Perspectives de l’investissement immobilier : la reprise est en cours
Malgré une activité qui demeure modérée, nos perspectives concernant le marché immobilier anticipent de nouveaux signes d’une reprise continue du marché qui devrait selon s’accélérer en 2026, avec une légère hausse des volumes de transactions, des loyers soutenus par une offre limitée, et des opportunités de valorisation dans l’ensemble des secteurs et des zones géographiques.
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Nos Perspectives d’investissement pour le second semestre 2025 propose un résumé de notre cadre interne de valeur relative, qui guide notre évaluation de la manière dont les investisseurs devraient chercher à positionner leurs portefeuilles immobiliers en vue d’une surperformance à moyen-long terme. Elles fournissent également les points de vue de nos équipes sur les stratégies préférées qui misent sur les thèmes macroéconomiques les plus impactants, et mettent en lumière les opportunités clés que nous décelons parmi ces stratégies privilégiées.
Points-clés
Dans la dernière édition de nos perspectives d’investissement, nous évoquions le fait que les premières étapes d’une reprise régulière de l’immobilier progressent. Nous restons de cet avis et, après une longue période de découverte des prix et d’ajustements inégaux, les signes indiquant que le marché a atteint un point d’inflexion s’accumulent.
Notre cadre d’évaluation interne fait apparaître une part croissante d’opportunités assorties de valorisations attractives dans de multiples secteurs et différentes régions, et nous pensons être au cœur d’une séquence convaincante de millésimes d’investissements à déployer dans cette classe d’actifs.
L’activité d’investissement est restée modérée jusqu’ici en 2025, mais bien que les événements géopolitiques survenus au premier semestre aient refroidi le sentiment, le prix des transactions et les valorisations ont néanmoins affiché une légère amélioration.
Dernièrement, le sentiment des investisseurs a été favorisé par un apaisement des tensions mondiales et une plus grande certitude concernant l’environnement tarifaire. Les enquêtes indiquent également que les investisseurs institutionnels sont sous-alloués à l’immobilier, ce qui laisse entrevoir des niveaux plus élevés d’engagement de capitaux frais à l’avenir.
Bien que nos anticipations concernant la croissance de l’économie et des loyers restent modestes, une sous-offre structurelle continue de soutenir les marchés locatifs. L’augmentation des coûts de construction et la moindre disponibilité de la dette ont considérablement ralenti les nouveaux projets en préparation.
Nous constatons des signes grandissants d’impact de l’inflation sur les loyers, l’augmentation des coûts de construction induisant une hausse des loyers pour maintenir la viabilité des projets. Si l’économie parvient à reprendre de l’élan, ces dynamiques pourraient permettre à des actifs bien positionnés de générer une croissance réelle du revenu.
Notre cadre d’évaluation laisse entrevoir une multiplication des opportunités dans l’ensemble des secteurs et des zones géographiques, en particulier dans les segments industriels et de la logistique, où les fondamentaux du marché sont les plus solides. Globalement, le contexte du marché laisse penser qu’un déploiement rigoureux devrait bénéficier de points d’entrée favorables et d’une hausse de la rentabilité « cash-on-cash ».
Nous sommes particulièrement attirés par les secteurs dans lesquels l’amélioration opérationnelle peut libérer l’alpha – tels que la logistique, les actifs résidentiels, les formats d’entreposage et l’hôtellerie, dont les prix présentent désormais des décalages par rapport au potentiel de croissance des revenus à long terme.
Notre positionnement favori en termes de portefeuille est désormais plus neutre à l’égard des différents secteurs. Cela s’explique par une meilleure visibilité sur les loyers planchers dans les secteurs du commerce de détail et des bureaux, et par les rendements élevés des actifs à l’épreuve du temps.
Plus globalement, les aspects liés aux actifs et à la localisation, notamment le profil de durabilité des bâtiments, nous semblent voués à exercer une plus grande influence sur la performance relative à l’avenir par rapport aux dernières années, marquées par une divergence record des performances totales au plan sectoriel.
Le contexte actuel fait naître des opportunités de recapitalisation convaincantes sur les plateformes immobilières, les fonds et autres entités holding. Cela implique l’apport de solutions de capital flexibles aux équipes de direction établies, confrontées à des contraintes de temps ou de capital pour optimiser la valeur.
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