Comment décarboner l'immobilier ?
Nous expliquons comment les investisseurs peuvent quantifier l'empreinte carbone des portefeuilles immobiliers et définir des voies de décarbonation.
Les bâtiments sont responsables d'environ 40% des émissions mondiales de carbone liées à l'énergie. Selon le Groupe d'experts intergouvernemental sur l'évolution du climat (GIEC), sans s'attaquer à l'immobilier, aucun effort pour atteindre l'objectif du GIEC - qui nécessiterait que les émissions de carbone atteignent leur pic en 2025 - n'est réaliste. L'environnement bâti doit être presque entièrement décarbon d'ici 2050. Ce document explique comment les investisseurs peuvent quantifier l'empreinte carbone de l'immobilier et réduire son impact.
Définir les limites du net zéro carbone
Nous utilisons la définition du net zéro carbone du Better Buildings Partnership (BBP) du Royaume-Uni, ayant été signataire inaugural de l'engagement climatique BBP en 2019. La division immobilière de Schroders Capital (SC) adopte une approche holistique pour lutter contre « ... les émissions de carbone émises en raison de toutes les activités liées au développement, à la propriété et à l'entretien d'un bâtiment ». Nous cherchons à élaborer des voies de décarbonation pour l'ensemble de nos portefeuilles afin de garantir que les émissions soient réduites à zéro ou deviennent négatives.
Comprendre ce qui est nécessaire pour atteindre le net zéro carbone
La première étape consiste à déterminer l'étendue des efforts de réduction des émissions de carbone, ce qui inclut la prise en compte à la fois des émissions opérationnelles (propriétaire et locataire) et des émissions incorporées tout au long du cycle de vie des investissements immobiliers. Une approche de réduction de l'intensité de la consommation d'énergie est utilisée, en mettant l'accent sur les opérations énergivores et en optimisant la demande d'énergie.
Cela est suivi par la réduction de l'intensité des émissions de gaz à effet de serre grâce à une alimentation en énergie renouvelable sur site et/ou hors site.
L'atteinte de la neutralité carbone nette implique l'élimination des émissions :
Scope 1, les émissions provenant de la combustion de carburant et de l'utilisation de réfrigérants dans les actifs immobiliers ;
Scope 2, les émissions indirectes provenant de l'électricité, de la vapeur, de la chaleur et du refroidissement achetés et consommés dans les espaces contrôlés par le propriétaire ;
Scope 3, toutes les autres émissions indirectes liées à l'eau, aux livraisons, aux déplacements domicile-travail, aux déplacements professionnels, aux déchets, à l'alimentation, aux matériaux de construction et à la consommation d'énergie des locataires.
Implémentation
Une fois que la voie et l'étendue de la décarbonation sont établies, l'étape de mise en œuvre implique une hiérarchie d'actions basée sur une analyse axée sur les actifs, avec des références de performance pour comparer les progrès à l'échelle mondiale.
Les émissions de référence sont déterminées à l'aide des données de consommation d'énergie combinées du propriétaire et du locataire, qui sont mises à jour pour tenir compte de la décarbonation du réseau et des changements de portefeuille.
Le potentiel de réduction de la demande d'énergie est évalué en priorité, et les opportunités de rénovation sont prises en compte pour ajuster les projections d'intensité carbone/énergie.
La compensation carbone par la production d'énergie renouvelable sur site ou hors site sera également prise en compte dans notre analyse actuelle. En dernier recours, la compensation carbone sera également envisagée pour lutter contre les émissions résiduelles de gaz à effet de serre.
Benchmarking
Pour garantir une décarbonation efficace dans les contraintes de temps données, le benchmarking est crucial.
Nous utilisons le Carbon Risk Real Estate Monitor pour évaluer la performance énergétique opérationnelle et les émissions de carbone des actifs et des portefeuilles par rapport aux trajectoires sectorielles et régionales pertinentes du CRREM, telles que les bureaux au Royaume-Uni ou les commerces de détail en France. Cela permet d'identifier les domaines d'amélioration et de réduire les risques liés à la transition vers le net zéro carbone. L'outil Carbon Risk Real Estate Monitor fournit des trajectoires de décarbonation transparentes et basées sur la science, alignées sur les objectifs de l'accord de Paris sur le climat, avec un accent sur la limitation de l'augmentation de la température mondiale à 1,5°C. Il nécessite des données sur la consommation d'énergie d'un bâtiment et les émissions de gaz à effet de serre associées, tant pour les espaces du propriétaire que pour ceux du locataire.
Le risque de « dépréciation des actifs » et pourquoi le benchmarking est utile
L'une des principales préoccupations lors de la mise en œuvre des voies d'atteinte du net zéro carbone est le risque de « dépréciation / d'inexploitabilité » des actifs.
Les trajectoires sectorielles du Carbon Risk Real Estate Monitor fournissent des orientations sur l'intensité carbone et énergétique souhaitée des actifs pour chaque année. Si un actif dépasse la trajectoire, il court le risque de devenir « inexploitable », c'est-à-dire de devenir inopérant en raison de la non-conformité aux exigences réglementaires.
L'impact des améliorations de l'efficacité énergétique peut être modélisé pour analyser l'effet sur l'année de « l'exploitabilité » et la performance carbone, tant au niveau des actifs individuels que du portefeuille. Notre équipe utilise des diagrammes de « valeur à risque du portefeuille » pour illustrer le pourcentage d'actifs considérés comme « inexploitable » chaque année, en fonction de leur intensité carbone projetée par rapport à la trajectoire de décarbonation.
Cela permet d'évaluer la surface plancher cumulative ou la valeur brute des actifs exposés au risque de « l'exploitabilité » au fil du temps.
Construire le succès de demain
Notre approche est rigoureuse et efficace. Cependant, nous cherchons toujours à nous améliorer. Nous nous efforçons d'augmenter la précision de notre analyse en utilisant des données réelles provenant des bâtiments que nous possédons, gérons et exploitons lorsque cela est possible, et nous cherchons à analyser les données de l'ensemble des bâtiments (propriétaires et locataires).
Nous cherchons à améliorer l'engagement des locataires afin de favoriser la collaboration avec eux, en alignant nos ambitions et en collectant des données sur l'ensemble de notre portefeuille immobilier. Comme toujours, la technologie et la transformation numérique peuvent contribuer à la gestion du portefeuille et aider à la décarbonation.
Notre processus de net zéro carbone est en plusieurs étapes. Il comprend l'audit de nos performances et la réévaluation de nos objectifs.
Nous nous efforçons également de mesurer, surveiller et améliorer nos performances en fonction des objectifs de net zéro carbone sur l'ensemble du cycle de vie, en incluant une vision plus étendue du net zéro carbone, au-delà de la seule consommation d'énergie opérationnelle et des émissions de carbone.
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