Un guide étape par étape pour mesurer l’impact social dans l’immobilier

L’investissement d’impact ne relève pas de la philanthropie. Il est défini par la Société financière internationale (SFI) et le Global Impact Investing Network (GIIN) comme un investissement ayant pour but de générer «un impact social, économique ou environnemental positif et mesurable, parallèlement à des rendements financiers.»

L’investissement à impact local (PBII) est une approche de l’immobilier qui vise à améliorer la prospérité régionale, les perspectives d’emploi et la qualité du logement, en développant des logements, des lieux de travail et en rénovant les centres-villes. Nous considérons que le PBII peut contribuer à réduire la précarité sociale et à générer un rendement attractif ajusté au risque pour les investisseurs institutionnels.

Compte tenu de l’hétérogénéité de l’immobilier et de l’intangibilité des résultats générés par l’impact social, les investisseurs peuvent avoir du mal à déchiffrer et à mesurer l’impact. Nous expliquons ici comment mesurer de manière cohérente et fiable les résultats ou les changements apportés à la suite d’un investissement direct ou indirect.

S’engager dans un cadre pour gérer et standardiser l’impact

Plusieurs initiatives et cadres sectoriels visent à gérer l’impact et à standardiser une approche de l’investissement à impact.

Parmi celles que nous considérons comme «best-in-class» figurent les Principes opérationnels de la gestion de l’impact (Principes d’impact), lancés par la SFI en 2019. Schroders est devenu signataire en 2022. Schroders Capital Real Estate peut également tirer parti des 20 années d’expertise en matière d’investissement d’impact de BlueOrchard, notre spécialiste de l’impact. Forte de l’expertise immobilière que Schroders a acquise ces 50 dernières années, l’équipe a développé une méthodologie cohérente et rigoureuse.

Pour nous aligner sur les Principes d’impact en matière de PBII, nous utilisons trois attributs fondamentaux, mis en œuvre à la fois au niveau des fonds et au niveau des actifs.

1. Intention – Définir quels sont les résultats ciblés par les investissements du fonds
2. Contribution – Établir la manière dont notre investissement immobilier permettra d’atteindre les objectifs
3. Mesure – S’engager à se livrer à une évaluation indépendante de notre stratégie d’impact sur une base annuelle pour garantir responsabilité et transparence à nos investisseurs

Appliquer le cadre aux investissements immobiliers

1. Intention

Dans le secteur de l’immobilier, nous avons l’occasion unique d’apporter un impact social positif à travers les édifices et les lieux que nous créons. Le PBII se différencie subtilement des autres stratégies d’impact. La diversité et l’inclusion, par exemple, ont un impact positif sur les individus peu importe où ils se trouvent, mais ne modifient pas l’environnement physique qui les entoure.

En 2021, The Good Economy, l’Impact Investing Institute et Pensions for Purpose se sont associés pour rédiger un livre blanc qui visait à expliquer pourquoi les investisseurs institutionnels devraient envisager de pratiquer le PBII. Le document définissait le PBII comme des investissements «… conçus dans l’intention de générer des rendements financiers ajustés en fonction du risque et un impact positif local, en mettant l’accent sur la réponse aux besoins de lieux spécifiques pour améliorer la résilience économique locale, la prospérité et le développement durable».

Chez Schroders Capital Real Estate, notre objectif actuel est de lutter contre les inégalités sociales au Royaume-Uni. Nous investissons principalement dans des zones défavorisées en mettant l’accent sur les centres-villes, qui offrent selon nous des lieux durables permettant d’obtenir de meilleurs résultats sociaux.

Des objectifs d’impact local clairement définis viennent fixer la référence par rapport à laquelle la performance et les résultats clés peuvent être mesurés.

2. Contribution

Compte tenu de sa nature même, l’investissement responsable axé sur l’impact dans les zones défavorisées devrait répondre aux besoins de ses communautés. Dans le cadre d’une stratégie PBII, nous considérons le logement et la régénération comme des secteurs dans lesquels le capital institutionnel peut avoir le plus d’impact.

« L’additionnalité » est essentielle. Elle renvoie au fait d’obtenir des résultats relevant de l’impact positif, au-delà de ce qui aurait été fourni par les investisseurs uniquement focalisés sur les bénéfices financiers. L’engagement avec les parties prenantes locales au-delà des agents de planification est essentiel. Il s’agit d’entendre la voix locale et de s’assurer que les investissements peuvent générer des résultats encore meilleurs au service de la population qu’ils desservent.

L’équipe de Schroders Capital Real Estate a recours à une méthodologie claire pour évaluer de manière cohérente et exhaustive les actifs au moyen d’un Tableau de bord d’impact. Nous avons identifié des résultats précis qui seront soutenus par la mise en œuvre du projet et la contribution de chaque actif à la solution.

3. Mesure

Notre équipe définit des paramètres précis ou des indicateurs clés de performance pour chaque projet en portefeuille. Ces indicateurs sont agrégés au niveau du fonds. Les indicateurs agrégés sont ensuite combinés avec le vécu de la population locale, afin de donner plus de clarté sur les progrès réalisés par rapport aux objectifs fixés.

Comment cela fonctionne dans le monde réel

Nous présentons des exemples des indicateurs que notre équipe suit ci-dessous, par type d’investissement, reflétant les nuances et les objectifs des différentes stratégies en termes de résultat.

Logement

Objectif en termes d’impact : augmenter l’offre de logements sûrs, de qualité et abordables.

Paramètres utilisés :

• Valeur monétaire (GBP) investie dans la zone géographique cible/zone défavorisée
• Montant du capital investi dans la construction et la gestion continue
• Pourcentage des loyers définis comme étant abordables pour la population cible
• Nombre de nouvelles maisons construites par mode d’occupation et type, y compris le marché libre, la copropriété, le loyer abordable, le loyer social et le logement spécialisé)
• Impact indirect – enquêtes sur le bien-être des résidents

Rénovation du centre-ville

Objectif en termes d’impact : réduire le phénomène des «rues commerçantes vides» et stimuler les centres urbains dynamiques et inclusifs.

Paramètres utilisés :

• Valeur monétaire (GBP) investie dans la zone géographique cible/zone défavorisée
• Réduction en pourcentage des surfaces sous-utilisées (m²)
• Augmentation de l’espace public et des espaces verts (m²)
• Pourcentage d’espaces loués à des détaillants indépendants et créations d’emplois
• Emplois locaux et matériaux créés lors de la construction
• Impact indirect – enquêtes auprès des nouveaux résidents du centre-ville et des résidents de la zone de chalandise locale qui utilisent de nouveaux équipements

Lieu de travail et emploi

Objectif en termes d’impact : favoriser une prospérité locale et régionale encore meilleure grâce à des niveaux d’emploi plus élevés et des lieux de travail de haute qualité

Paramètres utilisés :

• Mesurer la croissance de l’emploi et contribuer au développement des compétences dans les zones défavorisées, grâce à la fourniture d’espaces de bureaux de qualité destinés aux employeurs locaux
• Valeur monétaire (GBP) et quantité des espaces, fournis aux micro, petites et moyennes entreprises locales et aux organismes bénévoles, caritatifs et sociaux
• Nombre de nouveaux emplois de bonne qualité / bien rémunérés (c’est-à-dire un salaire suffisant) soutenus
• Dépenses financières (GBP) déployées dans la région pendant la construction et l’exploitation
• Augmentation en pourcentage du nombre d’individus en formation professionnelle pour les personnes auparavant sans emploi ou non, dans l’enseignement ou la formation
• Nombre d’apprentissages
• Pourcentage d’espaces rénovés selon les normes de bien-être les plus élevées et loués aux employeurs nationaux

Qui en bénéficie ? Suivi plus large de l’effet

Dans l’immobilier, les principaux bénéficiaires d’un PBII bien déployé sont généralement les locataires. Toutefois, l’impact de ses biens immobiliers s’étend bien au-delà de ces seuls groupes. L’impact indirect d’un actif doit également être pris en compte.

Ceci est particulièrement pertinent pour la rénovation d’un centre-ville dans le cadre d’un programme résidentiel, par exemple. Les espaces de bureaux, de loisirs et de commerce pourraient être développés parallèlement à des infrastructures d’éducation et de santé qui auront un impact positif bien au-delà de ceux qui vivent dans les nouvelles maisons. Ces espaces peuvent avoir un impact social positif sur les détaillants locaux bénéficiant d’une augmentation des dépenses ou attirer de nouveaux employeurs bénéficiant du bassin de main-d’œuvre à proximité. Les parents peuvent laisser les enfants à la crèche et se rendre au travail dans les bureaux situés à proximité. Les groupes communautaires locaux peuvent avoir accès à l’espace pour des événements, des classes et des activités religieuses.

En outre, les résidents locaux pourraient se sentir plus en sécurité grâce à la conception du programme axée sur la lutte contre la délinquance, les incitant à retourner dans le centre-ville. Cet écosystème de parties prenantes n’est pas seulement positivement impacté par les nouvelles propriétés mais contribue également à l’impact positif que ces lieux peuvent avoir. Mais comment déterminez-vous cet avantage indirect?

Les mesures de l’impact seront différentes pour chaque secteur immobilier. Elles s’inscriront dans un modèle similaire pour déterminer le montant et la qualité des espaces mis à disposition, leur accessibilité par rapport aux loyers locaux et les dépenses dans la région locale pendant la construction et la gestion continue. Il s’agit d’exemples de mesures quantitatives de l’impact social, étant cependant entendu que le recours à des mesures quantitatives uniquement ne donne pas une image complète.

La réalisation d’enquêtes auprès des parties prenantes locales pour mieux cerner la voix de la population locale permet d’acquérir un aperçu critique de la réussite de l’impact. Les individus se sentent-ils plus heureux, plus en sécurité, plus inclus en raison du lieu créé à partir de l’investissement dans leur propriété et dans la zone environnante? Le succès des villes et des communautés est intrinsèquement lié aux populations locales et à leurs besoins.

Reporting transparent

Les indicateurs standardisés ou les indicateurs clés de performance – liés aux besoins locaux à la fois au niveau des actifs et des fonds – doivent être communiqués périodiquement aux investisseurs. Ce reporting doit combiner des données quantitatives et qualitatives, y compris la voix des parties prenantes, afin de fournir une vision holistique de la création d’impact non capturée par la seule mesure des indicateurs. Nous estimons que le reporting sur une base annuelle constitue un calendrier approprié pour constater les progrès, en demeurant conscient que la régénération et l’impact social peuvent prendre du temps.

Comme nous l’avons souligné, il est réellement possible de mesurer l’impact social au-delà de la simple fourniture de logements sociaux. Plus qu’une solution à court terme, le PBII peut apporter un changement positif pour un lieu ou une région qui s’enracine de manière significative. Avec une intention et des indicateurs clairement définis, en proposant des biens immobiliers qui reflètent les exigences des résidents, le tout dans le cadre d’un reporting transparent en direction des investisseurs, avec des rendements solides et durables à la clé.