Quel rôle l'immobilier commercial mondial peut-il jouer dans un portefeuille?


L’immobilier commercial est au centre de nombreux aspects de la vie quotidienne.

De plus en plus, les bâtiments appartenant à des entreprises commerciales deviennent des espaces de travail, de shopping, de divertissement et des lieux de vie. Cette place centrale qu’il occupe au quotidien signifie que l’immobilier commercial est un outil important pour les investisseurs. C’est également une classe d’actifs qui traverse une période de démocratisation, et un nombre croissant d’investisseurs comprennent la valeur qu’elle peut apporter à leur portefeuille.

Dans le profil risque/rendement traditionnel, l’immobilier se situe généralement entre les obligations et les actions. Cette classe d’actifs présente généralement un profil risque/rendement supérieur à celui des obligations et inférieur à la majorité des actions. Mais les actifs réels, gérés correctement, peuvent combiner le meilleur des deux dans un ensemble ajusté du risque.

La performance des actions a tendance à dépendre en grande partie de la hausse et de la baisse des cours des titres (appréciation et dépréciation du capital). Les rendements obligataires ont tendance à être largement influencés par les paiements de coupons (revenus).

Les rendements immobiliers offrent un équilibre utile et précieux entre l'appréciation du capital et le revenu. De plus, les biens immobiliers recherchés bénéficient de la rareté fondamentale de l’offre.

Comment les investisseurs intègrent-ils l'immobilier commercial à leurs portefeuilles?

Dans l'ensemble, les investisseurs accèdent à l'immobilier au travers de ce que l'on appelle les «quatre quadrants», comme suit:

Capital immobilier non coté

Les investissements en immobilier non coté peuvent prendre deux formes principales. Les investissements peuvent prendre la forme de biens détenus directement: les investisseurs achètent, gèrent et vendent des immeubles physiques.

Alternativement, les investissements dans les actifs peuvent être indirects, c’est-à-dire accessibles via des fonds immobiliers privés ou d'autres véhicules. Le principal avantage de l'investissement privé est la moindre volatilité mesurée, portée par des valorisations moins fréquentes des actifs réels sous-jacents. Cela se fait au prix d'une liquidité plus faible.

 Capital immobilier coté

Les véhicules d'immobilier coté permettent aux investisseurs d'accéder à l'immobilier commercial via des foncières cotées en bourse (REIT) ou des sociétés d'exploitation immobilière (REOC). Les options disponibles sur le marché public offrent entre autres des avantages fiscaux potentiels et une liquidité accrue. Les titres sont négociés en bourse, même si les actifs sous-jacents ne le sont pas, ce qui entraîne une plus grande volatilité des rendements, plus proche de celle des actions.

Dette immobilière non cotée

La dette immobilière privée implique généralement que les investisseurs (non bancaires) deviennent des créanciers. L'actif sous-jacent, à son tour, sert de garantie pour le prêt. Les débiteurs sont contractuellement tenus de rembourser intégralement le capital des créanciers, en plus du paiement périodique des intérêts sur la durée du prêt.

Dette immobilière cotée

À l’inverse, la dette immobilière publique se concentre sur des instruments assimilables à des titres de créance cotés en bourse tels que les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS) et les REIT hypothécaires. Ces instruments sont garantis par des hypothèques sur des biens immobiliers commerciaux et/ou des titres adossés à des créances hypothécaires. Les avantages de la dette publique et privée sont similaires à ceux mentionnés pour le capital immobilier privé ou public.

Chacune des options ci-dessus offre des avantages potentiels en tant qu'investissements individuels. En ajoutant les caractéristiques de plusieurs de ces options au sein des portefeuilles, les investisseurs sont en mesure d'obtenir des avantages en matière de diversification et des combinaisons sur mesure de revenu, de croissance et de liquidité pour répondre au mieux à leurs besoins d'investissement.

Délaissé? L'univers du marché immobilier mondial

Jusqu'à récemment, l'immobilier mondial était relativement sous-exploré par les investisseurs particuliers. Depuis de nombreuses années, les institutions utilisent tout l’éventail des options disponibles sur les marchés immobiliers. Aujourd'hui, l'accent est mis sur les structures qui rendent les actifs privés plus accessibles aux investisseurs particuliers, comme les clients des gérants de fortune.

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L'univers du marché immobilier mondial a progressé de 4,9% par an depuis 20091, avec des volumes de transactions annuels supérieurs à 1 billion de dollars en moyenne au cours des cinq dernières années jusqu'à fin 2021. Les investisseurs particuliers représentent une part importante des transactions quotidiennes sur les actions, mais la participation sur le marché de l’immobilier privé, en particulier de l’immobilier commercial, plus conséquent, est actuellement relativement faible. Une croissance rapide en glissement annuel est attendue pour ce groupe à mesure que les structures plus adaptées évoluent.

Secteurs de l'immobilier commercial «traditionnel»

Historiquement, l'immobilier commercial se divise en cinq secteurs «traditionnels».

  • Bureaux: immeubles occupés par les employeurs pour fournir un lieu de travail à des employés travaillant en grande partie dans des bureaux
  • Industrie et Logistique: propriétés industrielles utilisées pour l'activité manufacturière, et propriétés logistiques ou de distribution qui facilitent la circulation et le stockage des biens
  • Commerces: commerces de centre-ville, grands centres commerciaux et parcs commerciaux situés en périphérie
  • Résidentiel: désigne généralement les logements locatifs collectifs
  • Hôtellerie: hôtels offrant un hébergement pour les voyages d'affaires et de loisirs

Ces dernières années, les secteurs immobiliers dits «secondaires», qui sont dans le prolongement des cinq secteurs immobiliers traditionnels, ont connu une croissance significative. Ces secteurs adjacents ont souvent des caractéristiques améliorées et représentent des actifs avec une dimension opérationnelle plus intensive.

Par exemple, les alternatives d'investissement adjacentes traditionnelles aux projets résidentiels collectifs traditionnels peuvent inclure des logements seniors, des logements étudiants ou des logements sociaux. Chacun de ces sous-secteurs a suscité un vif intérêt des investisseurs ces dernières années en raison des avantages potentiels en termes de diversification et d’amélioration du rendement. Mais chacun de ces sous-secteurs implique généralement des considérations d'investissement différentes et une expertise supplémentaire en gestion spécialisée.

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Stratégies immobilières sur l'ensemble du spectre risque/rendement

Les stratégies d'actions et de dette immobilières peuvent être catégorisées en fonction de leur profil rendement/risque. D'un côté, la dette immobilière «investment grade» offre généralement le rendement le plus faible au niveau de risque le plus faible. Les prêts sous-jacents ont un revenu prédéfini, ainsi que la priorité dans le remboursement du prêt, et sur le produit de la vente des actifs sous-jacents dans l'éventualité peu probable d’un défaut.

À l'autre extrémité du spectre, il existe des investissements opportunistes en actions, dans lesquels les investisseurs font des hypothèses plus spéculatives sur la manière d'atteindre la valeur future. Ils s'attendent à être rémunérés pour ce risque avec des rendements proportionnellement élevés. La proportion du rendement total d'un investissement issu de l'augmentation de la valeur du capital par rapport au revenu correspond donc au niveau où se situe l'investissement sur le spectre risque/rendement. Plus précisément, les profils rendement/risque de l'immobilier sont influencés par les caractéristiques suivantes:

  • Condition physique du bâtiment (y compris les caractéristiques en matière de durabilité)
  • Emplacement des actifs
  • Solvabilité des locataires
  • Niveau d'occupation
  • Durée/nature du bail
  • Profil de revenu, et
  • Part des créances de tiers au sein de la structure du capital («effet de levier»)

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L’immobilier core désigne généralement les stratégies investissant dans des actifs stables et générateurs de revenus. Ces actifs sont généralement bien situés sur les grands marchés, loués à long terme à des locataires hautement solvables, avec un faible niveau d'endettement. Un sous-ensemble d'investissements immobiliers «core», appelé «core plus», désigne les investissements dans des actifs essentiellement «core» mais dont le profil de risque est quelque peu supérieur (par exemple, les actifs nécessitent des travaux de rénovation mineurs ou de légères modifications des opérations pour stabiliser leur profil de revenu).

L'immobilier à valeur ajoutée implique souvent des investissements dans des actifs qui nécessitent une importante transformation pour créer le revenu et la valeur attendus. Cette transformation peut se traduire par un changement d'usage, une reconfiguration de l'espace, une rénovation ou une modernisation, ou une restructuration de bail.

L'immobilier opportuniste fait généralement référence à la reconversion totale d'actifs à partir de zéro, ou à des investissements dans des situations difficiles (par exemple, lorsque le propriétaire existant fait faillite). Souvent, ces investissements nécessitent des niveaux d'emprunt plus élevés pour atteindre les résultats d'investissement attendus.

Performance indexée sur l'inflation

L'immobilier commercial dispose d'un solide historique pour ce qui est de fournir aux investisseurs une protection contre l'inflation, résultant de l’augmentation contractuelle des loyers prévue par les baux. Cela a permis aux investissements dans l'immobilier commercial mondial de générer des performances absolues et relatives.

Avantages en termes de diversification

Le graphique ci-dessous présente un résumé des corrélations historiques entre les investissements dans l'immobilier mondial et les principales classes d'actifs mondiales liquides. Plus le chiffre indiquant la corrélation est élevé, plus les performances d’investissement sont semblables au fil du temps.

Comme on peut le constater, les investissements dans l'immobilier privé mondial et les obligations mondiales ont une corrélation négative. Autrement dit, lorsque le rendement de l'une de ces classes d'actifs augmente, l'autre baisse (historiquement). Il existe une corrélation positive généralement faible entre l'immobilier mondial et les actions. Ces faibles corrélations entre l'immobilier privé et les autres classes d'actifs montrent comment l'inclusion de l'immobilier privé mondial dans un portefeuille multi-actifs peut améliorer la diversification globale de ce dernier.

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Il apparaît que l'ajout de biens immobiliers à un portefeuille diversifié peut améliorer le profil rendement/risque global. Le graphique 5 montre qu'au cours des dix dernières années, l’ajout d’une allocation de 20% à l'immobilier mondial (75% d’actifs «core» et 25% d’actifs à valeur ajoutée) dans un portefeuille 60/40 d'actions et d'obligations mondiales, a augmenté légèrement les performances globales et réduit significativement la volatilité annualisée.

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Comme pour tous les investissements privés, la performance est influencée par l'expertise des investisseurs. L'expérience est essentielle, tout comme la proximité avec les actifs sous-jacents à la fois sur le plan géographique et opérationnel. Pour tous les investisseurs particuliers souhaitant accéder à l'immobilier commercial, le profil de liquidité et les dispositions en matière de gouvernance du nombre croissant d'options d'investissement disponibles doivent être pris en compte dans la construction de portefeuille.

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