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房地產投資如何實現淨零排放

2022年12月19日
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Authors

Sophie Van Oosterom
Global Head of Real Estate

為了將全球暖化幅度控制於1.5°C以內,《巴黎協定》制定在2050年前實現碳中和、在2030年前減排 45% 的目標。該協定於2015年簽署時備受讚揚。現實是在這幾年間沒有太多變化。

聚焦轉型

房地產需要在2030年前實現營運淨零排放,並在2050年前達致淨零隱含碳排放。

若要有效地實現轉型,及時達到上述標準,房地產業界將面對一些重大阻礙。預計於2050年前落成的建築中,40%的樓宇及 75%基礎設施仍未建好,而這些新建築在營運期間必須實現淨零排放。

轉型的目標亦包括隱含碳排放量(建築物料生產過程中的排放),業界須在2030年前減少其排放量至少40%,而重點項目的排放量則須減至少50%。到2030年,所有新建築於營運期間必須實現淨零排放。再者,目前歐洲有80%的建築直至2050年仍然存在。因此,業界需要在2030年前就每項建築完成或開始進行改造,才能實現上述目標。

統一及實用性,如何實現淨零排放

在2015年第21屆聯合國氣候變化大會(COP21) 上,超過190個國家就氣候行動達成共識,但各方對落實該協定的實際要求有廣泛的詮釋。因此,各個政府設定的指引及行業標準並非完全一致,導致淨零目標無法及時實現,難以將升溫幅度控制於1.5°C以內。各方需採取一致和有針對性的行動,而新興市場亦須參與在內,因為這些市場佔全球約85%的人口,而且經濟及人口預計將會急劇增長,發展狀況也將會有明顯差異。

最大的發現或許是,房地產業界將重心放於數據收集及能源效益標籤上,而非注重如何在現有生產過程中實現減排。當然,如果沒有收集足夠數據,減排將無從談起,但僅因碳排放量的數據分析報告便能獲得滿分或綠星級的評價,或使業界產生虛假的安全感。

減少實際排放(包括現有租戶的排放量)僅可透過針對整座物業、其營運及廢棄物處理方面採取行動,才得以實現。減排的實際行動主要取決於最終投資者、物業經理及租戶之間的合作。

減排行動涉及甚麼?

要減少營運碳排放,需要租戶、物業經理、業主及投資者互相緊密合作,透過計量、安裝LED照明、優化樓宇管理系統 (BMS)、改良供暖和通風系統,以及測量結果達致減排目標。

要減低隱含碳排放,則需將整座建築的價值鏈,從設計、建築材料、施工方法及運輸過程以至建築的營運過程,進行碳分析。這將會提升物業價值鏈的價值,有助碳捕捉技術發展,延長物業的生命週期。

為實現減排目標,業界觀念須永久改變。對建築進行「翻新,非替換」,而且須按現行情況設計建築;為「實際使用」而設,而非停留於「理論」的層面上。

房地產投資如何實現淨零排放

除財務分析外,碳亦需要成為關鍵的評估因素。在考慮利潤前,必須評估對環境產生的影響,透過使用明確的碳價格(至少作為替代指標)可解決這個問題。儘管業界普遍認為,購買碳抵銷並非為房地產組合實現淨零排放的最佳方式,但我們認為摒棄這種方法的理據並不成立。

有人認為,購買碳抵銷以將碳排放降至零的方式在經濟上並不可行,甚至有損財務回報。然而忽略了一點:實際上,碳排放的成本已經存在。換言之,雖然節省時間,但氣候變化將會對房地產業造成巨大破壞。我們不能假設社會甚至該業界本身會無限期地接受同行「搭順風車」處理成本問題。

我們承銷資產時應納入隱含排放成本,以確保作出正確的投資決策,為資產在未來的長期可持續財務表現作好準備。

對於這些與房地產組合碳排放相關的隱含成本,自願性碳抵銷在市場上的交易價格可以作為替代指標。總結我們的研究成果,業界可以考慮利用隱含碳成本按抵銷定價,籌備足夠資金應付所需的資本支出,實際使碳排放(受業主控制)減少約70%。

環境將以某種方式令我們付出代價

行業需擺脫「不要超越目前」的心態。我們有機會透過自我監管為所有持份者帶來理想成果,並鼓勵各資產管理公司不要只注重短期利潤,而是放眼於與長遠相關的資產和表現。

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