Le "SOS" de l'immobilier : comment protéger l'avenir d'une classe d'actifs majeure
Les propriétaires et les gestionnaires doivent se concentrer sur la durabilité, l'excellence opérationnelle et la recherche de nouvelles solutions (SOS) en matière de gestion et d'investissement, afin de rester en phase avec l'évolution de la dynamique du marché.
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Le modèle de propriété passive, qui consiste à considérer l'immobilier comme un simple espace permettant de générer des revenus locatifs contractuels à long terme, est en passe de devenir obsolète. Les investisseurs avant-gardistes adoptent aujourd'hui des approches de propriété active dans tous les secteurs de l'immobilier.
Il est essentiel de reconnaître l'impact de l'évolution rapide de l'environnement de marché sur les différentes régions, les marchés, les catégories d'actifs et, surtout, la demande des locataires. Ce n'est qu'à partir de là que les stratégies d'investissement et de gestion peuvent être adaptées en conséquence.
Il est essentiel d'adopter une approche centrée sur le client et dirigée par les entreprises, qui cherche à comprendre le rôle que les actifs peuvent jouer pour répondre aux tendances dominantes de la société ou des entreprises. La façon dont les actifs sont gérés peut contribuer au bien-être et aux modèles économiques de leurs occupants. Cela doit être compris et mis en œuvre afin de garantir aux propriétaires des revenus et une valeur durables à long terme de ces actifs.
Cette approche centrée sur le client et sur l'entreprise est également nécessaire pour accéder aux meilleures stratégies d'investissement pour une tendance donnée. La structure choisie pour l'investissement immobilier, qu'elle soit directe ou indirecte, par le biais de prêts ou sur le marché coté, doit dépendre de la valeur relative, de la préférence en matière de gouvernance, de l'opportunité et de l'accès aux meilleurs opérateurs.
Les propriétaires et les gestionnaires devraient se concentrer sur trois domaines clés, tant au niveau des actifs et des portefeuilles que des investissements et de la gestion : la durabilité, l'excellence opérationnelle et les solutions qui permettent des formats contractuels et des structures d'investissement flexibles.
C'est ce que nous appelons le SOS immobilier d'aujourd'hui.
Durabilité et excellence opérationnelle au niveau des actifs
La durabilité et l'excellence opérationnelle sont souvent citées séparément, mais dans la pratique, elles sont étroitement liées au niveau des actifs. De par sa nature physique, l'immobilier offre aux investisseurs la possibilité d'adapter et de repositionner les actifs pour le monde moderne, afin de s'assurer qu'ils peuvent être exploités de manière efficace. Cela signifie que les actifs doivent être exploités de manière à minimiser l'utilisation de ressources rares (comme l'eau et l'électricité), les déchets et les émissions de carbone, tout en contribuant positivement aux modèles économiques des locataires et au bien-être des occupants finaux.
Cette approche peut nécessiter des services supplémentaires, une gestion plus intense sur le terrain et/ou des dépenses d'investissement supplémentaires pour faire évoluer les actifs vers une plus grande efficacité énergétique. Cependant, ce n'est que lorsque ces éléments sont intégrés que la pertinence à long terme des actifs peut être garantie pour les occupants et que les modèles commerciaux des occupants peuvent prospérer (et donc leur capacité à payer un loyer). Il en résulte des revenus et des rendements financiers durables à long terme pour les propriétaires au cours de la période de détention.
Des solutions vertueuses (plutôt qu'à somme nulle) pour les locataires et les propriétaires
Fournir des solutions différentes aux locataires et aux investisseurs, aligner les opérations et les revenus des actifs sur le succès de l'activité de l'occupant, fait de tous les investissements immobiliers des investissements opérationnels par nature. C'est là que réside également l'avantage.
De nombreux investisseurs immobiliers et banquiers traditionnels se sont méfiés de l'inclusion dans les contrats de clauses de revenus plus flexibles et alignées sur l'exploitation. Ces revenus sont perçus comme plus risqués que les revenus provenant de contrats de location à long terme de type obligataire. Cependant, dans l'environnement actuel, le propriétaire est déjà "propriétaire du risque" que le modèle d'entreprise du locataire ne fonctionne pas bien. Une approche proactive, opérationnelle, de type hospitalier - permettant des conditions flexibles pour optimiser les revenus - devrait être considérée comme permettant un cercle vertueux.
Les avantages de gérer chaque actif comme une entreprise efficace en soi sont évidents. Sélectionner et soutenir les locataires avec des solutions plus flexibles leur permet de survivre à des conditions de marché plus volatiles et à des demandes sociétales changeantes. Cela aide les locataires à faire face à l'augmentation des coûts (énergétiques), des taux d'intérêt et des réglementations (en matière de développement durable). Une approche partenariale optimisera probablement les revenus et la valeur durables à long terme pour les deux parties, en évitant les faillites, l'inoccupation et l'obsolescence.
Comprendre et gérer les actifs immobiliers dans le cadre d'un modèle de solutions durables et excellentes sur le plan opérationnel est une première étape vers la création d'un portefeuille à l'épreuve du temps. Il doit être capable de fournir des performances réelles pendant les périodes de volatilité économique et de perturbation du marché.
L'approche peut également être appliquée à la sélection des investissements et à la construction du portefeuille. Les mêmes thèmes s'appliquent : aligner les investissements sur les tendances durables et se concentrer sur l'excellence opérationnelle dans le partenaire d'exécution. Une approche de solutions peut ensuite être appliquée pour trouver les meilleures stratégies d'investissement à valeur relative, pondérées en fonction du risque et du rendement, qui tirent parti des tendances identifiées.
Tendances durables au niveau de la sélection des portefeuilles
Nous considérons actuellement quatre tendances à long terme qui ont une influence significative à long terme sur la demande de biens immobiliers dans le monde entier de manière similaire :
1. Technologie et économie de la connaissance
L'interface de travail a changé, consolidant les revenus et la valeur dans les bâtiments qui répondent à des besoins spécifiques et aux préférences changeantes des locataires.
2. La montée de l'individualisme
L'évolution des préférences individuelles, y compris les choix de mode de vie et de consommation, a été accélérée par la pandémie, accentuant les disparités de la demande entre les secteurs touchés et à l'intérieur de ceux-ci.
3. Vieillissement des populations et changements démographiques
L'évolution rapide des profils démographiques rééquilibre les marchés de l'hébergement, avec une sous-offre systémique dans certains segments.
4. Connecter les gens et les lieux
Des normes industrielles et réglementaires plus strictes exigent une approche d'investissement holistique pour créer un impact environnemental et social positif afin de garantir la circularité et de prévenir l'obsolescence.
En alignant les stratégies d'investissement sur ces tendances, on s'assure d'avoir le vent en poupe sur le marché. Il est plus facile de nager avec la marée qu'à contre-courant, comme le dit le proverbe. Par la suite, la sélection des meilleures opportunités au sein de ces stratégies nécessite une évaluation minutieuse des segments de marché qui offrent la meilleure valeur relative. Cette évaluation doit tenir compte de la dynamique de chaque marché, en utilisant un cadre de risque/rendement cohérent pour comparer les opportunités.
Par exemple, le thème de l'individualisme est étroitement lié à la croissance continue du commerce électronique. Une stratégie immobilière logique bénéficiant de cette tendance consisterait à investir dans des entrepôts logistiques. De nombreux investisseurs l'ont fait ces dernières années, ce qui a entraîné des augmentations de valeur significatives. Il y a eu une valorisation presque aveugle de la croissance attendue, dépassant dans une certaine mesure les fondamentaux à long terme. Les stratégies d'investissement alternatives les plus proches, impliquant des investissements dans des actifs qui facilitent l'assemblage sur le "dernier kilomètre" ou qui offrent une commodité en dehors de la ville, sont exposées au même thème durable. Toutefois, ces opportunités ont été relativement négligées et pourraient offrir une meilleure valeur ajustée au risque.
Notre cadre exclusif de valeur relative compare systématiquement le risque et les rendements de divers segments du marché par rapport aux rendements durables exigés par l'indice de référence. Il permet de repérer les opportunités de rendement exceptionnelles.
L'excellence opérationnelle en matière d'investissement consiste à trouver le meilleur partenaire capable d'exécuter la stratégie d'investissement spécifique. Le bon partenaire doit comprendre la dynamique de l'offre et de la demande (locale) et être intégré sur le plan opérationnel pour assurer le service des actifs. Il est essentiel de savoir comment les tendances à long terme peuvent être converties sur un marché spécifique et comment la performance de l'investissement peut être alignée au mieux sur les succès commerciaux de l'occupant.
Enfin, lorsque l'on vise une surperformance de l'investissement, il convient d'envisager différentes solutions structurées pour répondre au mieux aux préférences en matière de gouvernance, à la durée de l'opportunité d'investissement perçue, aux besoins de liquidité et à la synchronisation avec le marché, en fonction de la stratégie d'investissement.
Par exemple, les investissements qui cherchent à bénéficier d'une perturbation à court terme de l'offre et de la demande ou d'une "réparation/vente" sont généralement mieux gérés directement ou dans le cadre d'une structure fermée à court terme. En revanche, les investissements qui cherchent à bénéficier de tendances structurelles à long terme sont plus accessibles grâce à des structures de capital à long terme à faible coût ou à des partenariats. En outre, la valeur relative et la valeur ajustée au risque intégrées dans le prix explicite des différentes structures (pensez au "dépassement potentiel" des fondamentaux à long terme sur le marché coté) sont des considérations vitales.
Les investissements directs dans des actifs peuvent être combinés avec des investissements dans des fonds ouverts, des partenariats fermés, des fonds cotés ou des prêts immobiliers. En fin de compte, toutes les structures d'investissement permettent d'accéder et de s'exposer aux revenus et à la valeur de l'immobilier, qui peut bénéficier des mêmes tendances sous-jacentes. L'optimisation et la combinaison de différentes structures d'investissement ouvrent l'univers entier du marché de l'investissement immobilier et permettent un accès optimal à l'excellence opérationnelle.
Discipline philosophique, souplesse d'exécution
Comme pour tout investissement, le succès n'est pas vérifié tant qu'il ne peut pas être reproduit. Le cadre SOS est conçu pour étayer chaque investissement et notre approche de la gestion d'actifs, afin de surpasser durablement les objectifs d'investissement de nos clients à court, moyen et long terme. L'approche est conçue dans un esprit d'hospitalité. Elle est conçue pour être souple, agile dans les opérations et pour garantir des partenariats à long terme avec nos parties prenantes, y compris les investisseurs, les locataires, la société et l'environnement.
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