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Was bedeuten niedrige (und weiter sinkende) US-Zinsen für Anleger in Immobilien und Verbriefungen?

Wir glauben, dass niedrigere Zinsen die Bewertungen von Gewerbe- und Wohnimmobilien stützen werden. Wie können Anleger davon profitieren?

05.09.2019
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Authors

Chris Ames
Fondsmanager für besicherte Anleihen global und USA
Paul Bratten
Senior Analyst und Portfoliomanager

Die meisten Immobilien werden mit Hypotheken finanziert. Eine häufig eingesetzte Benchmark für Zinsen auf Hypotheken sind die Renditen zehnjähriger US-Treasuries. Angesichts von Renditen zehnjähriger Treasuries um 1,7 % und sinkenden kurzfristigen US Zinsen glauben wir, dass Anleger in Wohn- und Gewerbeimmobilien profitieren können.

Insbesondere glauben wir, dass niedrigere Zinsen eine anhaltende Aufwertung von Immobilien nach sich ziehen werden. Unseres Erachtens wird diese Entwicklung zu einem niedrigeren Kreditrisiko bei Darlehen für Wohn- und Gewerbeimmobilien führen. Wir sehen uns im Folgenden die Auswirkungen niedriger Zinsen auf diese beiden Immobiliensektoren genauer an.

Die eigenen vier Wände erschwinglicher dank niedrigerer Hypothekenzinsen

Eines der wichtigsten geldpolitischen Instrumente der US-Notenbank Fed, um die Wirtschaft anzukurbeln, ist aus historischer Sicht die Senkung kurzfristiger Zinsen. Einer der wichtigsten Wirkungskanäle dieses Impulses ist das Vermögen, das im Wohnungswesen entsteht, wenn Zinsen fallen. Niedrigere Zinsen ermöglichen Hauseigentümern mit einer Hypothek eine Refinanzierung zu niedrigeren Zinsen und neue Hausbesitzer können eine größere Hypothek aufnehmen.

Die unten stehende Grafik bildet die Rendite zehnjähriger US-Treasuries und den Zins für 30-jährige Hypotheken von Freddie Mac ab. Die Rendite zehnjähriger Treasuries ist die wichtigste treibende Kraft des Zinses für 30-jährige Hypotheken. Wie die Abbildung zeigt, haben die Hypothekenzinsen erheblich nachgelassen und bilden die sinkende Rendite zehnjähriger US-Treasuries sehr genau nach.

Rendite zehnjähriger US-Treasuries und 30-Jahres-Hypothekenzinsen

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Quelle: Freddie Mac, Bloomberg

Ende November 2018 lagen die Hypothekenzinsen bei 4,81 %. Auf diesem Niveau war die Finanzierung eines Hauses vergleichsweise schwieriger. Seitdem sind die Hypothekenzinsen aber gefallen: Anfang August lagen sie bei rund 3,60 %. Dieser Rückgang von 25 % hat sich günstig auf die Hauspreise ausgewirkt.

Für eine Hypothek von 250.000 US-Dollar und Zinsen von 4,81 % beliefen sich die monatlichen Zahlungen bei einem festverzinslichen 30-Jahres-Darlehen auf 1.313 US-Dollar. Bei Hypothekenzinsen von 3,6 % würde der gleiche Betrag eine Hypothek von 289.000 US-Dollar abdecken – ein Anstieg von 16 %. Wenn sich alle mehr leisten können, gibt es Spielraum für Wertsteigerungen. Zwar tragen die sinkenden Hypothekenzinsen nur teilweise direkt zu steigenden Hauspreisen bei, sie stützen aber insgesamt doch die anhaltende Wertsteigerung im US-Wohnungssektor.

Dies lässt sich auch unter dem Aspekt der Bezahlbarkeit betrachten. Nehmen wir einmal an, der oben genannte Eigentümer hat das Haus im November letzten Jahres gekauft und refinanziert nun mit den neuen Zinsen. Die monatlichen Zahlungen würden damit um 13 % sinken – von 1.313 US-Dollar auf 1.137 US-Dollar. Für die Verbraucher – ein wichtiger Grundpfeiler der US-Wirtschaft – sind das gute Nachrichten. Die größere Kaufkraft dürfte den Sektor noch weiter stützen. Ferner macht die größere Erschwinglichkeit den Weg für Personen mit einem niedrigeren Einkommen und damit mehr erstmalige Hauskäufer frei, was für die Hauspreise (und die Politiker) günstig ist.

Die Wohnungsfinanzierung wird seit der globalen Finanzkrise streng reguliert. Dies hat – gemeinsam mit niedrigeren Zinsen – für eine solide fundamentale Grundlage im Immobilienbereich gesorgt. Gestützt werden dadurch hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS) und insbesondere reife MBS angesichts der Wertsteigerungen von Immobilien.

Im Universum der besicherten Hypotheken (Agency-MBS) besteht das Risiko von Vorauszahlungen auf Wertpapiere, deren Preise über pari liegen. Dies hat jedoch mit der Kreditqualität nichts zu tun. Wir argumentieren, dass niedrigere Zinsen den Wert von Nicht-Agency-MBS steigern, indem sie das Kreditrisiko senken. Dies trifft insbesondere auf Wertpapiere zu, deren Preise unter pari liegen. Bei sinkenden Zinsen ist es wichtig, das Hypothekenkreditengagement in Kreditrisikoaufschlag und Risikoaufschlag für vorzeitige Rückzahlungen zu unterteilen.

Niedrigere Zinsen und die Wertsteigerung bei Gewerbeimmobilien

Anleger müssen verschiedene Faktoren berücksichtigen, um den Wert von Gewerbeimmobilien einzuschätzen. Einer der am häufigsten eingesetzten Marktindikatoren ist die Nettoanfangsrendite. Sie ist oft markt- oder immobilienspezifisch und gibt die wahrscheinliche Rendite einer Gewerbeimmobilie im ersten Jahr an.

Als Kennzahl der Rendite stellt die Nettoanfangsrendite die Beziehung zwischen den betrieblichen Nettoerträgen (NOI), die von einer bestimmten Immobilie generiert werden, und dem Wert dieser Immobilie dar. Ein Beispiel: Eine Anlegerin, die eine Rendite von 6,0 % für ein Bürogebäude anstrebt, das einen NOI von 600.000 US-Dollar erwirtschaftet, wäre zum Kauf des Gebäudes für 10 Mio. US-Dollar bereit (600.000 US-Dollar ÷ 6,0 % = 10 Mio. US-Dollar).

Da sich die Nettoanfangsrenditen und die Renditen der US-Treasuries nahe an historischen Tiefständen bewegen, stellt sich für viele Anleger die Frage: Wie geht es jetzt weiter?

Zwischen Nettoanfangsrenditen und den Renditen der US-Treasuries besteht eine direkte Beziehung. Historisch gesehen weisen die Nettoanfangsrenditen einen Aufschlag gegenüber Treasuries auf. Der Renditunterschied zwischen der Nettoanfangsrendite und dem US-10-Jahres-Treasury-Zinssatz stellt den Risikoaufschlag einer Investition in eine Gewerbeimmobilie dar. Bleiben die Risikoaufschläge konstant, führen sinkende US-Treasuries zu sinkenden Nettoanfangsrenditen. Bei einem gleichbleibenden betrieblichen Ertrag würde der Wert von Gewerbeimmobilien steigen.

Wäre die Anlegerin des oben aufgeführten Beispiels also bereit, eine jährliche Rendite des Bürogebäudes von 5,0 % bei einem Nettoertrag von 600.000 US-Dollar zu akzeptieren, wäre sie damit heute zu einem Kauf zu 12 Mio. US-Dollar bereit (600,000 US-Dollar ÷ 5,0 % = 12 Mio. US-Dollar). Angesichts der aktuellen Zinsen und der Aussichten auf weitere Zinssenkungen der Fed sprechen die Daten dafür, dass die Immobilienrenditen in Zukunft sinken und für eine Aufwertung von Gewerbeimmobilien sorgen könnten.

Renditen zehnjähriger US-Treasuries & Nettoanfangsrenditen nach Immobilienarten

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Quelle: Schroders, Bloomberg

Wir rechnen mit sinkenden Nettoanfangsrenditen angesichts fallender Renditen zehnjähriger US-Treasuries. Dies sollte den Wert von Gewerbeimmobilien weiter stützen, was wiederum günstig für private Gesamtdarlehen für Gewerbeimmobilien und verbriefte kommerzielle hypothekenbesicherte Wertpapiere ist.

 

Die hierin geäußerten Ansichten und Meinungen stammen von Chris Ames, Fund Manager, Fixed Income - Global and US Securitised Credit, und Paul Bratten, leitender Analyst und Portfoliomanager, und stellen nicht notwendigerweise die in anderen Mitteilungen, Strategien oder Fonds von Schroders oder anderen Marktteilnehmern ausgedrückten oder aufgeführten Ansichten dar.

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