Reposicionamiento del mercado inmobiliario: ¿Qué significa para los inversionistas?
Kieran Farrelly revela cómo aprovechar las oportunidades inmobiliarias a largo plazo en las condiciones actuales del mercado.
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Los mercados inmobiliarios de todo el mundo se han visto muy afectados por el régimen de tasas de interés más altas y la disrupción de los mercados de capitales. En nuestra opinión, esto está creando una ventana de oportunidad atractiva para los inversionistas debido a lo siguiente:
- Un reajuste significativo pero desigual de los valores ha llevado a la disponibilidad de activos revalorizados muy atractivos en una variedad de mercados y sectores.
- La dinámica actual del mercado, incluida la disponibilidad de capital de deuda y el impacto de regulaciones más estrictas, están actuando para aumentar aún más la disponibilidad de oportunidades de revalorización.
- Los fundamentos operativos subyacentes en muchos sectores siguen siendo favorables, ya que la nueva oferta se ve limitada en gran medida más allá de este año y el próximo, debido a los elevados costos de financiación de la deuda y de construcción.
- Dado que se espera que los precios toquen fondo, creemos que los fondos que se desplieguen en este mercado van a tener un rendimiento superior al de los fondos que invierten en estos periodos, como se ha visto históricamente.
Después de haber explicado previamente la oportunidad secuencial en el horizonte en el mercado, ahora creemos que esto se ha "puesto en marcha" debido al alcance y al patrón desigual de la revisión de precios experimentada hasta la fecha. En nuestra opinión, los inversionistas deberían posicionarse ahora para aprovechar las oportunidades que surjan en todos los mercados, sectores y estructuras de inversión.
El reajuste de precios hasta la fecha y el libro de jugadas secuencial
El impacto del alza de las tasas de interés, junto con las incertidumbres relativas al entorno macroeconómico más amplio, se ha trasladado a movimientos al alza de los rendimientos o de las tasas de capitalización, lo que ha dado lugar a una rápida revalorización en todos los mercados y sectores desde finales de junio de 2022. Esto se ilustra con cuatro mercados desarrollados que han experimentado movimientos significativos en un espacio de tiempo relativamente corto.
Teniendo en cuenta esto, nuestro marco de valuación del mercado está señalando oportunidades inmediatas en los mercados que han experimentado la revalorización más rápida. Esto apunta hacia el Reino Unido y la región nórdica, seguido por los mercados de EE. UU. y otros mercados de Europa continental que, en nuestra opinión, se han ajustado completamente o casi lo suficiente a un régimen de tasas de interés más altas. En la región de Asia-Pacífico, existen oportunidades cíclicas en mercados que se alinean con la recuperación tardía de China y/o ofrecen alternativas en el nearshoring/friendshoring de las cadenas de suministro.
Pero el orden geográfico es solo una parte de la historia, ya que el rendimiento de los sectores también ha divergido sustancialmente. Tomando el Reino Unido como ejemplo, podemos ver una tendencia que se está desarrollando a nivel global.
En general, los tipos de propiedades que proporcionan protección contractual o indirecta contra la inflación siguen siendo de mayor interés. Los activos industriales y logísticos, por ejemplo, se han revalorizado significativamente y parecen estar estabilizándose, al tiempo que siguen respaldados por fundamentos estructurales a largo plazo.
Además de la revalorización, el nuevo régimen de tasas de interés más altas hace que la ingeniería financiera sea menos viable, y que el rendimiento de la inversión se centre en una gestión operativa eficaz en sectores capaces de proporcionar un crecimiento real. Este sigue siendo nuestro enfoque e incluye hospitalidad, autoalmacenamiento y una variedad de segmentos "vivos".
Dinámica del mercado
Además de las oportunidades de inversión en diferentes ubicaciones geográficas y sectores, los inversionistas inmobiliarios privados también pueden beneficiarse de precios favorables en varias estructuras de inversión. Por ejemplo, existe una oportunidad activa en los bienes raíces secundarios, donde las instituciones se están deshaciendo de sus participaciones por diversas razones. A menudo, estas razones tienen poco que ver con las perspectivas de la clase de activos subyacente y más con consideraciones más amplias de reequilibrio de la cartera. En consecuencia, existen oportunidades secundarias con descuentos sustanciales, por ejemplo en el Reino Unido, debido a una gran cantidad de ventas motivadas de planes de pensiones definidos, y de manera más selectiva a nivel global para vehículos de inversión de plazo definido con colas de reembolso considerables.
También observamos un número creciente de equipos de gestión que buscan soluciones de capital para desapalancar sus balances y resistir un entorno de tasas de interés más altas y/o facilitar el crecimiento. El estancamiento de los mercados de transacciones y de capitales (de deuda) obstaculiza la capacidad de los gestores para recaudar capital para el crecimiento y/o apuntalar los balances, creando así situaciones en las que se requiere capital para proporcionar liquidez a fondos privados, empresas y otros vehículos.
Además de la disrupción del mercado de capitales, las consecuencias de las regulaciones de sostenibilidad de la construcción y los cambios en las preferencias de los ocupantes han pasado a primer plano. Cumplir con estos nuevos requisitos y expectativas es muy intensivo en capital y esto ha llegado en un momento en el que el capital de deuda está restringido. La confluencia de estos factores está brindando una significativa oportunidad de "mejora del valor agregado" para llevar las propiedades a los estándares modernos que cumplen con los requisitos tanto de los reguladores como de los ocupantes.
Sólidos fundamentos operativos subyacentes
En la mayoría de los mercados, los ingresos han aumentado en medio de los ajustes de valor que hemos visto y de las condiciones económicas moderadas. Esto subraya cómo el epicentro de los movimientos recientes del mercado ha sido principalmente una historia de los mercados de capitales, que se ha dislocado un poco de los fundamentos inmobiliarios subyacentes, excepto en el tan denostado sector de oficinas. De hecho, los fundamentales de la mayoría de los sectores se han comportado en general mucho mejor de lo esperado fuera de los desafíos estructurales.
Si bien la demanda está experimentando el viento en contra general del crecimiento económico anémico como muchos segmentos de la economía, las condiciones de oferta ajustadas (debido a los mayores costos de construcción y financiamiento de la deuda) significan que la escasez de espacios de alta calidad que cumplan con los criterios ESG respaldará una tendencia al alza en los alquileres, una vez que el crecimiento económico se reanude a lo largo de 2024 y 2025. En términos más generales, las tendencias seculares, a las que en Schroders nos referimos como el "Reseteo de las 3D", para agrupar los cambios demográficos, la desglobalización y los esfuerzos de descarbonización, están muy concentradas en los mercados inmobiliarios. Estos proporcionan algunos vientos a favor sustanciales para las perspectivas a largo plazo para sectores específicos que se extienden mucho más allá de la dinámica actual del mercado.
¿Qué nos dice la historia?
Además del análisis fundamental y la estabilización de los precios, las tendencias históricas sugieren que los mercados tienden a recuperarse después de las recesiones. Esto es evidente en el rendimiento de los fondos inmobiliarios de capital privado, donde las oportunidades de inversión tras las correcciones de precios han producido históricamente rendimientos superiores al promedio.
Durante muchos años, las instituciones han utilizado el conjunto completo de opciones en los mercados inmobiliarios para obtener exposición a los beneficios de esta clase de activos. Dado que la especialización y los recursos profundos son clave para obtener los mejores resultados, el sector inmobiliario global ha sido relativamente poco explorado por los inversionistas individuales.
Hoy en día, múltiples estructuras hacen que los activos privados sean más accesibles para los inversionistas individuales, en un momento en que se espera que los vehículos institucionales tradicionales comiencen a reiniciar sus motores.
En conjunto, un mayor acceso a los beneficios de la cartera a largo plazo de la clase de activos, combinado con la actual oportunidad secuencial que surge hoy, ofrece a los inversionistas privados un emocionante punto de entrada al potencial del sector inmobiliario comercial global.
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