de aproximadamente 600 mil millones de euros, lo que representa casi la mitad de las transacciones de infraestructura. A principios de la década de 2030, esperamos duplicar con creces hasta situarse en torno a los 1.3 billones de euros, lo que convertirá a las energías renovables y a las infraestructuras de transición energética en la clase de activos dominante dentro del sector.
Las tecnologías emergentes como el hidrógeno, las bombas de calor, el almacenamiento de baterías y la infraestructura de carga de vehículos eléctricos son fundamentales para lograr una profunda descarbonización en sectores como el transporte, la calefacción y la industria pesada. Paralelamente, la rápida expansión de los centros de datos y la infraestructura digital, impulsada por la IA y la computación en la nube, continúa impulsando la demanda de fuentes de energía limpias y confiables.
EE. UU.: Transición más lenta pero constante
En los EE. UU., la reciente legislación fiscal y presupuestaria eliminará gradualmente los créditos fiscales federales para las energías renovables en un plazo más rápido, lo que probablemente desencadenará un aumento a corto plazo en la actividad de los proyectos a medida que los desarrolladores buscan asegurar incentivos antes de que expiren. Después, esperamos una moderación, pero no un alto, en los nuevos desarrollos eólicos y solares.
La competitividad de costos inherente de las energías renovables y la demanda continua de nueva capacidad de generación, que refleja la poderosa demanda de áreas como los centros de datos, deberían continuar apuntalando el crecimiento a largo plazo de la infraestructura renovable de EE. UU.
Un mercado de compradores crea oportunidades
El mercado de las energías renovables se ha desplazado decisivamente hacia un mercado de compradores. La recalibración de las expectativas de rendimiento, impulsada por el aumento de las tasas de interés y la reducción de capital disponible, ha abierto una brecha entre la oferta y la demanda de capital, creando puntos de entrada atractivos para los inversionistas a largo plazo. Las estrategias Core y Core+ siguen bien posicionadas, con expectativas de rendimiento de la renta variable que han aumentado en más de 200 puntos base desde principios de 2023.
Favorecemos las estrategias centradas en activos operativos y de construcción de alta calidad que ofrecen una sólida visibilidad del flujo de caja y el potencial de mejorar los rendimientos a través de la gestión activa. Selectivamente, existen oportunidades de mayor rendimiento en áreas emergentes como el hidrógeno, aunque seguimos siendo cautelosos con respecto a los desarrollos en etapa inicial.
La dislocación de la valuación entre los activos cotizados y no cotizados también ha estimulado una ola de transacciones privadas. A medida que las tasas de interés se normalizan gradualmente, aunque más lentamente de lo esperado, parece que se está produciendo una recalificación gradual de los activos de infraestructura cotizados.
Los rendimientos de los activos de infraestructura se han recalificado materialmente
El rendimiento pasado no es una guía para el rendimiento futuro. Fuente: Informes trimestrales del fondo Greencoat cotizado Q1 2015 - Q1 2025 (Total Return Index NAV, (NAV + Dividendos reinvertidos). El rendimiento pasado no es un indicador fiable de los resultados futuros. No hay garantía de que esta trayectoria de tasas siga siendo la misma en un futuro próximo. La tasa de descuento se refiere a los activos eólicos del Reino Unido.
Bienes raíces: Se espera que 2025 y 2026 sean vintages convincentes
Después de un período prolongado de descubrimiento de precios y ajustes desiguales, cada vez hay más pruebas de que el mercado inmobiliario global ha alcanzado un punto de inflexión. Nuestro marco de valuación patentado indica una proporción creciente de oportunidades a precios atractivos en múltiples sectores y regiones, preparando el escenario para lo que creemos que serán vintages de inversión atractivas en 2025 y 2026.
Los fundamentos operativos siguen siendo resilientes a pesar de una perspectiva macroeconómica moderada. La nueva oferta se ve limitada por los elevados costos de construcción y financiación, que siguen actuando como estabilizadores naturales de los alquileres. A medida que los precios se estabilizan y las condiciones de financiación mejoran gradualmente, esperamos que los nuevos despliegues en este entorno ofrezcan un rendimiento superior a la media a medio plazo.
Las condiciones de suministro ajustadas siguen siendo favorables
Aunque las expectativas de crecimiento de los alquileres siguen siendo modestas, la escasez estructural de oferta continúa apuntalando los mercados operativos. Los costos de construcción más altos y la menor disponibilidad de deuda han ralentizado significativamente las nuevas carteras de proyectos en la mayoría de las regiones. Esta oferta limitada debería ayudar a compensar la menor demanda a corto plazo.
También vemos evidencia temprana de efectos de "empuje de costos", donde el aumento de los gastos de construcción impulsa los aumentos de alquiler para mantener la viabilidad del desarrollo. Si el crecimiento global recupera impulso, esta dinámica podría permitir que los activos bien posicionados generen un crecimiento de los ingresos reales. Las estrechas condiciones de oferta, junto con las valuaciones rebasadas, están sentando las bases para la recuperación del rendimiento en muchos mercados.
Mercados de capitales: Es probable que los precios hayan tocado fondo
La actividad de inversión sigue siendo moderada en general, con volúmenes de transacciones por debajo de los promedios históricos en la primera mitad de 2025. Si bien los eventos geopolíticos en el segundo trimestre frenaron temporalmente la confianza, los precios de las transacciones y las valuaciones han mostrado una mejora modesta pero generalizada. La variación entre sectores y regiones se mantiene, pero la tendencia es claramente positiva.
Evidencia de que los precios de las transacciones se recuperan tras las caídas en todos los sectores
Fuentes: Green Street Advisors, MSCI, Schroders Capital, septiembre de 2025.
Nuestro marco de valuación apunta a un aumento de las oportunidades en todos los sectores y geografías, particularmente en la industria y la logística, donde los fundamentos del mercado son más sólidos. También identificamos valor selectivo en los segmentos de bienes raíces vivos, minoristas y operativos que ahora ofrecen dislocaciones de precios en relación con el potencial de rendimiento a largo plazo. En general, el contexto del mercado sugiere que el despliegue disciplinado en 2025-2026 debería beneficiarse de puntos de entrada favorables y del aumento de los rendimientos de efectivo sobre efectivo.
Oportunidades de continuación y recapitalización
El entorno actual también está creando atractivas oportunidades de continuación y recapitalización en todas las plataformas, carteras y fondos inmobiliarios. Estos implican proporcionar soluciones de capital flexibles a los equipos de gestión establecidos que enfrentan limitaciones de tiempo o capital para optimizar el valor de los activos.
Las dinámicas cíclicas y estructurales favorables, en particular la necesidad de abordar los requisitos de sostenibilidad y la complejidad operativa, están alimentando aún más estas oportunidades. Trabajar en colaboración con los propietarios existentes sigue siendo clave para desbloquear el valor y garantizar que los activos viables puedan seguir ofreciendo un rendimiento a largo plazo a pesar de los mercados de capitales más ajustados.
Centrarse en la calidad de los activos y la microlocalización
Mantenemos una postura neutral en todos los sectores, pero esperamos que los factores específicos de los activos y de la ubicación desempeñen un papel mucho más importante en la determinación del rendimiento que en ciclos anteriores. Esto ya es visible en el mercado industrial y logístico, donde la evolución de las cadenas de suministro, la penetración del comercio electrónico y los factores geopolíticos están creando un patrón más desigual de demanda de inquilinos.
El sector minorista, después de años de bajo rendimiento, ha sorprendido al alza, respaldado por modelos operativos mejorados y una demanda de consumo resiliente. Mientras tanto, los segmentos de vivienda y operativos, como la vivienda de alquiler, el alojamiento para estudiantes y la atención médica, continúan demostrando fundamentos sólidos, ofreciendo un traspaso de la inflación y una menor sensibilidad económica.
Suscríbete a nuestro contenido
Visita nuestro centro de preferencias y escoge qué información quieres recibir por parte de Schroders.
Authors
Temáticas