Perspectivas de inversión en mercados privados para el cuarto trimestre de 2025: enfoque en la consistencia
En medio de la continua volatilidad macroeconómica y geopolítica, los mercados privados se benefician de una descorrelación cíclica y de diversas fuentes de riesgo que aumentan su atractivo relativo y pueden mejorar la solidez de las carteras.
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A primera vista, el entorno de inversión actual puede parecer favorable. En los últimos meses, las acciones cotizadas en bolsa han experimentado un repunte generalizado, los mercados de bonos se han estabilizado y las expectativas de nuevas bajadas de tipos en Estados Unidos han alimentado el optimismo de los inversores.
Sin embargo, se están formando nubes negras en el horizonte de las inversiones. Las preocupaciones sobre la incertidumbre y los efectos secundarios de los aranceles, la incertidumbre en torno a las políticas de los bancos centrales y los riesgos inflacionistas —especialmente en EE. UU.—, así como las dudas sobre la sostenibilidad fiscal, se ven temporalmente eclipsadas por la actual ola de euforia en torno a las valoraciones, especialmente en ámbitos como la inteligencia artificial.
Sin embargo, este entusiasmo solo se suma a una lista cada vez mayor de riesgos, dado el patrón histórico de rápido auge y consiguiente caída que han sufrido cíclicamente las valoraciones tras grandes avances tecnológicos. Al mismo tiempo, los riesgos geopolíticos derivados de los conflictos en curso en Ucrania y Oriente Medio, junto con la persistente incertidumbre sobre la política estadounidense, siguen siendo elevados.
Diversificación y oportunidades de rentabilidad
En este contexto, determinadas estrategias de los mercados privados pueden ofrecer cierto grado de protección frente a algunos de estos riesgos macroeconómicos y de mercado predominantes. La amplitud y diversidad de las clases de activos proporcionan exposición a fuentes diferenciadas de riesgo y rentabilidad que, en combinación, pueden mejorar los resultados de la cartera.
Por ejemplo, las infraestructuras renovables ofrecen exposición a los precios de la energía, que suelen mostrar una correlación limitada con el crecimiento económico general. En general, estrategias como las de infraestructura y bienes raíces, que incluyen tanto exposiciones a renta variable como a deuda, suelen estar respaldadas por activos tangibles, lo que puede contribuir a un perfil de rentabilidad más resistente durante los periodos de elevada volatilidad.
Por otra parte, nuestro análisis también muestra que el private equity, especialmente en el segmento medio-bajo del mercado, ha obtenido históricamente mayores rentabilidades en términos relativos durante los periodos de mayor volatilidad de los mercados públicos.
Al mismo tiempo, los mercados privados en general se están beneficiando actualmente de una convergencia de factores cíclicos y estructurales que están generando oportunidades atractivas para la obtención de rentabilidad y la diversificación de carteras. Entre estos factores estructurales se incluyen la transición energética mundial y la revolución tecnológica en general, que están remodelando las industrias y los flujos de capital.
Los factores cíclicos se derivan de la menor actividad transaccional y la moderación de la captación de fondos en los últimos años, como ya hemos comentado anteriormente. Esto ha creado una dinámica favorable de oferta y demanda de capital que está respaldando valoraciones de entrada más atractivas y un mayor potencial de rendimiento. Algunas áreas, como el sector inmobiliario comercial, incluso se han corregido aún más, lo que ha creado oportunidades selectivas para los inversores disciplinados.
En general, y en contraste con los mercados públicos —donde los índices de muchas regiones se encuentran en máximos históricos o cerca de ellos y las valoraciones parecen exageradas—, creemos que los mercados privados ofrecen actualmente un valor relativo atractivo en todas las clases de activos, con la notable excepción de las inversiones de riesgo en fase avanzada relacionadas con la inteligencia artificial, que también muestran signos de exuberancia.
En conjunto, estos factores no solo aumentan el atractivo relativo de los mercados privados, sino que también refuerzan su consistencia al restablecer niveles de valoración más saludables y crear una base más sólida para el crecimiento a largo plazo. La asignación ascendente (bottom-up), aplicando una alta selectividad y poniendo el foco en el valor añadido transformador, es crucial para aprovechar las oportunidades más atractivas e impulsar una rentabilidad sostenible a largo plazo.
Centrarse en la consistencia
De cara al 2026, la consistencia seguirá siendo la cualidad definitoria para invertir con éxito. En un entorno marcado por la incertidumbre macroeconómica y la tensión geopolítica, será esencial mantener un ritmo de inversión constante, una gestión prudente del riesgo y un enfoque en la creación de valor a largo plazo.
Los mercados privados, con su capital a largo plazo, su enfoque de propiedad activa y su énfasis en la generación de valor bottom-up, están bien posicionados para navegar por esta complejidad y seguir contribuyendo de manera significativa a carteras diversificadas y resilientes.
Teniendo en cuenta las características descritas anteriormente, creemos que las oportunidades más atractivas del mercado privado actual se caracterizan por las siguientes características fundamentales:
- Oferta y demanda de capital equilibradas, lo que respalda valoraciones y rendimientos de entrada atractivos.
- Exposición nacional que ayudan a mitigar la volatilidad geopolítica y relacionada con el comercio.
- Acceso a primas de riesgo diferenciadas a través de la innovación, la complejidad, la transformación o las ineficiencias del mercado.
- Resistencia a las caídas gracias a un menor apalancamiento o al respaldo de activos subyacentes.
- Correlación reducida con los mercados públicos a través de factores idiosincrásicos o exposiciones al riesgo descorrelacionadas.
Private equity: respaldando la transformación y la innovación
El private equity sigue en un periodo de reajuste, con la recaudación de fondos, la actividad de transacciones y las salidas aún por debajo de los niveles anteriores a 2022. Este entorno está creando distorsiones en los precios y una menor competencia, especialmente en los segmentos menos eficientes donde el capital es escaso.
Vemos oportunidades en estrategias que respaldan a los líderes locales, impulsan el crecimiento transformador y aprovechan la innovación multipolar. Las buyouts (adquisiciones) de pequeñas y medianas empresas, los vehículos de continuación y las inversiones selectivas en empresas en fase temprana están especialmente bien posicionados para capturar valor a medida que los mercados se ajustan y la propiedad activa se convierte en un motor aún mayor de la rentabilidad.
Deuda privada y crédito alternativo: ingresos y protección
El crédito privado sigue mostrando resistencia, respaldado por los sólidos balances de las empresas y los consumidores, y por unas primas de riesgo y unos rendimientos más elevados que ofrecen un potencial de ingresos significativo.
Las ineficiencias provocadas por la regulación bancaria y la caída de las valoraciones inmobiliarias comerciales crean oportunidades atractivas en la deuda inmobiliaria. La deuda de infraestructuras también sigue siendo atractiva, especialmente cuando los ingresos están vinculados a la inflación o respaldados por activos esenciales.
El enfoque en las garantías, la seguridad y la diversificación respalda las oportunidades en la financiación basada en activos, mientras que las estrategias de diversificación, como los valores vinculados a seguros, ofrecen ingresos sólidos y rentabilidades no correlacionadas.
Infraestructura: la transición energética sigue siendo un tema clave a largo plazo
La transición energética sigue siendo el tema principal en materia de infraestructura a nivel mundial, aunque el impulso inversor en Estados Unidos se está moderando en un contexto de cambios políticos. El segmento sigue ofreciendo una atractiva vinculación con la inflación y unos ingresos estables a largo plazo.
En Europa y gran parte de Asia, los marcos políticos favorables y las sólidas carteras de proyectos eólicos y solares siguen impulsando la actividad inversora. Más allá de las energías renovables básicas, están surgiendo estrategias de mayor rentabilidad que asumen un riesgo de desarrollo mesurado e invierten tempranamente en nuevas tecnologías, como el almacenamiento en baterías y el hidrógeno verde, que están impulsando la siguiente fase de la transición energética.
Sector inmobiliario: la revalorización sienta las bases para una buena cosecha a corto plazo
Tras un periodo de descubrimiento de precios, las perspectivas para los mercados inmobiliarios mundiales han mejorado considerablemente. Los volúmenes de inversión siguen estando por debajo de los niveles anteriores a 2022, pero se están estabilizando, los ingresos por alquileres se ven respaldados por la escasa oferta nueva y los elevados costes de construcción, y hay indicios de que los precios de las transacciones se están recuperando.
En medio de esta dinámica, creemos que los próximos años se perfilan como muy sólidos. Nos parecen especialmente atractivos los sectores en los que la mejora operativa puede generar alfa, como la logística, la vivienda, los almacenes y la hostelería.
Private equity: lo pequeño es hermoso
El private equity sigue en un periodo de reajuste, ya que la recaudación de fondos, la actividad de transacciones y las salidas siguen por debajo de los niveles anteriores a 2022. La ralentización de los flujos de capital, la reducción de las vías de salida y la prolongación de los periodos de tenencia han coincidido con una mayor volatilidad macroeconómica, unas condiciones financieras más restrictivas y la incertidumbre política.
Sin embargo, esta dinámica también está creando un entorno más favorable para los inversores disciplinados. La reducción de la competencia, la mayor dispersión de los precios y el aumento de la selectividad de los gestores están sentando las bases para una mejora en el futuro.
Consideramos que las oportunidades más atractivas surgen a través de tres palancas complementarias que ayudan a los inversores a afrontar los retos actuales: los líderes locales, el crecimiento transformador y la innovación multipolar.
- Los líderes locales son empresas con bases de ingresos predominantemente nacionales, lo que reduce su exposición a las fricciones comerciales, la incertidumbre arancelaria y los cambios en las cadenas de suministro. La solidez de sus ganancias y el control que ejercen sobre las cadenas de valor locales pueden ayudar a proteger las carteras frente a las crisis geopolíticas.
- El crecimiento transformador implica invertir en empresas en las que la complejidad, la mejora operativa o la innovación crean vías de creación de valor controlables que pueden compensar las turbulencias generales del mercado. En un entorno más selectivo, el valor añadido operativo se ha convertido en el factor diferenciador clave de la rentabilidad.
- La innovación multipolar refleja el panorama tecnológico global en expansión. El crecimiento disruptivo se distribuye ahora entre múltiples centros que abarcan Estados Unidos, Europa, China, India y la región Asia-Pacífico en general, lo que diversifica las oportunidades y reduce la dependencia de los ciclos de un solo mercado.
Estos temas convergen en tres áreas estratégicas: adquisiciones de pequeñas y medianas empresas, inversiones de continuación y empresas emergentes selectivas en fase temprana.
Adquisiciones de pequeñas y medianas empresas: el motor de la consistencia
Las adquisiciones de pequeñas y medianas empresas (para nosotros, aquellas con un valor empresarial inferior a 1.000 millones de dólares) siguen siendo el pilar de la consistencia de la cartera. Combinan valoraciones de entrada más atractivas, un menor apalancamiento y una mayor agilidad operativa que las operaciones de gran capitalización. Los datos del sector y de Schroders Capital muestran que los múltiplos medios de los precios de compra se mantienen en torno a 7,7 veces el EV/EBITDA, más de un 40% por debajo de los equivalentes de gran capitalización, lo que crea un importante margen para la creación de valor.
Las características defensivas de este segmento se ven reforzadas por su estructura: más de cuatro quintas partes del valor de las transacciones de adquisiciones de private equity, la mayoría de las cuales son operaciones de pequeño y mediano tamaño, están ahora orientadas a los servicios, y las empresas de la cartera suelen generar una gran parte de sus ingresos en el mercado nacional.
Este enfoque en servicios esenciales y localizados reduce la exposición a los ciclos del comercio mundial y los mercados de capitales. Las vías de salida también tienden a depender menos de los mercados de OPV, ya que las ventas comerciales y las transacciones entre patrocinadores ofrecen vías más estables.
Inversiones de continuación: ampliando la trayectoria de creación de valor
Los vehículos de continuación se han convertido en una herramienta cada vez más importante para los gestores de private equity a la hora de ampliar la propiedad de activos de alta convicción más allá de los periodos de tenencia tradicionales. Al permitir a los gestores conservar y seguir desarrollando las empresas de su cartera durante su siguiente fase de crecimiento, estos vehículos alinean la creación de valor a largo plazo con las preferencias de liquidez de los inversores.
El mercado de estrategias de continuación se ha expandido aproximadamente un 27% anual desde 2013, lo que refleja la demanda cíclica y estructural de inversiones a más largo plazo, y nuestras previsiones indican que el segmento podría cuadruplicarse en la próxima década. En el actual entorno de salidas moderadas, estas estructuras están demostrando ser especialmente valiosas, ya que ofrecen la posibilidad de obtener resultados más predecibles y una liquidez más rápida, aproximadamente 18 meses menos que las adquisiciones convencionales.
El mercado de inversiones de continuación crece impulsado por factores estructurales
Las rentabilidades pasadas no son indicativas de rentabilidades futuras y pueden no repetirse. Pitchbook, Preqin, Jefferies, Greenhill, Evercore, Lazard, PJT, Schroders Capital, 2025. Distribuciones de adquisiciones estimadas a partir de los valores medios anuales de Pitchbook y Preqin. Valor de salida de las inversiones de continuación estimado utilizando los valores medios anuales comunicados por Jefferies, Greenhill, Evercore, Lazard y PJT, incluyendo únicamente estrategias de adquisición y crecimiento a nivel mundial y excluyendo transacciones estructuradas y compromisos no financiados en vehículos de continuación. El componente cíclico se calcula corrigiendo los valores históricos por el exceso de las adquisiciones más el fondo de inversiones de continuación por encima de la media histórica de adquisiciones secundarias del 36%. Las previsiones y estimaciones pueden no materializarse. Las opiniones expresadas son las de Schroders Capital y pueden no estar verificadas.
Empresas en fase inicial: Aprovechar la innovación distribuida
El venture capital en fase inicial ofrece exposición al ciclo de innovación global y multipolar, en el que los avances tecnológicos surgen de diversas regiones y ecosistemas. Si bien la exuberancia en las valoraciones es especialmente pronunciada en las inversiones en IA en fase avanzada, también es esencial mantener la disciplina en las oportunidades en fase inicial, donde los precios pueden variar rápidamente a medida que se intensifica la competencia. La innovación disruptiva se extiende mucho más allá de la IA, abarcando la biotecnología, la tecnología financiera, la tecnología climática y la tecnología profunda, lo que ofrece un amplio abanico de oportunidades.
Vemos un potencial especial en la biotecnología, que ha superado varios años de aversión al riesgo y ahora ofrece valoraciones de entrada más atractivas. También están surgiendo oportunidades selectivas en las inversiones de venture capital secundarias lideradas por LP, lo que permite a los inversores acceder a carteras de alta calidad a precios reducidos. En conjunto, estas estrategias proporcionan una exposición diversificada a la próxima generación de transformación tecnológica.
Deuda privada y alternativas crediticias: dar al crédito el valor que se merece
El crédito privado sigue demostrando su resistencia. Los balances de las empresas y los consumidores siguen siendo sólidos, lo que favorece un entorno crediticio saludable incluso en condiciones financieras más restrictivas. Por el contrario, los gobiernos han aumentado significativamente su apalancamiento, lo que ha contribuido a mantener elevados los rendimientos básicos. A medida que el enfoque de los responsables políticos pasa de la inflación al empleo, es probable que las autoridades monetarias, lideradas por la Reserva Federal, adopten una postura más acomodaticia.
Este entorno favorece a los prestatarios que se financian a tipos de interés a corto plazo, incluidas las pequeñas empresas y los promotores inmobiliarios comerciales, y apunta a unas perspectivas de impago relativamente contenidas en gran parte del espectro crediticio.
Deuda inmobiliaria: la revalorización crea oportunidades
Tras varios años de ajustes, están apareciendo signos de estabilización en el sector inmobiliario comercial. Las fuertes caídas de precios tras los picos de 2021-2022 han llegado en gran medida a su fin, con valores inmobiliarios en Estados Unidos prácticamente estables durante el último año y algunos segmentos industriales y minoristas mostrando una renovada fortaleza. Partiendo de esta base más baja, y a medida que los tipos de interés oficiales comienzan a relajarse, la actividad transaccional y la demanda de financiación se están recuperando gradualmente.
Sigue existiendo una brecha significativa en la provisión de capital tanto de deuda como de capital, lo que crea oportunidades atractivas para los prestamistas privados. Los préstamos puente para desarrollo, construcción y reformas importantes ofrecen actualmente uno de los mayores potenciales de rentabilidad en activos inmobiliarios. Con una suscripción más conservadora, una mejor cobertura de las garantías y una gestión disciplinada del riesgo, este segmento está bien posicionado para beneficiarse de la normalización de la actividad.
Deuda de infraestructura: el motor defensivo de los ingresos
La deuda de infraestructura sigue siendo una fuente fiable de ingresos estables y defensivos. Con una demanda de capital constante y el respaldo de activos tangibles, proporciona una base segura para las carteras de crédito a largo plazo.
Muchos proyectos de infraestructura se benefician de ingresos vinculados a la inflación o de marcos regulados, lo que ayuda a preservar los rendimientos reales incluso si resurgen las presiones inflacionistas. En este entorno, la deuda de infraestructura sigue siendo una de las formas más eficaces de combinar la estabilidad de los rendimientos con la protección frente a las caídas.
Financiación basada en activos: diversificación a través de la escala y la estructura
A medida que la demanda de ingresos por parte de los inversores se mantiene, la diversificación ha cobrado cada vez más importancia. Los valores respaldados por activos y la financiación basada en activos en general ofrecen acceso a mercados grandes y escalables en los que las ineficiencias favorecen unos diferenciales atractivos. La financiación especializada y al consumo, en particular, sigue ofreciendo oportunidades de ingresos interesantes, respaldadas por unos fundamentales sólidos del consumo y una fuerte riqueza inmobiliaria.
Estos fondos diversificados también proporcionan protección estructural y una menor correlación con los mercados crediticios tradicionales. A medida que los tipos de interés oficiales comienzan a moderarse, es probable que varios segmentos de la financiación basada en activos, incluidas las obligaciones de préstamos garantizados (CLO), se beneficien de la mejora de las condiciones de refinanciación y de una mayor liquidez del mercado secundario.
Valores vinculados a seguros: una verdadera fuente de diversificación
Los valores vinculados a seguros (ILS) siguen siendo una fuente de rentabilidad distintiva y resistente dentro del crédito privado. Su rentabilidad depende de los resultados de los eventos asegurados, más que del crecimiento económico, lo que ofrece una valiosa diversificación frente a los ciclos del mercado y del crédito.
Las valoraciones actuales son atractivas, ya que la limitada actividad de pérdidas en los últimos años ha permitido una revalorización y unos fuertes rendimientos esperados. En un contexto crediticio más amplio, los ILS siguen proporcionando una importante fuerza estabilizadora gracias a su rentabilidad no correlacionada y a sus ingresos constantes.
La prima privada es más alta, pero las oportunidades varían
La rentabilidad pasada no es indicativa de la rentabilidad futura. Fuente: Schroders Capital, Bloomberg, CS, Swiss Re, Bank of America a septiembre de 2025. Las opiniones y puntos de vista expresados son los del equipo de productos titulizados y financiación basada en activos de Schroders Capital y están sujetos a cambios. Se muestran con fines ilustrativos y no deben considerarse como orientación de inversión.
Renta variable de infraestructuras: las energías renovables se centran en Europa y Asia, pero no hay que descartar a EE. UU.
La renta variable de infraestructuras sigue demostrando su resistencia, y el segmento de la transición energética destaca como uno de los temas de inversión a largo plazo más atractivos. En un entorno macroeconómico incierto, las infraestructuras renovables ofrecen una fuerte vinculación con la inflación, características de ingresos seguros y diversificación de la cartera a través de primas de riesgo diferenciadas, como los precios de la energía.
Seguimos observando un flujo constante de oportunidades impulsadas por la agenda global de descarbonización y el creciente reconocimiento del potencial de inversión en activos de transición energética. Según el Estudio Global de Perspectivas de Inversión de Schroders 2025, el 86% de los inversores ya están asignando fondos a la transición energética, o tienen previsto hacerlo en el próximo año, y más de tres cuartas partes citan el potencial de rentabilidad a largo plazo como una motivación clave.
Tras dos años de actividad transaccional moderada, también estamos observando los primeros indicios de un renovado impulso en el flujo de operaciones de infraestructura más amplio, tanto en los segmentos tradicionales como en los diversificados.
Energías renovables: beneficiándose de la descarbonización y la seguridad energética
Los esfuerzos globales por descarbonizar, combinados con la mayor preocupación por la seguridad energética derivada de la guerra en Ucrania y la tensión geopolítica actual en Oriente Medio, siguen respaldando el desarrollo de las energías renovables. Al mismo tiempo, las presiones del coste de la vida han reforzado la importancia de la asequibilidad de la energía, y las energías renovables representan ahora la fuente más rentable de nueva generación de electricidad en muchas regiones.
Oportunidades atractivas en Europa y Asia
Actualmente, vemos las oportunidades de inversión más sólidas en Europa y Asia, donde los gobiernos continúan fortaleciendo los marcos normativos y acelerando los compromisos con las energías renovables. Solo en Europa, las infraestructuras renovables representan una base de aproximadamente 600.000 millones de euros, lo que supone casi la mitad de las transacciones de infraestructuras. Para principios de la década de 2030, esperamos que se duplique con creces hasta alcanzar alrededor de 1,3 billones de euros, lo que convertirá a las energías renovables y las infraestructuras de transición energética en la clase de activos dominante dentro del sector.
Las tecnologías emergentes, como el hidrógeno, las bombas de calor, el almacenamiento en baterías y la infraestructura de recarga de vehículos eléctricos, son fundamentales para lograr una descarbonización profunda en sectores como el transporte, la calefacción y la industria pesada. Paralelamente, la rápida expansión de los centros de datos y la infraestructura digital, impulsada por la inteligencia artificial y la computación en la nube, sigue impulsando la demanda de fuentes de energía limpias y fiables.
Estados Unidos: transición más lenta pero constante
En Estados Unidos, la reciente legislación fiscal y presupuestaria eliminará gradualmente los créditos fiscales federales para las energías renovables en un plazo más breve, lo que probablemente provocará un aumento a corto plazo de la actividad de los proyectos, ya que los promotores tratarán de asegurarse los incentivos antes de que expiren. A partir de entonces, esperamos una moderación, pero no una paralización, en el desarrollo de nuevos proyectos eólicos y solares.
La competitividad inherente de las energías renovables en términos de costes y la demanda continua de nueva capacidad de generación, que refleja la fuerte demanda de sectores como los centros de datos, deberían seguir sustentando el crecimiento a largo plazo de las infraestructuras renovables en Estados Unidos.
El mercado favorable a los compradores crea oportunidades
El mercado de las energías renovables ha dado un giro decisivo hacia un mercado favorable a los compradores. El reajuste de las expectativas de rentabilidad, impulsado por el aumento de los tipos de interés y la reducción de la liquidez disponible, ha abierto una brecha entre la oferta y la demanda de capital, lo que ha creado puntos de entrada atractivos para los inversores a largo plazo. Las estrategias Core y Core+ siguen estando bien posicionadas, con unas expectativas de rentabilidad de la renta variable que han aumentado en más de 200 puntos básicos desde principios de 2023.
Nos inclinamos por estrategias centradas en activos de alta calidad en fase de explotación y construcción que ofrezcan una gran visibilidad del flujo de caja y el potencial de mejorar la rentabilidad mediante una gestión activa. De forma selectiva, existen oportunidades de mayor rentabilidad en áreas emergentes como el hidrógeno, aunque seguimos siendo cautelosos con los desarrollos en fase inicial.
La distorsión de la valoración entre los activos cotizados y no cotizados también ha provocado una oleada de operaciones de privatización. A medida que los tipos de interés se normalizan gradualmente, aunque más lentamente de lo esperado, parece que se está produciendo una revalorización gradual de los activos de infraestructura cotizados.
La rentabilidad de los activos de infraestructura se ha revalorizado considerablemente.
La rentabilidad pasada no es indicativa de la rentabilidad futura. Fuente: Informes trimestrales del fondo cotizado Greencoat, primer trimestre de 2015 - primer trimestre de 2025 (índice de rentabilidad total del valor liquidativo, valor liquidativo + dividendos reinvertidos). La rentabilidad pasada no es un indicador fiable de los resultados futuros. No hay garantía de que esta trayectoria de tipos se mantenga en el futuro próximo. El tipo de descuento se refiere a los activos eólicos del Reino Unido.
Sector inmobiliario: se prevé que 2025 y 2026 sean años muy interesantes
Tras un largo periodo de descubrimiento de precios y ajustes desiguales, cada vez hay más indicios de que el mercado inmobiliario mundial ha alcanzado un punto de inflexión. Nuestro marco de valoración propio indica que hay un número cada vez mayor de oportunidades a precios atractivos en múltiples sectores y regiones, lo que sienta las bases para lo que creemos que serán años muy interesantes para la inversión en 2025 y 2026.
Los fundamentales operativos se mantienen sólidos a pesar de las moderadas perspectivas macroeconómicas. La nueva oferta se ve limitada por los elevados costes de construcción y financiación, que siguen actuando como estabilizadores naturales de los alquileres. A medida que los precios se estabilizan y las condiciones de financiación mejoran gradualmente, esperamos que las nuevas inversiones en este entorno ofrezcan una rentabilidad superior a la media a medio plazo.
Las condiciones de oferta limitada siguen siendo favorables
Aunque las expectativas de crecimiento de los alquileres siguen siendo modestas, la oferta estructuralmente insuficiente sigue respaldando los mercados operativos. El aumento de los costes de construcción y la reducción de la disponibilidad de deuda han ralentizado significativamente los nuevos proyectos en la mayoría de las regiones. Esta oferta limitada debería ayudar a compensar la menor demanda a corto plazo.
También observamos los primeros indicios de efectos de «aumento de los costes», en los que el incremento de los gastos de construcción impulsa el aumento de los alquileres para mantener la viabilidad de los proyectos. Si el crecimiento mundial recupera impulso, esta dinámica podría permitir que los activos bien posicionados generaran un crecimiento real de los ingresos. Las condiciones de oferta ajustada, junto con las revalorizaciones, están sentando las bases para la recuperación de la rentabilidad en muchos mercados.
Mercados de capitales: es probable que los precios hayan tocado fondo
La actividad inversora sigue siendo moderada en general, con volúmenes de transacciones por debajo de los promedios históricos en la primera mitad de 2025. Si bien los acontecimientos geopolíticos del segundo trimestre empañaron temporalmente el ánimo, los precios y las valoraciones de las transacciones han mostrado una mejora modesta pero generalizada. Siguen existiendo variaciones entre sectores y regiones, pero la tendencia es claramente positiva.
Evidencia de la recuperación de los precios de transacción tras las caídas registradas en todos los sectores
Fuentes: Green Street Advisors, MSCI, Schroders Capital, septiembre de 2025.
Nuestro marco de valoración apunta a un aumento de las oportunidades en todos los sectores y geografías, especialmente en los sectores industrial y logístico, donde los fundamentos del mercado son más sólidos. También identificamos valor selectivo en los segmentos inmobiliarios residencial, minorista y operativo, que ahora ofrecen distorsiones de precios en relación con el potencial de rentabilidad a largo plazo. En general, el contexto del mercado sugiere que una inversión disciplinada en 2025-2026 debería beneficiarse de puntos de entrada favorables y del aumento de los rendimientos cash-on-cash.
Oportunidades de continuación y recapitalización
El entorno actual también está creando interesantes oportunidades de continuación y recapitalización en plataformas inmobiliarias, carteras y fondos. Estas oportunidades implican proporcionar soluciones de capital flexibles a equipos de gestión consolidados que se enfrentan a limitaciones de tiempo o capital a la hora de optimizar el valor de los activos.
Las dinámicas cíclicas y estructurales favorables, en particular la necesidad de abordar los requisitos de sostenibilidad y la complejidad operativa, están impulsando aún más estas oportunidades. La colaboración con los propietarios actuales sigue siendo clave para liberar valor y garantizar que los activos viables puedan seguir ofreciendo rentabilidad a largo plazo a pesar de la mayor restricción de los mercados de capitales.
Enfoque en la calidad de los activos y ubicaciones clave
Mantenemos una postura neutral en todos los sectores, pero esperamos que los factores específicos de los activos y las ubicaciones desempeñen un papel mucho más importante en la determinación de la rentabilidad que en ciclos anteriores. Esto ya es visible en el mercado industrial y logístico, donde la evolución de las cadenas de suministro, la penetración del comercio electrónico y los factores geopolíticos están creando un patrón más desigual en la demanda de inquilinos.
El sector minorista, tras años de baja rentabilidad, ha sorprendido al alza, respaldado por la mejora de los modelos operativos y la resistencia de la demanda de los consumidores. Mientras tanto, los segmentos residenciales y operativos, como las viviendas de alquiler, los alojamientos para estudiantes y la asistencia sanitaria, siguen mostrando unos fundamentales sólidos, que ofrecen un traspaso de la inflación y una menor sensibilidad económica.
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