Perspectives d’investissement sur les marchés privés T4 2025 : accent sur la résilience
Dans un contexte de volatilité macroéconomique et géopolitique persistante, les marchés privés bénéficient d’un découplage cyclique et de diverses sources de risque qui renforcent leur attractivité relative et peuvent améliorer la résilience des portefeuilles.
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À première vue, l’environnement d’investissement actuel peut sembler favorable. Ces derniers mois, les actions cotées en bourse se sont largement redressées, les marchés obligataires se sont stabilisés et les anticipations de nouvelles baisses de taux aux États-Unis ont alimenté l’optimisme des investisseurs.
Cependant, des nuages se forment à l’horizon. Les inquiétudes entourant l’incertitude et les répercussions des droits de douane, l’incertitude entourant les politiques des banques centrales et les risques inflationnistes – en particulier aux États-Unis – ainsi que les enjeux de soutenabilité budgétaire sont temporairement éclipsés par la vague actuelle d’euphorie des valorisations, en particulier dans des domaines tels que l’intelligence artificielle.
Or, cette exubérance ne fait que s’ajouter à une liste croissante de risques, compte tenu de la tendance historique à des cycles de hausse et de baisse des valorisations à la suite de percées technologiques majeures. Dans le même temps, les risques géopolitiques liés aux conflits en cours en Ukraine et au Moyen-Orient, ainsi que l’incertitude persistante entourant la politique américaine, restent élevés.
Opportunités de diversification et de rendement
Dans ce contexte, certaines stratégies de marché privé peuvent offrir un degré de protection contre certains de ces risques macroéconomiques et de marché. L’étendue et la diversité des catégories d’actif offrent une exposition à des sources de risque et de rendement différenciées qui, combinées, peuvent améliorer les résultats des portefeuilles.
À titre d’exemple, les infrastructures renouvelables offrent une exposition aux prix de l’énergie, qui ont tendance à afficher une corrélation limitée avec la croissance économique au sens large. En général, les stratégies telles que les infrastructures et l’immobilier, y compris les expositions aux actions et à la dette, sont généralement adossées à des actifs corporels, qui peuvent procurer un profil de rendement plus résilient en périodes de volatilité élevée.
Par ailleurs, nos recherches montrent également que le private equity, en particulier dans le segment des petites et moyennes entreprises, a historiquement enregistré sa plus forte surperformance relative en périodes de volatilité accrue des marchés cotés.
Dans le même temps, les marchés privés bénéficient actuellement d’une convergence de facteurs conjoncturels et structurels qui catalysent des opportunités attrayantes de rendement et de diversification des portefeuilles. La transition énergétique au niveau mondial et la révolution technologique au sens large, qui remodèlent les industries et les flux de capitaux, constituent des facteurs structurels favorables.
Les facteurs cycliques découlent de la moindre activité transactionnelle et de l’atonie des levées de fonds ces dernières années, que nous avons déjà évoquée. Cela a créé une dynamique favorable de l’offre et de la demande de capitaux qui permet des valorisations d’entrée plus attrayantes et un meilleur potentiel de rendement. Certains secteurs, comme l’immobilier commercial, ont même poursuivi leur recul, créant des opportunités sélectives pour les investisseurs rigoureux.
Dans l’ensemble, et contrairement aux marchés cotés, où les indices de nombreuses régions ont atteint des sommets records ou s’en approchent et où les valorisations semblent tendues, nous pensons que les marchés privés offrent actuellement une valeur relative attrayante toutes classes d’actifs confondues, à l’exception notable des investissements en capital-risque à un stade avancé liés à l’IA, qui donnent eux aussi des signes d’exubérance.
Pris ensemble, ces facteurs renforcent non seulement l’attractivité relative des marchés privés, mais également leur résilience en rétablissant des niveaux de valorisation plus sains et en créant une base plus solide pour une croissance à long terme. Une allocation ascendante, une forte sélectivité et un ciblage de la valeur ajoutée transformatrice est essentielle pour saisir les opportunités les plus attrayantes et générer une performance durable à long terme.
Accent sur la résilience
À l’horizon 2026, la résilience restera la qualité déterminante d’un investissement réussi. Dans un environnement marqué par la persistance d’incertitudes macroéconomiques et de tensions géopolitiques, il sera essentiel de maintenir un rythme d’investissement régulier, une gestion prudente des risques et de se concentrer sur la création de valeur à long terme.
Les marchés privés, grâce à leur capital de long terme, à leur approche d’actionnariat actif et à l’accent mis sur la création de valeur ascendante, sont bien placés pour affronter cette complexité et continuer à contribuer de manière significative à la création de portefeuilles diversifiés et résilients.
Compte tenu des caractéristiques décrites ci-dessus, nous pensons que les opportunités les plus attrayantes sur le marché privé aujourd’hui se caractérisent par les aspects fondamentaux suivants :
- Équilibre entre l’offre et la demande de capitaux, ce qui favorise des valorisations et des rendements d’entrée attrayants.
- Expositions à l’échelon national qui contribuent à atténuer la volatilité liée à la situation géopolitique et commerciale.
- Accès à des primes de risque différenciées via l’innovation, la complexité, la transformation ou les inefficiences du marché.
- Résilience contre le risque de baisse grâce à un moindre effet de levier ou à un adossement à des actifs sous-jacents.
- Moindre corrélation avec les marchés cotés du fait de facteurs idiosyncrasiques ou d’expositions au risque non corrélées.
Private Equity : soutenir la transformation et l’innovation
Le private equity reste en phase de recalibrage, les levées de fonds, les transactions et les sorties restant inférieures aux niveaux d’avant 2022. Cet environnement crée des dislocations de prix et réduit la concurrence, en particulier dans les segments moins efficients où les capitaux se font rares.
Nous décelons des opportunités parmi les stratégies qui soutiennent les champions locaux, stimulent la croissance transformationnelle et exploitent l’innovation multipolaire. Les rachats de petites et moyennes entreprises, les véhicules de continuation et les investissements sélectifs en capital-risque à un stade précoce sont particulièrement bien placés pour capter de la valeur à mesure que les marchés s’ajustent et que l’actionnariat actif devient un moteur de rendement encore plus important.
Dette privée et crédit alternatif : revenu et protection
Le crédit privé continue de faire preuve de résilience, soutenu par la solidité de la situation financière des entreprises et des ménages, ainsi que par des primes de risque et des rendements plus élevés qui offrent un potentiel de revenu significatif.
Les inefficiences dues à la réglementation bancaire et la baisse des valorisations de l’immobilier commercial créent des opportunités attrayantes dans le domaine de la dette immobilière. La dette d’infrastructure reste également attrayante, en particulier lorsque les recettes sont indexées sur l’inflation ou garanties par des actifs essentiels.
L’accent mis sur le collatéral, la sécurité et la diversification fait naître des opportunités de financement reposant sur l’actif, tandis que les stratégies de diversification telles que les titres liés à l’assurance offrent des revenus résilients et des rendements non corrélés.
Infrastructures : la transition énergétique reste un méga-thème clé de long terme
La transition énergétique reste le principal thème mondial dans le domaine des infrastructures, bien que la dynamique d’investissement aux États-Unis ralentit dans un contexte de changement du paysage politique. Le segment continue d’offrir une indexation attractive sur l’inflation et des revenus stables et à long terme.
En Europe et dans une grande partie de l’Asie, des cadres politiques favorables et des pipelines solides de projets éoliens et solaires continuent de stimuler l’investissement. Au-delà des énergies renouvelables de base, des stratégies à haut rendement émergent qui prennent des risques de développement mesurés et investissent tôt dans de nouvelles technologies telles que le stockage par batterie et l’hydrogène vert qui alimenteront la nouvelle phase de la transition énergétique.
Immobilier : le redressement des prix ouvre la voie à de solides millésimes à court terme
Après une période de découverte des prix, les perspectives des marchés immobiliers mondiaux sont nettement meilleures. Les volumes d’investissement restent inférieurs aux niveaux d’avant 2022 mais se stabilisent, les revenus locatifs sont soutenus par la faiblesse de l’offre dans le neuf et les coûts de construction élevés, et il semble que les prix des transactions se redressent.
Dans ce contexte, nous pensons que les prochaines années s’annoncent comme de bons millésimes. Nous sommes particulièrement attirés par les secteurs dans lesquels l’amélioration opérationnelle peut créer de l’alpha, tels que la logistique, l’habitat, les formats de stockage et l’hôtellerie.
Private equity : les transactions de moindre taille se distinguent
Le private equity reste en phase de recalibrage, car les levées de fonds, les transactions et les sorties restent atones par rapport aux niveaux d’avant 2022. Le ralentissement des flux de capitaux, la diminution des voies de sortie et les périodes de détention prolongées ont coïncidé avec une volatilité macroéconomique plus élevée, un resserrement des conditions financières et une incertitude sur le front des politiques.
Or, cette dynamique crée également un environnement plus favorable aux investisseurs rigoureux. La réduction de la concurrence, l’élargissement de la dispersion des prix et la sélectivité accrue des gestionnaires jettent les bases de millésimes plus favorables.
Les opportunités les plus attrayantes émergent grâce à trois leviers complémentaires qui aident les investisseurs à relever les défis d’aujourd’hui : les champions locaux, la croissance transformatrice et l’innovation multipolaire.
- Les champions locaux sont des entreprises dont le chiffre d’affaires provient essentiellement du marché national, ce qui réduit l’exposition aux frictions commerciales, à l’incertitude tarifaire et à l’évolution des chaînes d’approvisionnement. La résilience de leurs bénéfices et leur contrôle des chaînes de valeur locales peuvent contribuer à protéger les portefeuilles contre les chocs géopolitiques.
- La croissance transformatrice consiste à investir dans des entreprises pour lesquelles la complexité, l’amélioration opérationnelle ou l’innovation créent des voies de création de valeur contrôlables qui peuvent compenser les turbulences plus larges du marché. Dans un environnement plus sélectif, la valeur ajoutée opérationnelle est devenue le principal facteur de différenciation des rendements.
- L’innovation multipolaire capte l’expansion du paysage technologique mondial. La croissance décisive est désormais répartie sur plusieurs centres couvrant les États-Unis, l’Europe, la Chine, l’Inde et l’Asie-Pacifique au sens large, diversifiant ainsi les opportunités et réduisant la dépendance à l’égard des cycles de marchés donnés.
Ces thèmes s’articulent autour de trois domaines stratégiques : les rachats de petites et moyennes entreprises, les investissements de continuation et certaines entreprises en phase de démarrage.
Petites et moyennes entreprises : le moteur de la résilience
Les rachats de petites et moyennes entreprises (en ce qui nous concerne, les entreprises dont la valeur est inférieure à 1 milliard de dollars) continuent d’ancrer la résilience du portefeuille. Elles combinent des valorisations d’entrée plus attrayantes, un endettement plus faible et une plus grande agilité opérationnelle que les transactions impliquant des grandes capitalisations. Les données sectorielles et de Schroders Capital montrent que les multiples de prix d’achat moyens restent d’environ 7,7 fois l’EV/EBITDA, soit un niveau inférieur de plus de 40 % aux transactions portant sur des grandes capitalisations, ce qui crée une marge considérable de création de valeur.
Les caractéristiques défensives de ce segment sont par ailleurs renforcées par sa structure : plus des quatre cinquièmes de la valeur des buyouts, dont la majorité concernent des petites et moyennes transactions, sont désormais orientées sur les services, et les sociétés en portefeuille tirent généralement une part importante de leur chiffre d’affaires du marché national.
Cette concentration sur les services essentiels et localisés réduit l’exposition au commerce mondial et aux cycles des marchés de capitaux. Les voies de sortie ont également tendance à être moins dépendantes du marché des introductions en bourse, les cessions d’entreprises et les transactions de sponsor à sponsor offrant des voies de réalisation plus stables.
Investissements de continuation : prolonger le potentiel de création de valeur
Les véhicules de continuation sont devenus un outil de plus en plus important pour les gérants de private equity afin d’étendre la détention d’actifs à forte conviction au-delà des périodes de détention classiques. En permettant aux gérants de conserver et de développer davantage les sociétés du portefeuille tout au long de leur nouvelle phase de croissance, ces véhicules alignent la création de valeur à long terme sur les préférences de liquidité des investisseurs.
Le marché des stratégies de continuation a connu une croissance annuelle d’environ 27 % depuis 2013, reflétant à la fois la demande cyclique et structurelle d’investissements de plus longue durée. Nos prévisions montrent que ce segment pourrait quadrupler au cours de la prochaine décennie. Dans le contexte de l’atonie actuelle des sorties, ces structures s’avèrent particulièrement précieuses car elles offrent la possibilité d’obtenir des résultats plus prévisibles et d’accélérer l’obtention de liquidités, soit un délai plus court d’environ 18 mois par rapport aux buyouts conventionnels.
Croissance du marché de l’investissement de continuation – stimulée par des facteurs structurels
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne peuvent pas se répéter. Pitchbook, Preqin, Jefferies, Greenhill, Evercore, Lazard, PJT, Schroders Capital, 2025. Les distributions des buyouts sont estimées selon les valeurs annuelles moyennes de Pitchbook et Preqin. La valeur de sortie des investissements de continuation est estimée à l’aide des valeurs annuelles moyennes déclarées par Jefferies, Greenhill, Evercore, Lazard et PJT, en incluant uniquement les stratégies de rachat et de croissance à l’échelle mondiale et en excluant les transactions structurées et les engagements non financés dans les véhicules de continuation. Composante cyclique calculée en corrigeant les valeurs historiques pour tenir compte de l’excédent des rachats et des investissements de continuation par rapport à la moyenne historique des rachats secondaires de 36 %. Les prévisions et les estimations peuvent ne pas se réaliser. Les opinions présentées sont celles de Schroders Capital et ne peuvent être vérifiées.
Capital-risque en phase précoce : capter l’innovation distribuée
Le capital-risque en phase de démarrage offre une exposition au cycle mondial d’innovation multipolaire, où des percées technologiques émergent de diverses régions et écosystèmes. Si l’exubérance des valorisations est particulièrement prononcée dans les investissements en IA à un stade avancé, le maintien de la rigueur est également essentiel en ce qui concerne les opportunités en phase de démarrage, où les prix peuvent évoluer rapidement à mesure que la concurrence s’intensifie. L’innovation de rupture s’étend bien au-delà de l’IA à la biotechnologie, à la fintech, à la technologie climatique et à la deep tech, offrant un large éventail d’opportunités.
Nous décelons un potentiel particulier dans les biotechnologies, qui ont résisté à plusieurs années d’aversion au risque et offrent désormais des valorisations d’entrée plus attrayantes. Des opportunités sélectives se présentent également parmi les transactions secondaires initiées par des LP, permettant aux investisseurs d’accéder à des portefeuilles de haute qualité à des prix réduits. Ensemble, ces stratégies offrent une exposition diversifiée à la nouvelle phase de transformation technologique.
Dette privée et crédit alternatif : donner au crédit son dû
Le crédit privé continue de faire preuve de résilience. La situation financière des entreprises et des ménages reste solide, ce qui favorise un environnement de crédit sain, même dans un contexte de resserrement des conditions financières. Les gouvernements, en revanche, ont considérablement accru leur endettement, ce qui contribue à maintenir les rendements de référence à un niveau élevé. Alors que la priorité des responsables politiques passe de l’inflation à l’emploi, les autorités monétaires, la Réserve fédérale en tête, sont susceptibles d’adopter une posture plus accommodante.
Ce contexte favorise les emprunteurs qui se financent à des taux à court terme, y compris les petites entreprises et les promoteurs immobiliers commerciaux, et laisse entrevoir des perspectives de défaut relativement limitées dans une grande partie de l’univers du crédit.
Dette immobilière : la réévaluation crée des opportunités
Après plusieurs années d’ajustement, des signes de stabilisation apparaissent dans l’immobilier commercial. Les fortes baisses de prix qui ont suivi les sommets de 2021-2022 arrivent globalement à leur terme, les valeurs immobilières américaines étant restées globalement stables au cours de l’année écoulée et certains segments de l’industrie et du commerce de détail affichant une vigueur renouvelée. À partir de cette base plus basse, et à mesure que les taux directeurs commencent à s’assouplir, l’activité transactionnelle et la demande de financement se redressent progressivement.
Un écart important subsiste en ce qui concerne les capitaux d’emprunt et les capitaux propres, ce qui crée des opportunités attrayantes pour les prêteurs privés. Les prêts-relais pour le développement, la construction et la rénovation lourde offrent actuellement l’un des potentiels de rendement les plus élevés parmi les actifs réels. Grâce à une souscription plus prudente, à une meilleure couverture des garanties et à une gestion rigoureuse des risques, ce segment est bien placé pour profiter de la normalisation de l’activité.
Dette d’infrastructure : le moteur de revenus défensifs
La dette d’infrastructure demeure une source fiable de revenus stables et défensifs. Grâce à une demande de capitaux constante et à la garantie d’actifs tangibles, elle apporte une base solide aux portefeuilles de crédit à long terme.
De nombreux projets d’infrastructure bénéficient de recettes indexées sur l’inflation ou de cadres réglementés, qui contribuent à préserver les rendements réels même si les pressions inflationnistes réapparaissent. Dans ce contexte, la dette d’infrastructure reste l’un des moyens les plus efficaces de combiner stabilité des rendements et protection contre le risque de baisse.
Financement sur actifs : diversification par l’échelle et la structure
Alors que la demande de revenu des investisseurs perdure, la diversification devient de plus en plus importante. Les titres garantis par des actifs et le financement sur actifs au sens large offrent un accès à de vastes marchés évolutifs où les inefficiences permettent des spreads attrayants. Les services de financement spécialisés et à la consommation, en particulier, continuent d’offrir des sources de revenu attrayantes, soutenues par des fondamentaux sains pour la consommation et un solide patrimoine immobilier.
Ces pools d’exposition diversifiés offrent également une protection structurelle et une moindre corrélation avec les marchés du crédit traditionnels. Alors que les taux directeurs commencent à baisser, plusieurs segments du financement garanti par des actifs, y compris les collateralised loan obligations (CLO), devraient bénéficier de meilleures conditions de refinancement et d’une liquidité plus importante sur le marché secondaire.
Titres liés à l’assurance : une véritable diversification
Les titres liés à l’assurance (ILS) restent une source de rendement distincte et résiliente dans le domaine du crédit privé. Leur performance est déterminée par l’issue d’événements assurés plutôt que par la croissance économique, ce qui leur permet de diversifier considérablement leurs activités au-delà des cycles du marché et du crédit.
Les valorisations actuelles sont attrayantes, car le niveau limité des pertes ces dernières années a permis une réévaluation et de solides rendements escomptés. Dans le contexte plus général du crédit, les ILS continuent de jouer un rôle stabilisateur important grâce à des performances non corrélées et à des revenus réguliers.
La prime des marchés privés est plus élevée, mais les opportunités varient
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Source : Schroders Capital, Bloomberg, CS, Swiss Re, Bank of America, septembre 2025. Les points de vue et les opinions exprimés sont ceux de l’équipe Schroders Capital Securitized Products & Asset-Based Finance et sont susceptibles de changer. Présenté à titre illustratif et ne doit pas être considéré comme un conseil en investissement.
Actions d’infrastructures : accent sur les énergies renouvelables en Europe et en Asie, mais ne pas oublier les États-Unis
Les actions d’infrastructure continuent de faire preuve de résilience, le segment de la transition énergétique se distinguant comme l’un des thèmes d’investissement à long terme les plus attrayants. Dans un environnement macroéconomique incertain, les infrastructures renouvelables offrent un lien étroit avec l’inflation, des caractéristiques de revenu sûres et une diversification du portefeuille grâce à des primes de risque distinctes telles que les prix de l’énergie.
Nous continuons d’observer un flux constant d’opportunités stimulé par le programme mondial de décarbonation et la prise de conscience grandissante du potentiel d’investissement dans les actifs liés à la transition énergétique. Selon l’enquête Schroders Global Investor Insights 2025, 86 % des investisseurs investissent déjà dans la transition énergétique – ou prévoient de le faire au cours de l’année prochaine – et plus des trois quarts citent le potentiel de rendement à long terme comme une motivation clé.
Après deux ans d’activité transactionnelle atone, nous observons également les premiers signes d’un regain d’élan dans le flux plus large des transactions impliquant des infrastructures tant dans les segments classiques que dans ceux diversifiés.
Énergies renouvelables : tirer parti de la décarbonation et de la sécurité énergétique
Les efforts mondiaux de décarbonation, combinés aux préoccupations accrues en matière de sécurité énergétique découlant de la guerre en Ukraine et des tensions géopolitiques persistantes au Moyen-Orient, continuent de soutenir le développement des énergies renouvelables. Dans le même temps, les pressions exercées par le coût de la vie renforcent l’importance de l’abordabilité de l’énergie, les énergies renouvelables représentant désormais la source la plus rentable de nouvelle production d’électricité dans de nombreuses régions.
Des opportunités attrayantes en Europe et en Asie
C’est en Europe et en Asie que les opportunités d’investissement les plus importantes se situent actuellement en Europe et en Asie, où les gouvernements continuent de renforcer les cadres politiques et d’accélérer leurs engagements en faveur des énergies renouvelables. Rien qu’en Europe, les infrastructures renouvelables représentent une base d’environ 600 milliards d’euros, soit près de la moitié des transactions d’infrastructures. D’ici le début des années 2030, ce chiffre devrait plus que doubler pour atteindre environ 1 300 milliards d’euros, faisant des énergies renouvelables et des infrastructures liées à la transition énergétique la classe d’actifs dominante du secteur.
Les technologies émergentes telles que l’hydrogène, les pompes à chaleur, le stockage par batterie et les infrastructures de recharge des véhicules électriques sont essentielles pour parvenir à une décarbonation profonde dans des secteurs tels que les transports, le chauffage et l’industrie lourde. En parallèle, le développement accéléré des centres de données et de l’infrastructure numérique, impulsé par l’IA et le cloud computing, continue de stimuler la demande de sources d’énergie propres et fiables.
États-Unis : une transition plus lente mais régulière
Aux États-Unis, les récentes lois fiscales et budgétaires élimineront progressivement les crédits d’impôt fédéraux aux énergies renouvelables à un rythme plus rapide, ce qui déclenchera probablement une augmentation à court terme du lancement de projets, les promoteurs cherchant à bénéficier des incitations avant qu’elles n’expirent. Après quoi nous anticipons une modération, mais pas un arrêt, dans le développement de nouveaux projets éoliens et solaires.
La compétitivité intrinsèque des coûts des énergies renouvelables et la demande continue de nouvelles capacités de production, reflétant la forte demande de secteurs tels que les centres de données, devraient continuer à soutenir la croissance à long terme des infrastructures renouvelables aux États-Unis.
Un marché acheteur crée des opportunités
Le marché des énergies renouvelables est résolument devenu un marché acheteur. Le recalibrage des attentes de rendement, sous l’effet de la hausse des taux d’intérêt et de la réduction de la dry powder, a creusé un écart entre l’offre et la demande de capitaux, créant ainsi des points d’entrée attrayants pour les investisseurs à long terme. Les stratégies Core et Core+ restent bien positionnées, avec des attentes de performance des actions en hausse de plus de 200 points de base depuis le début de 2023.
Nous privilégions les stratégies axées sur des actifs d’exploitation et de construction de haute qualité qui offrent une forte visibilité sur les flux de trésorerie et un potentiel de rendements améliorés grâce à une gestion active. Des opportunités sélectives offrant des rendements plus élevés existent dans des domaines émergents tels que l’hydrogène, bien que nous restions prudents à l’égard des développements en stade précoce.
La dislocation des valorisations entre actifs cotés et non cotés a également déclenché une vague de privatisation. Alors que les taux d’intérêt se normalisent progressivement, bien que plus lentement qu’attendu, une réévaluation progressive des actifs d’infrastructure cotés semble en cours.
Les rendements des actifs d’infrastructure se sont nettement redressés
Sources : Green Street Advisors, MSCI, Schroders Capital, septembre 2025.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Source : Rapports trimestriels des fonds Greencoat cotés T1 2015 - T1 2025 (Total Return Index NAV, (NAV + dividendes réinvestis). Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des résultats futurs. Il n’y a aucune garantie que cette trajectoire de taux restera la même dans un avenir proche. Le taux d’actualisation fait référence aux actifs éoliens britanniques.
Immobilier : 2025 et 2026 s’annoncent comme d’excellents millésimes
Après une longue période de découverte des prix et d’ajustement inégal, les signes s’accumulent montrant que le marché immobilier mondial a atteint un point d’inflexion. Notre cadre d’évaluation exclusif fait apparaître une part croissante d’opportunités assorties de prix attractifs dans plusieurs secteurs et régions, préparant le terrain pour des millésimes d’investissement qui s’annoncent convaincants en 2025 et 2026.
Les fondamentaux opérationnels demeurent résilients malgré des perspectives macroéconomiques moroses. L’offre dans le neuf est limitée par les coûts élevés de construction et de financement, qui continuent d’agir comme des stabilisateurs naturels des loyers. Avec la stabilisation des prix et l’amélioration progressive des conditions de financement, les nouveaux investissements dans cet environnement devraient selon nous offrir une performance supérieure à la moyenne à moyen terme.
Les conditions tendues de l’offre continuent d’apporter un soutien
Bien que les anticipations de hausse des loyers restent modestes, la sous-offre structurelle continue de soutenir les marchés d’exploitation. La hausse des coûts de construction et la réduction de la disponibilité de la dette ont considérablement freiné le pipeline de nouveaux projets dans la plupart des régions. Cette offre limitée devrait aider à compenser le ralentissement de la demande à court terme.
Nous constatons également des signes précoces d’effets de « poussée des coûts », où l’augmentation des dépenses de construction entraîne des hausses de loyer pour maintenir la viabilité du développement. Si la croissance mondiale reprenait de la vigueur, cette dynamique pourrait permettre à des actifs bien positionnés d’enregistrer une croissance réelle des revenus. Les conditions tendues sur le front de l’offre, associées à des valorisations rebasées, jettent les bases d’une reprise de la performance sur de nombreux marchés.
Marchés de capitaux : les prix ont probablement atteint un creux
L’activité d’investissement reste globalement modérée, avec des volumes de transactions inférieurs aux moyennes historiques au premier semestre 2025. Alors que les événements géopolitiques du deuxième trimestre ont temporairement terni la confiance, les prix et les valorisations des transactions affichent une amélioration modeste mais généralisée. Des variations subsistent entre les secteurs et les régions, mais la tendance est clairement positive.
Signes d’une reprise des prix des transactions après des baisses dans tous les secteurs
Sources : Green Street Advisors, MSCI, Schroders Capital, septembre 2025.
Notre cadre d’évaluation indique que les opportunités se multiplient dans tous les secteurs et toutes les régions, en particulier dans l’industrie et la logistique, où les fondamentaux du marché sont les plus solides. Nous identifions également un potentiel sélectif dans les segments de l’immobilier résidentiel, commercial et opérationnel qui offrent désormais des dislocations de prix par rapport au potentiel de performance à long terme. Dans l’ensemble, le contexte de marché suggère qu’un investissement discipliné en 2025-2026 devrait bénéficier de points d’entrée favorables et d’une hausse de la rentabilité cash on cash.
Opportunités dans la continuation et la recapitalisation
L’environnement actuel crée également des opportunités attrayantes de continuation et de recapitalisation dans l’ensemble des plateformes, des portefeuilles et des fonds immobiliers. Il s’agit de fournir des solutions de financement flexibles aux équipes de direction établies confrontées à des contraintes de temps ou de capital pour optimiser la valeur des actifs.
Une dynamique cyclique et structurelle favorable, en particulier la nécessité de répondre aux exigences de durabilité et à la complexité opérationnelle, renforce également ces opportunités. Travailler en collaboration avec les propriétaires existants demeure essentiel pour dégager de la valeur et s’assurer que les actifs viables peuvent continuer à générer des performances à long terme malgré le resserrement des marchés financiers.
Accent mis sur la qualité des actifs et la micro-localisation
Nous conservons une position neutre dans tous les secteurs, mais nous nous attendons à ce que les facteurs spécifiques aux différents actifs et aux différents sites jouent un rôle beaucoup plus important dans la détermination de la performance que lors des cycles précédents. Cette tendance se manifeste déjà sur le marché de l’industrie et de la logistique, où l’évolution des chaînes d’approvisionnement, la pénétration du commerce électronique et les facteurs géopolitiques créent une demande plus inégale des locataires.
Le secteur du commerce de détail, après des années de sous-performance, excède les anticipations, soutenu par l’amélioration des modèles d’exploitation et la résilience de la demande des consommateurs. Dans le même temps, les segments de l’habitat et de l’exploitation, comme le logement locatif, le logement étudiant et les maisons de santé, continuent d’afficher des fondamentaux solides, offrant une répercussion de l’inflation et une moindre sensibilité économique.
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