Perspectives 2022 : Immobilier européen

Cette année a connu un rebond de l’immobilier européen, les vaccins contre la Covid-19 ayant redonné confiance aux occupants et aux investisseurs. Le variant Omicron constitue certes une préoccupation, mais les entreprises sont devenues expertes dans l’adaptation aux restrictions gouvernementales.

À l’horizon 2022, les perspectives positives de l’économie sont de bon augure pour la demande immobilière et l’augmentation des loyers sur le marché.

Schroders prévoit une croissance du PIB de la zone euro et du Royaume-Uni d’environ 4 à 5 % en 2022 et autour de 2 à 3 % en 2023. Le principal risque baissier – outre la Covid-19 – est que la hausse récente de l’inflation déclenche une spirale salaires-prix. Cela pourrait contraindre la Banque centrale européenne (BCE) et la Banque d’Angleterre (BoE) à un relèvement brusque des taux d’intérêt plutôt qu’à un resserrement progressif de leur politique.

Bien que cela soit possible, nous pensons que le scénario le plus probable est celui d’un ralentissement rapide de l’inflation au second semestre 2022, à la faveur d’un retour à la normale des chaînes d’approvisionnement et du fait que la flambée des prix de l’énergie aura déjà été intégrée.

Plus précisément, la demande de différents types de biens immobiliers en 2022 sera déterminée par l’interaction de deux facteurs principaux.

1. La durabilité
2. L’impact de la pandémie sur les comportements des occupants

Pourquoi l’immobilier est-il essentiel pour les investisseurs en développement durable ?

À l’échelle mondiale, plus de 5 000 entreprises et organisations non gouvernementales (ONG) ont rejoint la campagne Objectif zéro (« Race to Zero ») des Nations Unies. L’objectif de cette campagne est de réduire de moitié les émissions de carbone d’ici 2030. L’un des principaux moyens d’y parvenir est d’améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments. En outre, les bâtiments devront produire moins de déchets et être en mesure de résister à des événements météorologiques plus extrêmes, comme les sécheresses, les inondations soudaines et les canicules.

Une option est de construire de nouveaux bâtiments mais ce ne peut être qu’une solution partielle pour les deux raisons suivantes :

• la fabrication du ciment, de l’acier et d’autres matériaux génère une grande quantité de carbone
• 90 % des bâtiments qui seront utilisés en 2030 étant déjà construits, le taux de développement en Europe reste faible

Le véritable défi est donc d’adapter les bâtiments existants. La modernisation des équipements de chauffage et de ventilation, l’utilisation d’applications et de capteurs pour optimiser le chauffage et l’éclairage, et l’amélioration de l’isolation sont autant de moyens de réaliser des économies.

Des études montrent que les occupants sont prêts à payer des loyers plus élevés pour des immeubles très économes en énergie. À l’inverse, les bâtiments « polluants » auront un taux de vacance de plus en plus élevé, les gouvernements prévoyant d’augmenter les « taxes carbone » sur les carburants de chauffage et d’interdire aux propriétaires de louer des logements dont la performance énergétique est médiocre. Si cette réglementation est appliquée, cela aura un impact immédiat sur les valorisations relatives.

Un autre aspect de la durabilité est l’impact social positif. Dans l’immobilier, il est possible de générer un impact en investissant dans le logement social, dans des espaces de travail abordables, dans des établissements de santé et dans le parc public des quartiers défavorisés. On peut également y contribuer en s’assurant que les projets de construction fournissent des emplois et des formations à la population locale. La clé est de travailler avec les autorités et collectivités locales.

Modifications des habitudes induites par la pandémie : les nouveaux comportements vont-ils perdurer ?

Nous anticipons que la deuxième influence majeure sur la demande en 2022 sera liée à la manière dont la pandémie a modifié définitivement le comportement des occupants. Les mesures de confinement ont conduit à une accélération de l’adoption des achats en ligne et du télétravail.

Les chaînes d’approvisionnement ont été renforcées par la constitution de stocks plus importants et le remplacement par l’offre locale. Les investissements dans le secteur de la santé ont fortement augmenté. Tout cela a été bénéfique pour les centres de données, les laboratoires, la logistique, le stockage en libre-service et les fermes verticales. En revanche, cette évolution a été défavorable pour l’hôtellerie d’affaires, les bureaux traditionnels et le commerce de détail.

Cependant, il ne faut pas se fier aux apparences. Nous avons observé des écarts importants entre les gagnants et les perdants sur les différents sous-marchés. Par exemple, les loyers des magasins et des centres commerciaux en Europe devraient continuer de baisser jusqu’en 2022-2023 du fait que les détaillants transfèrent une plus grande partie de leurs activités en ligne. En revanche, les loyers des magasins d’alimentation et des entrepôts situés en dehors des villes qui vendent des produits volumineux devraient suivre l’inflation.

De même, nous estimons que le télétravail réduira la fréquentation des bureaux en Europe d’environ 15 % à court terme. Toutefois, la demande devrait rester soutenue pour les bureaux économes en énergie, flexibles et attractifs pour du personnel qualifié. Cela signifie que les loyers de bureaux « prime » dans plusieurs villes – dont Amsterdam, Francfort, Londres et Stockholm – pourraient augmenter au cours des deux prochaines années.

Les grands perdants seront les bureaux secondaires situés dans des emplacements moins chers, où les loyers sont trop faibles pour rentabiliser la rénovation. La hausse des prix des matériaux de construction au cours des 12 derniers mois (22 % au Royaume-Uni par exemple) a compromis la viabilité de nombreux projets de rénovation.

La polarisation de la demande par type et qualité sur les segments du commerce de détail et des bureaux montre que les investisseurs doivent considérer chaque bâtiment comme une entreprise en soi. Il s’agit ainsi d’offrir les services et l’accompagnement adéquats pour chaque locataire. Minimiser la consommation d’énergie, optimiser le recyclage et trouver le meilleur modèle de contrat pour le propriétaire et le locataire est mutuellement bénéfique.

Nous pensons que les investisseurs qui adoptent un état d’esprit d’« hospitalité » obtiendront des performances supérieures, tant au niveau des rendements financiers que des objectifs ESG.

Résilience du marché

L'une des surprises de cette année a été l'absence de ventes au rabais. Cela peut s’expliquer dans une certaine mesure par l'aide financière que les gouvernements ont accordée aux entreprises pendant les périodes de confinement et par le temps qu'il faut aux banques pour régler les prêts problématiques.

Toutefois, cela reflète également le montant substantiel de capital (environ 15 milliards de dollars) levé en 2020 pour acheter des actifs en difficulté. En conséquence, les prix n’ont pas corrigé autant que l’auraient souhaité les investisseurs opportunistes.

Nous pensons que la perspective d’une remontée progressive des taux d’intérêt, d’abord au Royaume-Uni, puis en zone euro, signifie que la baisse des rendements immobiliers européens, entamée en 2013, est désormais terminée. La logistique pourrait faire exception, compte tenu de l’important volume de capitaux ciblant le secteur. Selon nous cependant, toutes les bonnes nouvelles sur la croissance future des loyers sont désormais intégrées dans les prix, avec des rendements logistiques « prime » entre 3,25 et 3,75 %. Si les rendements sont globalement stables l’année prochaine et si les loyers des bureaux « prime » et du segment logistique augmentent, alors les rendements totaux de l’immobilier « core » européen en 2022 devraient se situer entre 5 et 7 %.

Ces perspectives supposent que les taux obligataires restent bas par rapport aux niveaux historiques, mais il existe un risque que la hausse de l’inflation se pérennise et que les banques centrales soient contraintes de relever leurs taux. Cela dépendra en grande partie des anticipations d’inflation et des revendications salariales futures.

Même si une accélération de l’inflation se transmettait aux loyers indexés, l’impact sur la valeur du capital et les rendements serait probablement négatif à court terme, car une forte hausse des rendements obligataires se répercuterait sur les rendements immobiliers, du moins en partie. L’expérience des années 1970 suggère que l’immobilier n’offre qu’une protection partielle contre l’inflation.