L’immobilier a atteint un point d’inflexion : gagnants et perdants, et prochaine opportunité séquentielle
Alors que les marchés passent d'une phase de correction à un début de reprise, la dispersion se renforce, créant ainsi l’un des points d’entrée les plus attrayants depuis des années, quoique très sélectif.
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L’immobilier mondial se relève de l'une des plus fortes phases de réajustement des valorisations depuis plus de dix ans. Après deux années d’ajustement ayant abouti à un plancher mi-2024, et dans un contexte de volatilité plus générale des marchés, la classe d’actifs est progressivement passée d’une correction généralisée aux premiers stades de la reprise.
Mais si la direction à suivre est claire, il est tout aussi vrai que la transition est inégale et que la dispersion des résultats s'amplifie.
Le moment est par conséquent crucial pour les gestionnaires de patrimoine : points d’entrée rebasés, amélioration des fondamentaux et multiplication des opportunités axées sur le capital sont autant d'arguments en faveur d'une allocation immobilière pour les clients, mais la sélectivité et la compréhension de la nature séquentielle des opportunités sont essentielles.
Correction inégale – et redressement
Les valeurs immobilières mondiales se sont redressées de 15 à 20 % depuis la mi-2022, bien que l'ampleur et la rapidité des revalorisations aient considérablement varié selon le secteur et la région. Les actifs résidentiels et industriels ont corrigé plus tôt et de manière plus modeste, soutenus par une demande résiliente et une offre limitée.
Les bureaux, en revanche, ont connu un ajustement plus profond et plus prolongé, les préférences des occupants, les conditions de financement et les exigences de durabilité ayant évolué – diminuant de plus de 30 % depuis 2022. Sur plusieurs marchés, les actifs qui ont rapidement été réévalués ou qui ont évité un effet de levier excessif montrent désormais des signes précoces de stabilisation.
Divergence significative dans le rythme et l’ampleur des revalorisations
Source : MSCI, Green Street Advisors, Schroders Capital, juin 2025. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et peuvent ne pas se reproduire. La valeur des investissements et les revenus qui en découlent peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse, et les investisseurs peuvent ne pas récupérer les montants initialement investis. Les variations de taux de change peuvent faire augmenter ou diminuer la valeur de tout investissement étranger.
Depuis quelques trimestres, une poignée de couples marché-secteur ont commencé à se redresser, avec une amélioration de la valeur du capital. De même, il ne fait aucun doute que la reprise actuelle n’est pas un rebond synchronisé, les secteurs et les segments rebondissant à des rythmes différents et de manière séquentielle.
Autrement dit, les investisseurs sont confrontés à un tournant fondamental marqué par des écarts de performance croissants entre les secteurs. Dans ce contexte, le capital doit être déployé avec patience, en mettant l’accent sur la valeur relative plutôt que sur une exposition plus large sur le marché.
Les moteurs de la demande structurelle restent inchangés
Malgré l’incertitude cyclique persistante, les forces à long terme qui sous-tendent la demande immobilière restent globalement favorables. Le changement démographique, l’évolution du comportement des consommateurs, l’adoption des technologies et la transition énergétique mondiale continuent de remodeler les besoins des occupants dans tous les secteurs.
Par exemple, l’urbanisation et la formation de ménages soutiennent la demande en faveur des actifs résidentiels, en particulier sur les marchés où les contraintes en termes d'accessibilité financière et les pénuries d’offre persistent. Parallèlement, la reconfiguration des chaînes d’approvisionnement à des fins de résilience et l’essor continu du commerce électronique soutiennent les actifs logistiques et industriels.
De son côté, la transition énergétique stimule la demande de bâtiments modernes et économes en énergie, capables de soutenir l’électrification, le traitement des données et l’intégration des énergies renouvelables.
Ensemble, ces tendances ne cessent d’accentuer le fossé entre les actifs modernes et durables de Catégorie A et les biens plus anciens et de plus en plus obsolètes. Ce qui était autrefois présenté comme une « ruée vers la qualité » de nature cyclique semble de plus en plus structurel, les locataires manifestant une volonté croissante de payer pour des bâtiments répondant à des normes réglementaires, environnementales et opérationnelles plus strictes.
Pour les investisseurs, la croissance du revenu réel reste réalisable, mais seulement lorsque ces vents favorables sont associés à des actifs adaptés à l'évolution du marché.
Les contraintes en matière d’offre renforcent les perspectives
Si les fondamentaux de la demande restent résilients, les contraintes du côté de l’offre deviennent un moteur de performance encore plus puissant. Les coûts de construction élevés, le resserrement des conditions de prêt et la réduction des projets de développement limitent la livraison de nouveaux actifs sur la plupart des grands marchés. Dans de nombreuses régions, l’activité de construction de nouveaux bâtiments a atteint ses plus bas niveaux depuis plusieurs années.
Cette sous-offre structurelle influe déjà sur la dynamique locative. La hausse des coûts de construction crée un effet de « poussée des coûts », dans lequel les loyers doivent augmenter pour maintenir la viabilité du projet. Dans les marchés où la demande est stable ou en amélioration, cela se traduit par une croissance tangible des loyers, en particulier pour les actifs de grande qualité.
En Europe, les coûts de construction ont augmenté d’environ un quart plus vite que la croissance des loyers depuis 2022, créant un net écart de viabilité pour les nouveaux projets.
L'offre limitée de logements neufs soutient la croissance des loyers
Source : JLL, CBRE, Eurostat et Schroders Capital. Janvier 2026. 27 marchés en Europe. Présenté uniquement à titre d'illustration et ne doit pas être interprété comme un conseil en matière d'investissement.
Si la dynamique économique se renforce dans les années à venir, ces contraintes en matière d’offre pourraient venir amplifier la croissance des revenus. Pour les actifs existants, en particulier ceux qui répondent aux besoins modernes des occupants, la conjonction entre relèvement des valorisations et resserrement de l'offre ouvre des perspectives de rendement attrayantes.
Nouvelles opportunités
La revalorisation de l’immobilier n’a pas été uniquement dictée par les fondamentaux. Les conditions des marchés financiers, la hausse des taux d’intérêt, la réduction de la liquidité et l’évolution du comportement des prêteurs ont créé des perturbations qui donnent lieu aujourd'hui à un ensemble diversifié d’opportunités.
Sur les marchés mondiaux, les équipes de direction en place et les propriétaires d’actifs font face à des contraintes de temps ou de capital. Certains nécessitent des liquidités pour refinancer la dette, repositionner des actifs ou répondre aux besoins de rachat des investisseurs. D’autres tentent de combler les déficits de financement créés par la hausse des coûts d'emprunt ou par la nécessité d’investir dans des rénovations durables.
Sur l'ensemble des millésimes de prêts britanniques arrivant à échéance en 2027, les déficits de refinancement absorbent désormais 30 à 50 % du capital, signe d'une pression croissante sur la liquidité des emprunteurs. Pour les prêts britanniques initiés après 2021, les coûts globaux de financement à l’échéance ont bondi pour atteindre près du double de leurs niveaux initiaux, érodant fortement la capacité de service de la dette.
Ces pressions créent des opportunités pour les investisseurs capables de proposer des solutions souples en matière de capital, tant au niveau de la dette que des fonds propres. Celles-ci offrent des points d’entrée de plus en plus attrayants, souvent avec une protection accrue contre les risques de baisse et un fort potentiel de rendement.
Pour illustrer les opportunités liées au déficit de financement qui émergent, une estimation du marché britannique est fournie pour les prêts à échéance fin 2026. Compte tenu des baisses de valorisation subies et de la modeste reprise qui s’ensuivra, les investisseurs actuels dans les structures à effet de levier devront trouver davantage de liquidités pour stabiliser financièrement leurs positions.
Emergence d'un volume croissant d’opportunités de recapitalisation
Source : Bayes Business School, MSCI, Refinitiv, Schroders Capital, novembre 2025. *Estimation fondée sur l'hypothèse d'un prêt nouvellement accordé à un ratio d'endettement moyen selon les données de l'enquête Bayes Business School et sur la croissance passée et prévue du capital immobilier de l'indice MSCI UK, afin de déduire la position implicite en capitaux propres à la fin d'une période de cinq ans pour un crédit in fine. ** Sur la base des taux de swap implicites à cinq ans en vigueur et à terme à ces dates, ainsi que des données de l'enquête Bayes Business School concernant les marges moyennes des emprunts immobiliers de premier rang et les frais d’arrangement amortis sur cinq ans.
Réunir tous ces facteurs
Pour les gestionnaires de patrimoine, l’ensemble d’opportunités va bien au-delà de l’acquisition d’actifs revalorisés. La capacité à participer à des situations axées sur la liquidité, où la rareté du capital crée des conditions favorables, devient un facteur clé de différenciation dans la performance.
Plutôt que de présenter une occasion d’entrée unique, le point d’inflexion actuel crée un ensemble d’opportunités séquencées qui couvrent de multiples régions, secteurs et structures d’investissement. Alors que les différents marchés se rétablissent à des rythmes différents, les années à venir devraient offrir une série d’opportunités en continu.
L’analyse de la valeur relative met en lumière plusieurs combinaisons régions-secteurs où les rendements prospectifs sont désormais élevés. Les marchés qui se sont redressés tôt, ou dont les fondamentaux restent solides malgré les baisses de valorisation, sont particulièrement attrayants. Nos dernières perspectives d’investissement explorent ces dynamiques en profondeur et exposent les domaines dans lesquels nous voyons émerger les opportunités les plus intéressantes.
Parallèlement, la dislocation des marchés financiers génère des opportunités situationnelles qui peuvent offrir des performances supplémentaires aux investisseurs disposant de la flexibilité nécessaire pour agir.
L’histoire renforce ce point. Les années d’investissement consécutives aux périodes de correction de prix ont toujours produit des rendements supérieurs à la moyenne, mais seulement lorsque le capital est déployé de manière sélective et avec une compréhension claire de l’endroit où la valeur émerge en premier.
L’opportunité ne se limite pas à un simple « achat en phase de baisse ». Il s’agit d’une stratégie de déploiement progressif qui fait pivoter les capitaux au fur et à mesure que les marchés progressent dans la reprise, permettant aux investisseurs de capturer la valeur de manière séquentielle tout au long du cycle.
Un point d’entrée attrayant pour la décennie à venir
Pour les gestionnaires de patrimoine et les conseillers, nous pensons que l’immobilier mondial offre l’un des points d’entrée les plus attrayants depuis plus de dix ans. Sous l'effet conjugué de valorisations rebasées, de vents structurels favorables à la demande, d'une offre limitée et d'une dislocation des marchés financiers se crée un rare alignement de facteurs susceptibles de soutenir les rendements à long terme.
Mais saisir cette opportunité demande de la discipline. Les gagnants du prochain cycle seront ceux qui sauront faire la distinction entre croissance structurelle et déclin structurel, entre actifs modernes et biens obsolètes, et entre les marchés en redressement et ceux encore en phase d’ajustement. À ce stade d’inflexion, la capacité à naviguer dans la dispersion, plutôt que de s’appuyer sur une large exposition du marché, sera cruciale.
En déployant le capital de manière patiente et séquentielle, les investisseurs peuvent se positionner pour profiter de la prochaine phase du cycle immobilier mondial. Pour ceux prêts à agir avec sélectivité et conviction, les millésimes à venir pourraient compter parmi les plus rémunérateurs de la décennie.
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