Qu'est-ce que l'investissement immobilier à impact local?
L'investissement à impact local peut aider les investisseurs immobiliers à apporter des améliorations claires et mesurables dans les secteurs défavorisés. Comment cela fonctionne-t-il?
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Le programme de nivellement vers le haut du gouvernement britannique vise à créer une plus grande égalité dans l'ensemble du Royaume-Uni en déléguant la prise de décision aux collectivités locales. Le but est de mobiliser des investissements dans des projets qui répondent aux besoins locaux en offrant des opportunités d'emploi accrues, des logements abordables et des communautés autonomes et redynamisées. Toutefois, le plan ne réussira que si les secteurs privé et public travaillent ensemble.
Le gouvernement a récemment dévoilé son plan attendu de longue date sur la manière dont il prévoit d’atteindre ces ambitions. L'une des principales suggestions est que les régimes de retraite des collectivités locales — dont seule une petite fraction est investie directement au Royaume-Uni — allouent 5% de leurs investissements à des projets locaux. La réponse a été mitigée.
Toutefois, les sources de capital institutionnel telles que les régimes de retraite à cotisations définies allouent progressivement des sommes plus importantes aux investissements à impact. En outre, le développement des offres à impact donne plus de possibilités aux investisseurs qui cherchent, littéralement, à construire le changement.
L'investissement immobilier à impact local fait partie de cette gamme croissante de stratégies qui soutiennent les investisseurs cherchant à obtenir des résultats sociaux ou environnementaux positifs par l’intermédiaire direct de leur investissement.
Comment construire le changement grâce à l'investissement immobilier à impact local
La Covid-19 a exacerbé et mis en évidence la précarité et les inégalités sociales. Les personnes en «contrat zéro heure» ou exerçant un emploi à faible revenu ont été affectées de manière disproportionnée par les multiples mesures de confinement et les pressions économiques.
Les villes et régions apparemment prospères du Royaume-Uni, comme Londres et Manchester, abritent souvent une pauvreté et une précarité sociale extrêmes. C'est une vérité dérangeante que certaines des villes qui connaissent la croissance la plus rapide du Royaume-Uni sont également celles qui présentent le plus d’inégalités.
Historiquement, la responsabilité fiduciaire et l’investissement durable (ou à impact) sont considérés comme contradictoires. Cette perception est due à la croyance que les investissements socialement bénéfiques et financièrement prudents proviennent tous d’une source unique et limitée. Mais les perspectives ne sont plus les mêmes.
Le concept de «valeur» lui-même évolue. La valeur ne reflète plus uniquement les rendements financiers à court terme, mais l’ensemble des avantages obtenus. Il y a deux ans à peine, la prise en compte des questions sociétales dans le cadre de la stratégie d'investissement était une pratique inhabituelle. Mais les demandes croissantes des bénéficiaires et des assurés ont conduit à mettre davantage l'accent sur la manière dont l'immobilier peut apporter des solutions concrètes à la précarité sociale. Cette tendance s'est traduite par l'inclusion de l’impact positif dans les stratégies traditionnelles.
L’investissement immobilier à impact local (Place-based impact investing, PBII) consiste à développer des actifs immobiliers avec un ensemble d'objectifs sociaux et environnementaux définis. En effet, les objectifs environnementaux et sociaux sont souvent mutuellement bénéfiques; mettre l'accent sur l'un peut souvent améliorer l’autre. Les régimes d’investissement immobilier à impact local peuvent être complexes, avec de longues périodes de gestation, si bien que les investisseurs ont besoin d'une vision à long terme. Néanmoins, nous pensons que ce type de stratégie d'investissement crée des actifs à la fois défensifs et capables d'accroître les rendements financiers à long terme, tout en faisant une réelle différence.
Dans le cas des bureaux, nos recherches ont montré que les locataires préfèrent les immeubles modernes et durables, et que l'espace de bureaux «idéal» est un outil de plus en plus précieux dans la guerre aux meilleurs talents. L'attraction de ces talents peut également avoir un effet multiplicateur puissant sur une économie locale, en raison du rayonnement extérieur.
Pour faire face à la crise chronique du logement au Royaume-Uni, il convient d'accorder une priorité claire aux investissements dans des logements de grande qualité, économes en énergie et abordables. Ces logements devraient être situés dans des endroits accessibles qui n'obligent pas les résidents à disposer d’un véhicule privé.
Les rues commerçantes traditionnelles restent à la peine, car le commerce de détail dépend moins des points de vente et repose davantage sur un équilibre entre le commerce électronique, une logistique solide et un entreposage efficace. Créer des centres-villes qui combinent commerces, logements, points de santé, espaces communautaires et amélioration du domaine public peut générer une spirale positive et accroître la prospérité d’une ville ou d’une région.
L'augmentation du taux d'emploi par le biais de programmes de développement à usage mixte ou la mise à disposition d'espaces de travail dans le secteur privé, avec des loyers réduits ou nuls pour les start-ups, soutiendrait également les économies locales. A terme, cela permettrait à la base d'actifs de générer des revenus à plus long terme viables. A mesure que les perspectives économiques s'amélioreront dans ces régions, une plus grande variété et un volume plus important de locataires de qualité seront attirés. Cela dopera les loyers, stimulera la liquidité et alimentera la demande institutionnelle d'actifs immobiliers permettant de générer des rendements financiers positifs pour les investisseurs.
Des villes vivantes et respirantes
Considérer un investissement comme une partie vivante et respirante d'une ville est essentiel pour le succès de l'investissement immobilier à impact local. Les investisseurs doivent collaborer avec les conseils locaux, les régimes de retraite des collectivités locales, les entreprises, les organisations du secteur tertiaire et, surtout, les communautés. En effet, répondre aux besoins et priorités associés à un lieu spécifique est essentiel pour améliorer la résilience et la prospérité économiques locales. La réhabilitation et d'autres solutions immobilières doivent répondre aux besoins des communautés locales plutôt que de leur imposer des projets par défaut.
L'investissement immobilier à impact local semble valoir la peine — mais comme le capital institutionnel se concentre historiquement sur les données comme mesure du succès, comment cela se traduit-il en termes de stratégies d'impact?
Il est essentiel que les gestionnaires d'investissement puissent mesurer la contribution offerte par le biais de leurs investissements. Pour nous, l'additionnalité est essentielle: nous voulons offrir des opportunités qui n'auraient pas eu lieu autrement. Nous filtrons les actifs à l'aide d'un «tableau d'impact» exclusif, qui se base sur dix données géospatiales et sur des tests portant sur les biens immobiliers visant à évaluer le niveau d'impact généré par l'investissement.
Chaque actif aura des objectifs clairement définis à atteindre tout au long de sa stratégie de gestion d'actifs. Il peut s'agir de la surface occupée par des lieux de travail abordables ou les espaces communautaires, du nombre d'apprentissages accueillis, du nombre de familles hébergées dans des logements abordables ou du nombre de lits d’hôpitaux libérés par le service de santé publique à long terme. Ces indicateurs varieront en fonction du type de biens, mais les progrès réalisés par rapport aux indicateurs spécifiques seront évalués et communiqués chaque année par un consultant spécialisé externe.
Intention, contribution et mesure
Grâce aux facteurs clés d’«intention, de contribution et de mesure», l'impact social et environnemental positif généré est aussi étendu et durable que possible. La collaboration dans les secteurs public et privé, conjuguée à un engagement étroit avec les communautés et les œuvres caritatives locales, devrait favoriser la mobilisation du capital institutionnel en faveur de l'investissement immobilier à impact local. Au final, cela devrait générer des résultats sociaux et de durabilité positifs pour les individus, les familles et toutes les autres parties prenantes dans les zones les plus défavorisées du Royaume-Uni.
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