Perspectivas de inversión en los mercados privados julio de 2024: un entorno de inversión atractivo
La normalización en la captación de fondos y los ajustes de las valoraciones están creando oportunidades prometedoras. Sin embargo, las tensiones geopolíticas en curso hacen que la diversificación sea crucial.
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La normalización de la captación de fondos y los ajustes de valoración crean oportunidades de inversión prometedoras. La revolución de la inteligencia artificial (IA) y otras tendencias a largo plazo hacen que ciertas estrategias dentro de los mercados privados sean especialmente atractivas. Además, una posible relajación de la inflación y los recortes de los tipos de interés previstos podrían proporcionar vientos de cola a corto y medio plazo. Sin embargo, las continuas tensiones políticas dentro de los países y entre ellos, y los riesgos de escalada de los conflictos en curso, hacen que la diversificación dentro de las asignaciones de mercados privados sea crucial.
Al entrar en el tercer trimestre de 2024, los mercados privados han vuelto en gran medida a los niveles anteriores a la pandemia en términos de captación de fondos, actividad de inversión y valoraciones, lo que crea un entorno favorable para nuevas inversiones. Algunas áreas incluso se han corregido más allá de los niveles de 2019. En 2023, la captación de fondos se concentró en grandes fondos, lo que hizo que las estrategias del mercado privado de tamaño pequeño y mediano fueran especialmente atractivas. Esto es especialmente evidente en private equity, donde la captación de fondos para grandes fondos alcanzó niveles récord, mientras que el resto del mercado se mantuvo saludable.
Históricamente, la captación de fondos ha sido un valioso indicador "contrarian". En muchas estrategias de mercado privado, los niveles de captación de fondos y reservas de efectivo o activos líquidos no remunerados disponibles (dry powder) influyen directamente en las valoraciones de entrada e impactan en las expectativas de rentabilidad de la añada (vintage year).
Nos parecen especialmente atractivas las inversiones en el mercado privado alineadas con la revolución de la IA y el 3D Reset (descarbonización, desglobalización, demografía). La IA está impulsando la actividad de inversión en todas las estrategias del mercado privado, en particular en venture capital y growth capital para la innovación, así como en los centros de datos y las energías renovables, abordando las crecientes necesidades energéticas de manera sostenible.
Los ingresos se han vuelto particularmente atractivos en la mayoría de los mercados, destacando la deuda privada y el crédito. Favorecemos las inversiones que se benefician de las ineficiencias del mercado, centrándonos en los fundamentales en lugar de en los activos en dificultades.
Aunque es probable que los tipos de interés se mantengan más altos durante más tiempo, prevemos que la relajación de la inflación y los posibles recortes de los tipos de interés proporcionarán un viento de cola para las inversiones en los mercados privados a corto y medio plazo. Esto es especialmente cierto en el sector inmobiliario, donde se han producido importantes correcciones de valoración, y nuestros marcos de valoración propios sugieren que 2024 y 2025 serán años atractivos para nuevas inversiones.
Nuestras perspectivas de inversión en los mercados privados son generalmente positivas y no han cambiado sustancialmente con respecto a trimestres anteriores. Sin embargo, creemos que, dados los riesgos geopolíticos actuales y las tensiones políticas internas, así como los riesgos de escalada de los conflictos en curso, es esencial ser muy selectivo y mantener una diversificación sólida dentro de las asignaciones de los mercados privados. A continuación, destacamos las oportunidades más atractivas dentro de cada clase de activos privados.
Private Equity
El private equity se ha normalizado en general, y los volúmenes de captación de fondos y de transacciones han vuelto a los niveles anteriores a Covid. Las salidas más grandes, sin embargo, siguen siendo especialmente lentas en relación con 2019, mientras que las salidas más pequeñas han sido más estables.
Abogamos por un enfoque altamente selectivo de las inversiones de private equity, centrándonos en las oportunidades alineadas con las tendencias globales y que pueden capturar una prima de complejidad.
Preferimos las adquisiciones pequeñas y medianas a las más grandes debido a un entorno de dry powder más favorable y un descuento de valoración de alrededor de 6 veces EV/EBITDA. Además, existen atractivas oportunidades de salida para pequeñas adquisiciones, ya que alrededor del 60% del dry powder se encuentra actualmente en grandes fondos de compra (buyouts).
Las coinversiones son atractivas, ya que los bancos se han retirado del mercado crediticio y los fondos de crédito han sido más cautelosos. El requisito de capital en las operaciones ha aumentado, lo que ha dado lugar a una brecha de capital en la que los coinversores activos pueden intervenir.
Las transacciones lideradas por GP son atractivas debido a la falta de rutas tradicionales de salida de private equity y la demanda de distribuciones. Nos parecen atractivas las inversiones lideradas por GP, tanto de un solo activo como de varios activos. Los activos individuales pueden proporcionar una pista de aterrizaje para los activos estrella, mientras que los activos múltiples proporcionan una solución eficiente para el final de la vida útil de los fondos.
Creemos que la innovación en IA, tecnología energética disruptiva y biotecnología será impulsada por empresas semilla y en etapa inicial. Las inversiones en fase inicial se benefician de un entorno disciplinado de captación de fondos, lo que da lugar a valoraciones de entrada más conservadoras. Por el contrario, las inversiones en fase avanzada o de crecimiento se enfrentan a mayores riesgos de refinanciación y valoración debido a la disminución de la captación de fondos de venture capital y a una ventana de OPI aún cerrada. En cuanto a los sectores, las inversiones en IA generativa han aumentado en los activos privados, y se prevé que la financiación de riesgo para la IA generativa alcance casi el 15% del total de las inversiones de riesgo en 2024, frente a solo el 2% en 2022.
Desde una perspectiva geográfica, encontramos atractivas América del Norte, Europa Occidental, China e India. China sigue siendo el segundo mercado de private equity más grande del mundo, y el mercado de RMB desempeña un papel fundamental en el impulso del crecimiento. El mercado de private equity de la India es prometedor debido a sus sólidas perspectivas de crecimiento económico a largo plazo, una industria de private equity de rápido crecimiento y un amplio espectro de empresas privadas de alto crecimiento.
Deuda Privada y Alternativas de Crédito
Los ingresos siguen siendo muy atractivos en la mayoría de los mercados. A pesar de que los tipos de interés han alcanzado su punto máximo en los mercados desarrollados, prevemos que se mantendrán por encima de los niveles observados en las últimas dos décadas, lo que sugiere una oportunidad para reasignarlos a los ingresos.
Los bancos de EE.UU. y Europa siguen reduciendo sus volúmenes de préstamos a medida que atienden la creciente presión regulatoria, así como las dificultades en sus carteras de préstamos inmobiliarios comerciales. El resultado es una prima de riesgo significativa disponible más allá de los tipos para los prestamistas alternativos no bancarios. Dado que las primas de riesgo en el mercado de deuda líquida se han desplomado, la deuda privada y el crédito parecen muy atractivos.
Favorecemos las inversiones que ofrecen altos ingresos y se benefician de las ineficiencias de la provisión de capital. Entre ellas se encuentran:
- Ingresos defensivos de la deuda de infraestructuras con flujos de caja estables y de baja volatilidad.
- Ingresos oportunistas de sectores con dificultades que causan sesgos emocionales, como la deuda inmobiliaria.
- Ingresos no correlacionados de sectores como los valores vinculados a seguros.
- Diversificar la capitalización de los ingresos a partir de los cambios en la regulación bancaria, como la financiación basada en activos, o en sectores con acceso limitado al capital, como las microfinanzas.
Nos centramos en los fundamentales más que en los activos en dificultades. Nos enfocamos en áreas con sesgo emocional, pero evitamos aquellas con problemas fundamentales no resueltos. Por ejemplo, si bien la deuda inmobiliaria comercial se enfrenta a dificultades fundamentales en el sector de oficinas, esto ha afectado injustamente el sentimiento de los inversores hacia sectores saludables como los apartamentos. Los mercados de apartamentos locales con picos recientes de inventario verán una recuperación del crecimiento de los alquileres debido a la reducción de la oferta futura debido a los mayores costos de financiamiento. A diferencia de las oficinas con exceso de espacio, Estados Unidos todavía se enfrenta a una escasez de viviendas.
Hoy en día, la mayoría de los mercados líquidos tienen primas de riesgo históricamente ajustadas. El valor se mantiene en los bonos de titulización hipotecaria (MBS) de agencia, los bonos de titulización de activos (ABS) no sindicados y los bonos de titulización de activos (ABS) y en sectores especializados, como los valores vinculados a seguros.
Los valores vinculados a seguros proporcionan una valiosa diversificación de la cartera debido a su falta de correlación con las condiciones macroeconómicas y ofrecen rendimientos atractivos debido a los mayores rendimientos impulsados por las limitaciones del reaseguro.
El creciente interés en las asignaciones de ingresos y la madurez de las asignaciones de deuda privada han creado la necesidad de diversificación. La financiación basada en activos es un área clave de investigación debido a su diversidad y a los beneficios de los impactos de Basilea III en Estados Unidos. Las oportunidades dentro de este sector abarcan el equipamiento, el consumo y la vivienda, y se puede acceder a ellas directamente, a través de financiación o mediante mecanismos de transferencia de riesgos, como la ayuda de capital bancario .
A medida que los inversores se enfrentan a extensiones en el vencimiento de su cartera de deuda privada tradicional, las estrategias que generan flujo de caja, particularmente con ingresos a corto plazo o retorno de capital, como acostumbra a pasar en la financiación basada en activos, tienen una mayor demanda.
Infraestructura
El segmento de transición energética en infraestructuras es especialmente atractivo debido a su fuerte correlación con la inflación y al hecho que se trata de una fuente ingresos seguros. También diversifica las carteras a través de la exposición a distintas primas de riesgo, como los precios de la energía.
El impulso a la descarbonización, junto con las preocupaciones de seguridad energética, que se ven amplificadas por el conflicto en Ucrania, sigue beneficiando a las energías renovables. La crisis del coste de la vida también ha puesto de relieve la cuestión de la asequibilidad de la energía. En muchas regiones del mundo, las energías renovables se han convertido en la opción más rentable para la nueva producción de electricidad.
Actualmente, las energías renovables en Europa cuentan con una base de 600.000 millones de euros, lo que representa el 45% de las transacciones de infraestructuras. A principios de la década de 2030, se prevé que esta cifra se duplique con creces hasta los 1,3 billones de euros, lo que podría convertir a las energías renovables y las infraestructuras de transición energética en la mayoría de los activos invertibles en el sector.
Las tecnologías relacionadas con las energías renovables, como el hidrógeno, las bombas de calor, las baterías y la carga de vehículos eléctricos, desempeñarán un papel crucial para facilitar la descarbonización de sectores como el transporte, la calefacción y las industrias pesadas.
El mercado se ha desplazado hacia un mercado de compradores, recalibrando los retornos esperados de la renta variable debido al aumento de los tipos de interés y la reducción de las reservas de efectivo (dry powder), lo que crea una brecha entre los proyectos renovables y la limitada inversión de capital. Esto hace que el entorno actual sea atractivo para las estrategias core/core+, con rentabilidades de la renta variable que han subido más de 200 puntos básicos en los últimos 18 meses. Favorecemos las estrategias core/core+ que se benefician de una sólido comportamiento de los activos y una mayor generación de caja a través de la gestión activa. De forma selectiva, existen mayores oportunidades de rentabilidad en proyectos de infraestructuras como el hidrógeno, aunque seguimos siendo cautelosos en cuanto a los desarrollos en fase inicial debido a la volatilidad del capex.
Asistimos a una dislocación de la rentabilidad entre los mercados cotizados y los privados, con activos cotizados que cotizan con descuento, lo que da lugar a importantes transacciones privadas.
Los avances de la IA están impulsando la demanda del sector de las energías renovables, en particular el aumento del consumo de electricidad para los centros de datos (por ejemplo, se espera que el consumo de electricidad de Irlanda aumente un 32% en los próximos 10 años, impulsado por la expansión de la capacidad de los centros de datos). Este cambio en la demanda justifica los precios de la electricidad verde a largo plazo, respaldados por las ambiciones de cero emisiones netas de las empresas.
En términos geográficos, Europa y América del Norte se benefician de esta dinámica, donde las preocupaciones por la seguridad energética mitigan los impactos políticos a corto plazo.
Real Estate
El mercado inmobiliario ha experimentado correcciones de valor en todo el mundo, aunque con diversos grados de progreso en todas las regiones, sectores y estructuras de inversión. Esto presenta una oportunidad secuencial en tiempo real para acceder a la clase de activos sobre una base atractiva. De hecho, nuestro marco de valoración propio sugiere que 2024 y 2025 serán años oportunos para las inversiones inmobiliarias, y es probable que algunos segmentos del mercado ya se hayan rebasado por completo.
Los mercados ocupacionales siguen siendo sólidos, con un crecimiento esperado en la mayoría de los sectores inmobiliarios, en particular aquellos impulsados por tendencias estructurales favorables. Las ajustadas condiciones de oferta debido al aumento de los costes de construcción y financiación de la deuda siguen respaldando los niveles de ingresos por alquiler. La falta de espacios de alta calidad que cumplan con los criterios ESG también ayudará a estimular el crecimiento de los alquileres tras la recuperación económica.
Están surgiendo oportunidades a partir de las limitaciones actuales en los mercados de capitales de deuda. Se prevé que las oleadas de refinanciación, incluidas las plataformas que buscan soluciones de capital para apuntalar los balances, aceleren estas oportunidades en medio de nuevos descubrimientos de precios en 2024.
A pesar de las condiciones geopolíticas más volátiles, creemos que están empezando a surgir interesantes oportunidades de inversión en determinadas partes de los mercados en las que prevalecen unos fundamentales sólidos. Las oportunidades inmediatas están presentes en los mercados donde se ha producido una rápida revalorización, como el Reino Unido y la región nórdica.
En Asia-Pacífico, favorecemos las oportunidades relacionadas con la recuperación tardía de China o que apoyan el nearshoring/friendshoring de las cadenas de suministro. Los activos industriales y logísticos se han rebasado a precios atractivos en la mayoría de los submercados. Preferimos propiedades operativas con fuertes vientos de cola del lado de la demanda y potencial de ingresos directos o indirectos ligados a la inflación.
El entorno actual refuerza nuestro enfoque en la excelencia operativa para garantizar ingresos sostenibles a largo plazo y una rentabilidad superior a la inversión. Creemos que todos los bienes nmuebles se han vuelto operativos, si alineamos el resultado financiero de las inversiones con el éxito de los negocios de los inquilinos dentro de estos activos.
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