L’immobilier, une valeur sûre? Les avantages de l'investissement immobilier en cas d'inflation
Les actifs immobiliers peuvent générer des rendements importants pour les investisseurs, avec des flux de trésorerie en ligne avec les niveaux d'inflation (et dans certains cas supérieurs).
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Si l'immobilier résidentiel peut être un investissement solide, il s'agit également d'un élément essentiel de la vie. Tout le monde a besoin d’un toit pour vivre. C'est cette nécessité humaine fondamentale qui explique pourquoi le logement constitue (comme le transport et l'alimentation) l'une des trois composantes les plus importantes de l'indice des prix à la consommation aux Etats-Unis (IPC).
Le graphique ci-dessous montre comment le coût du logement aux Etats-Unis (représenté dans l'IPC sous l’appellation «shelter») s’est envolé depuis le début de l'année 2021. Les détenteurs d'actifs résidentiels peuvent générer un rendement réel dans la mesure où leurs flux de trésorerie suivent et, dans certains cas, dépassent les niveaux d'inflation.
Et ce n'est pas seulement le secteur résidentiel qui peut offrir une protection contre l'inflation. Dans tous les types de sous-secteurs, de nombreux baux comprennent des dispositions spécifiques relatives aux augmentations de loyer (ou «clauses d’indexation») liées à l'inflation. Dans certains cas, il existe également des baux avec des clauses d’indexation fixe ou des révisions de loyer à des moments déterminés.
Tous ces éléments permettent aux investisseurs de s'assurer que leur revenu génère un rendement réel, c'est-à-dire supérieur à l'inflation.
Une protection historique contre l'inflation
De nombreux actifs immobiliers sont indispensables, comme les biens résidentiels (tout le monde a besoin d'un toit pour vivre), les établissements de santé (tout le monde tombe malade à un moment ou un autre), ou encore les centres de données (tout le monde utilise des moyens numériques pour communiquer). C’est l'une des raisons pour lesquelles les investisseurs sont historiquement protégés contre l'inflation.
Cette observation a été vérifiée par une étude menée par Bank of America (cf. graphique ci-dessous) sur la corrélation de différentes classes d'actifs avec l'IPC américain entre 1950 et 2020. Elle a conclu que les actifs réels constituent une couverture contre l'inflation.
Sélectionnez avec soin vos actifs immobiliers
La pandémie de Covid-19 a accéléré un certain nombre de tendances, comme le commerce électronique et le télétravail. Ces facteurs structurels à long terme ont affaibli le pouvoir de fixation des prix des détenteurs d'actifs immobiliers tels que les commerces et les bureaux. Par conséquent, la capacité à répercuter les hausses de l’inflation sur les locataires de ces immeubles est très limitée.
La faiblesse de la demande et le niveau élevé de l'offre sont une conjoncture néfaste pour tous les marchés. Nous pensons que certains sous-secteurs continueront de connaître des environnements opérationnels difficiles à moyen et long terme. Par conséquent, il importe plus que jamais de bien sélectionner le type de biens immobiliers que l’on souhaite détenir.
Comment les investisseurs peuvent-ils obtenir un pouvoir de fixation des prix aujourd'hui?
En se concentrant sur les régions où la croissance économique est constamment la plus forte, les investisseurs peuvent maximiser leurs chances de répercuter la hausse des coûts sur leurs locataires.
Certains sous-secteurs se caractérisent par des niveaux d'offre très faibles. Par exemple, obtenir l'autorisation de construire des centres de données, des entrepôts, des unités de stockage en libre service ou des logements étudiants peut s’avérer extrêmement difficile dans de nombreuses villes. Pourtant, la demande pour ce type d'actifs ne cesse de croître.
Le pouvoir de fixation des prix dans certains sous-secteurs devrait augmenter à mesure que le coût des matières premières réduit le nombre de mises en chantier.
Deux raisons principales expliquent la pénurie sur le marché du neuf.
Tout d'abord, la pandémie a entraîné un premier ralentissement de l'offre de biens neufs, car les sites de construction étaient fermés. Deuxièmement, l'augmentation spectaculaire du coût des matières premières et les goulets d'étranglement de l'offre ont entraîné une baisse des marges pour les promoteurs. Bien que la situation soit frustrante pour ces derniers, l'aspect positif est que cela augmente à la fois la valeur et la demande d'actifs existants.
De nombreux investisseurs s'inquiètent de l'impact de la hausse des taux d'intérêt sur le secteur immobilier. Toutefois, l'histoire montre qu'il n’y a pas lieu de s'en inquiéter. Au début des deux derniers cycles de hausse des taux, le secteur mondial des foncières cotées en bourse (REIT) a terminé sur des performances totales positives.
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