Recapitalisations immobilières : gérer le bouleversement et débloquer la valeur
Nos perspectives pour le marché immobilier dénotent des opportunités immédiates suite à une correction significative des prix – et ce bouleversement crée également de nouveaux points d’accès potentiellement intéressants pour des actifs confrontés à des difficultés en termes de bilan ou de financement.
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Comme largement documenté, les marchés immobiliers privés ont connu une période de correction substantielle des prix.
Cette correction découle de l’évolution fondamentale et durable de moteurs macroéconomiques clés, notamment la forte hausse des taux d’intérêt amorcée au second semestre 2022, et des changements structurels liés à ce que les locataires attendent de l’immobilier et des propriétaires.
Notre propre analyse suggère que le marché a traversé sa période de découverte des prix et a atteint un point d’inflexion, avec des conditions d’offre serrées dues à la hausse des coûts de construction et de financement par endettement, offrant un contexte favorable à un redressement.
Cela jette donc les bases de millésimes d’investissement attrayants – y compris pour les fonds qui investissent actuellement – car les investisseurs ont l’opportunité de tirer parti de la correction des prix pour acquérir des actifs à des valorisations plus basses avec une marge de croissance significative.
Dans ce cadre, il existe une opportunité cyclique spécifique d’accéder à des actifs et des portefeuilles immobiliers existants et matures via des recapitalisations. Ces situations surviennent lorsque les équipes de gestion font face à des carences de liquidité, et donc à une insuffisance de capital pour renforcer les bilans, investir dans leurs portefeuilles ou stimuler la croissance afin d’optimiser la valeur.
Dans un contexte de réalisations réduites – les distributions des fonds immobiliers de private equity sont inférieures de 30 % aux niveaux tendanciels, selon les données de Preqin – des investisseurs sont également en quête de liquidité pour un ensemble plus large de raisons. Cela inclut l’arrivée à échéances de structures actionnariales existantes, le rééquilibrage des portefeuilles et des situations spécifiques aux différents investisseurs, telles que le profil d’échéance des régimes de retraite à prestations définies.
Cela crée un vide sur le marché pour que les équipes de gestion recrutent un nouveau partenaire, capable de fournir des solutions de capital et un soutien opérationnel pour stimuler la croissance et la création de valeur. Dans cet article, nous évoquons plus en détail le bouleversement du marché des capitaux au niveau de l’immobilier européen qui sous-tend cette opportunité grandissante de recapitalisation dans la région..
La correction des prix présente une opportunité
À travers l’Europe, les prix et les valeurs des biens ont chuté de plus de 20 % sur de nombreux marchés depuis le pic de 2022. Cette dévalorisation se caractérise par une importante divergence sectorielle, reflétant non seulement l’impact de la hausse des taux sur l’évolution des rendements et l’augmentation des coûts de financement par la dette, mais aussi les facteurs structurels positifs et négatifs qui affectent de manière inégale divers types de biens, y compris un ensemble grandissant de nouveaux segments auxquels les investisseurs ont désormais accès.
Cela s’est produit à un moment où, malgré des attentes modestes concernant la croissance économique et celle des loyers, un manque d’offre continue de soutenir la performance opérationnelle. La hausse des coûts de construction et la réduction de la disponibilité de la dette ont considérablement ralenti le pipeline des nouveaux projets dans la région. Si les économies européennes reprennent de l’élan, ces dynamiques pourraient permettre à des actifs bien positionnés de générer une croissance réelle du revenu, jetant ainsi les bases d’une meilleure performance à terme.
La correction des prix des actifs crée des opportunités cycliques dans l’immobilier européen
Prix des transactions immobilières européennes par secteur (Indice, 4T21=100)
Source : Green Street Advisors, Schroders Capital, août 2025. À titre illustratif uniquement. Ce contenu ne saurait être interprété comme un conseil en investissement. Rien ne garantit que des résultats d’investissement favorables seront obtenus.
Les points clés à considérer en l’espèce sont notamment les suivants :
- Divergence sectorielle : la distinction entre secteurs reste essentielle. Le segment des bureaux a été le plus durement touché, avec une correction de plus de 38 % selon les données de Green Street, contre seulement 13 % pour celui du commerce de détail dont les défis séculaires se sont manifestés plus tôt dans le cycle. Même dans certains secteurs, les tendances ont divergé – par exemple, les centres commerciaux adossés à un supermarché dans les zones à forte densité de population ont surpassé les autres types de commerce.
- Caractéristiques de l’actif : les aspects relatifs aux caractéristiques et à la localisation des actifs, par exemple l’esthétique du bâtiment, les aménagements et le profil de colocation, devraient selon nous exercer une plus grande influence sur la performance relative à l’avenir comparé aux dernières années.
- Décarbonation et risques climatiques : un facteur clé particulier est l’impact du durcissement des réglementations concernant les exigences de durabilité, ce qui accélère l’obsolescence et le « brown discounting ». Le capital doit être déployé pour protéger la valeur et transformer des actifs plus difficiles en biens immobiliers qui génèrent des revenus opérationnels. Lorsque des arriérés de dépenses existent, en raison de contraintes de liquidité, la perte de valeur s’aggrave. La plus grande fréquence des conditions et des événements climatiques extrêmes présente également un risque physique pour les actifs.
Contraintes de liquidité
En raison de réglementations financières plus strictes et d’une approche généralement prudente du risque, les banques restent frileuses. Elles maintiennent leurs exigences en termes de ratio prêt-valeur (LTV) et de covenants, et la hausse des coûts d’intérêt contribue également à limiter la liquidité transactionnelle.
Les prêteurs non bancaires gagnent en importance après avoir levé des capitaux conséquents, mais néanmoins les propriétaires doivent aussi faire face à des conditions plus complexes sur le marché de la dette, notamment en ce qui concerne les événements de refinancement.
L’anémie du marché des capitaux a contribué à la baisse des volumes de transactions
Volumes d’investissement immobilier européens - milliards d’euros
Source : MSCI RCA, Schroders Capital. Août 2025. À titre illustratif uniquement. Ce contenu ne saurait être interprété comme un conseil en investissement. Rien ne garantit que des résultats d’investissement favorables seront obtenus.
Fait important, cela peut créer des « manques financiers » lors du refinancement. Lorsque les prêts en cours arrivent à échéance, le montant du financement pouvant être levé, calculé sur la base d’actifs dont la valeur a diminué, est souvent trop faible pour couvrir la dette existante. Les propriétaires sont donc confrontés à un besoin de capital qui, à son tour, incite à envisager des solutions de recapitalisation.
Des manques financiers apparaissent pour les prêts immobiliers qui arrivent à échéance
Besoins estimés de financement par endettement au Royaume-Uni par millésime de prêt* : % de la structure de capital
Source : Bayes Business School, MSCI, Refinitiv, Schroders Capital, novembre 2025. *Estimé en supposant un prêt nouvellement émis à un ratio LTV moyen selon les données de l’enquête Bayes Business School et la croissance du capital immobilier passée et projetée par MSCI UK, pour déduire la position implicite en capitaux propres à la fin d’un terme de cinq ans pour un prêt remboursable in fine. ** Sur la base des taux de swap implicites sur cinq ans en vigueur et à terme aux moments concernés, et des données de l’enquête Bayes Business School pour les marges moyennes de dette immobilière senior et les frais de montage amortis sur cinq ans.
Simultanément, un volume important de fonds immobiliers (estimé à plus de 20 milliards de dollars en valeur nette actuelle, 40 milliards de dollars en valeur brute des actifs) en sont au moins à cinq ans d’existence. Ils éprouvent ainsi un besoin structurel de générer des liquidités alors même que les conditions de vente sur le marché sont difficiles, ce qui renforce l’opportunité majeure que constitue la recapitalisation.
Valeur non réalisée importante des fonds immobiliers datant d’avant 2020
Valeur et « dry powder » de l’univers des fonds immobiliers privés par millésime (mrd $)
Sources : Preqin, Schroders Capital, juin 2025. À titre illustratif uniquement. Ce contenu ne saurait être considéré comme un conseil en investissement. Les prévisions pourraient ne pas se réaliser. La sélection d’échantillons inclut les fonds core plus, distressed, value et opportunistes.
Enfin, il apparaît également que ces dernières années, la concentration du capital s’est accrue parmi les plus grands gestionnaires mondiaux, qui supervisent les investissements des fonds de grande taille dans des transactions à grande capitalisation. La conséquence est que le déficit de financement que nous avons décrit est particulièrement important pour les équipes de gestion axées sur le marché intermédiaire.
Les capitaux levés diminuent et se concentrent de manière inégale dans un moindre nombre de gestionnaires
Sources : Schroders Capital, Preqin, septembre 2025. À titre illustratif uniquement. Ce contenu ne saurait être interprété comme un conseil en investissement. Rien ne garantit que des résultats d’investissement favorables seront obtenus. 1. Cumul annuel = jusqu’au troisième trimestre 2025.
D'un défi à une opportunité
Les marchés immobiliers européens sont pénalisés par le bouleversement du marché des capitaux, ce qui offre la possibilité d’accéder à des actifs de haute qualité moyennant des valorisations attractives via des recapitalisations. Celles-ci impliquent l’apport de solutions de capital flexibles à des équipes de gestion établies confrontées à des contraintes de temps ou de capital pour optimiser la valeur.
Des dynamiques cycliques et structurelles favorables – en particulier la nécessité de répondre à la complexité opérationnelle et aux exigences de durabilité – alimentent également ces opportunités, notamment pour les gestionnaires capables d’apporter une expertise établie en gestion opérationnelle et d’actifs.
Nous évoquerons cette dynamique plus en détail dans le deuxième article de cette série, en fournissant d’autres informations sur l’évolution des marchés locatifs et en analysant en profondeur les opportunités de recapitalisation que nous décelons sur le marché.
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