Perspectives d’investissement sur les marchés privés : une résilience renforcée - T2 2026
Le conflit iranien et les répercussions sur les marchés ont renforcé l’idée de constituer des portefeuilles résilients, notamment par une allocation sélective aux marchés privés. La résilience varie considérablement d'un marché privé à l'autre, et il est essentiel de savoir où la trouver. Notre attention constante portée aux segments les mieux protégés sur le plan structurel continue de guider notre approche.
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Les thèmes clés de cette édition
Au cours de l’année écoulée, nous avons constamment insisté sur un thème : comment construire des portefeuilles capables de résister à un environnement mondial plus volatil, façonné par les tensions géopolitiques accrues et un ordre mondial changeant, la disruption technologique, la transition énergétique et la divergence démographique.
Les développements récents ont renforcé ce message. L’escalade des hostilités en Iran et au Moyen-Orient, ainsi que les fortes hausses et la volatilité des prix du pétrole qui en ont résulté, ont ajouté une nouvelle dose d'incertitude à des perspectives mondiales déjà fragiles. Si l’ampleur des répercussions économiques reste incertaine, ces événements ont montré à quelle vitesse des chocs peuvent prendre de court les allocations de portefeuille traditionnelles.
Pour les investisseurs de long terme, cela souligne l’importance d’une résilience réelle. Il ne s’agit pas seulement de préserver le capital lors de périodes de stress ponctuelles, mais bien de construire des portefeuilles capables de générer des rendements attrayants au fil du temps malgré les défis macroéconomiques persistants liés à de puissantes forces externes.
Pourquoi les marchés privés – et pourquoi maintenant
Dans ce contexte, les marchés privés ont rarement semblé aussi pertinents. Ils offrent des avantages structurels en matière de construction de portefeuille par rapport aux marchés cotés, particulièrement précieux en période de volatilité, auxquels s’ajoute un récent découplage cyclique. Pris ensemble, ces éléments représentent une allocation de portefeuille convaincante, tant dans le contexte actuel que sur le long terme.
Structurellement, les investissements privés sont moins exposés aux variations de sentiment propres aux indices de marchés cotés. Les structures de fonds fermés impliquent un capital immobilisé, ce qui permet aux gérants de déployer les capitaux de manière opportuniste lors des phases de repli et de planifier plus efficacement les sorties, en évitant les ventes forcées.
Les marchés privés sont également plus spécialisés et donnent accès à un univers d’opportunités plus large. Les gérants peuvent cibler des segments où l’offre et la demande de capitaux sont plus équilibrées du fait de barrières à l’entrée, investir dans des entreprises davantage tournées vers leur marché domestique et donc moins exposées aux chocs mondiaux, et accéder à des actifs offrant des expositions au risque différenciées et une corrélation plus faible avec les marchés cotés.
Sur le plan cyclique, de nombreux segments des marchés privés (la dette privée des entreprises étant une exception notable) ont connu quatre années de levées de fonds, d’investissements, de valorisations et de sorties modérées, alors même que les marchés actions atteignaient des records historiques et que les spreads de crédit se resserraient. Combinée à une concentration du capital privé dans des fonds et transactions de grande taille, cette situation a créé des inefficiences et des points d’entrée attractifs dans d’autres segments, susceptibles de se traduire par des opportunités de rendement intéressantes.
Toutes les stratégies de marchés privés ne présentent pas la même résilience
Si les marchés privés offrent des avantages structurels dans leur ensemble, le degré de résilience varie fortement selon les classes d’actifs et au sein même de chacune d’entre elles.
En private equity, les rachats de petites et moyennes entreprises (small and mid-sized buyouts) ainsi que les fonds de continuation se sont révélés plus résistants que les opérations de rachat de grandes entreprises (large buyouts).
En capital-risque (venture capital), les opportunités en phase d'amorçage (early stage) conservent leurs fondamentaux, tandis que les investissements en IA en phase avancée présentent des risques de valorisation et de concentration sans précédent.
En dette privée, la vigilance dont font l'objet les prêts directs (direct lending) contraste avec la solidité structurelle de l'ensemble du secteur de la dette privée et du crédit alternatif.
En immobilier, l’écart entre les actifs « prime » et les actifs dits « standard » n’a jamais été aussi marqué.
En infrastructure, les actifs opérationnels générant des revenus contractuels gagnent en valeur de rareté, tandis que les projets en phase de développement sont confrontés à des vents contraires.
Cette analyse n’est pas nouvelle. Les lecteurs de nos précédentes perspectives retrouveront ici un fil conducteur de longue date : notre préférence pour les segments structurellement résilients — stratégies sur les petites et moyennes entreprises, création de valeur opérationnelle, crédit alternatif diversifié et actifs fournissant des services essentiels. L’environnement actuel confirme ce positionnement plus qu’il ne l’a suscité
Private equity : la fin du « Plus c'est grand, mieux c'est »
La levée de fonds en private equity reste atone, ce qui contribue à créer des points d’entrée plus attractifs. Les activités d'investissement et de sortie se sont légèrement redressées par rapport aux creux enregistrés début 2025, même si les répercussions du conflit avec l'Iran pourraient retarder une reprise plus généralisée et que l’engorgement des sorties persiste.
Nous continuons à identifier les opportunités les plus convaincantes du côté des entreprises de plus petite taille. Selon les définitions et les sources de données, les opérations de small et mid-sized buyouts s’effectuent avec des décotes de valorisation persistantes de l’ordre de 20 à 40% par rapport à celles de large buyouts – les décotes les plus importantes se situant dans le segment des petites entreprises. Elles offrent en outre une exposition à des entreprises souvent moins tributaires des marchés mondiaux et présentant un potentiel de transformation et de croissance plus élevé. Au cours des quatre dernières années, les opérations portant sur des petites entreprises ont surperformé celles visant des entreprises de taille intermédiaire, elles-mêmes ayant surperformé les opérations de rachat de grandes entreprises. Cela confirme l'idée selon laquelle les décotes à l'entrée se traduisent par un meilleur potentiel de rendement net.
Les fonds de continuation, qui ont atteint des niveaux records de transactions en 2025, se substituent progressivement, et partiellement, aux opérations dites de cessions entre fonds (buyouts secondaires), qui étaient devenues la principale source de transactions pour les fonds investis dans les grandes entreprises. Point clé : selon nos travaux, plus de 80 % de la croissance des investissements via ces fonds de continuation relève de facteurs structurels, et non simplement conjoncturels. Cette dynamique s’explique par plusieurs avantages intrinsèques par rapport au buyout traditionnel : des frais potentiellement plus faibles, une liquidité plus rapide, et des profils de performance plus prévisibles, avec une dispersion plus resserrée.
Dans le domaine du venture capital, la divergence entre les stades de développement reflète une tendance plus large observée sur l'ensemble des marchés privés. Les segments du early stage continuent d’offrir, de manière sélective, des opportunités attractives à l’échelle mondiale, portées par une innovation désormais multipolaire et des niveaux de valorisation plus raisonnables. En revanche, les tours de financement des entreprises en phase avancée (late stage - Series D et au‑delà) présentent un risque de concentration important : l'IA capte désormais l’essentiel des montants levés et les valorisations ont dépassé leurs sommets de 2021. Au regard des enseignements des précédents cycles technologiques, nous faisons preuve de prudence sur ce segment du marché.
Dette privée et crédit alternatif : privilégier la diversification et les stratégies diversifiantes
La dette privée fait l’objet d’un bruit médiatique important. Le direct lending traditionnel est soumis à un examen accru, en raison notamment de concentrations sectorielles élevées — en particulier dans des segments exposés au risque de disruption lié à l’intelligence artificielle, comme les logiciels — ainsi que de pressions liées aux rachats pour certains fonds de dette privée. Il est toutefois important de souligner que les mécanismes de plafonnement des rachats (gating) intégrés à ces fonds contribuent à limiter le risque de ventes forcées sur le marché des prêts aux entreprises en général.
Le besoin de rendement stable, de revenus réguliers et et de performance reste d'actualité. Nous identifions des opportunités attractives au sein d’un large éventail de stratégies de crédit, offrant une diversification effective grâce à des financements adossés à des garanties ou à des flux contractuels, et reposant sur des profils de risque différenciés et résilients.
La dette infrastructure, portée par des besoins structurels de financement et des investissements adossés à des actifs tangibles, constitue l’une de ces opportunités. La dette immobilière commerciale s'appuie sur des biens dont les valorisations ont déjà corrigé, offrant ainsi un point d'entrée à un niveau plus bas. Le financement adossé à des actifs (ABF) repose sur des investissements dans un grand nombre de contrats de dette, portés par une base d'emprunteurs diversifiée et adossés à des actifs du quotidien, tels que des logements, des voitures ou encore des avions. Il offre également une exposition aux taux variables, ce qui est avantageux dans un environnement où les taux d'intérêt pourraient augmenter. Enfin, les titres liés à l'assurance offrent une décorrélation vis‑à‑vis des facteurs macroéconomiques, dans un monde marqué par un risque géopolitique accru.
Infrastructure : la transition énergétique continue de bénéficier des vents favorables
La sécurité énergétique reste un thème central qui soutient le développement des énergies renouvelables à l'échelle mondiale, et l'infrastructure est l'un des domaines où les avantages structurels des capitaux privés – engagement de long terme, implication opérationnelle et capitaux immobilisés – sont les plus manifestes.
Le conflit iranien renforce encore davantage les arguments stratégiques en faveur de la transition énergétique, même si son accélération est susceptible d'être dictée par les politiques, de varier selon les régions et de se concrétiser progressivement. À court terme, les actifs d’énergies renouvelables déjà en exploitation bénéficient directement de la hausse des prix de l’électricité.
Les valorisations ont par ailleurs été réajustées de manière significative à la suite du cycle de hausse des taux d'intérêt. Les changements de politique aux États-Unis, les ajustements réglementaires au Royaume-Uni et la révision de certaines hypothèses à long terme ont fait émerger des points d'entrée attractifs. De plus, la forte progression de la demande d'électricité, alimentée par l'expansion de l'IA et des centres de données, constitue un catalyseur structurel de la demande pour les capacités de production d'énergies renouvelables et les infrastructures de réseaux.
L'Europe et l'Asie restent au cœur du développement futur des énergies renouvelables, tandis que la situation aux États-Unis est devenue plus complexe à la suite de récents changements de politique. Dans toutes les régions, les énergies renouvelables demeurent la source d'énergie la moins coûteuse pour les nouvelles installations, et le stockage par batterie s'impose comme un sous-secteur particulièrement prometteur.
Immobilier : à un point d’inflexion
Nous avons précédemment mis en avant les perspectives de reprise du marché immobilier, les millésimes d’investissement actuels présentant un positionnement attractif. Les données trimestrielles récentes confortent cette analyse, avec un rebond naissant de l'activité transactionnelle et des prix, bien que très hétérogène selon les secteurs, les zones géographiques et la qualité des actifs. La reprise a été principalement tirée par les revenus, la plus-value restant modeste, et l'écart entre les actifs de premier ordre et les actifs moyens atteint un niveau historiquement élevé.
Le conflit iranien, ainsi que la résurgence potentielle de l'inflation qui en découle et ses implications sur les taux d'intérêt, pourraient venir freiner cette reprise. Toutefois, la rareté persistante de l’offre continue de soutenir les revenus locatifs, en particulier pour les actifs « prime », alors que les coûts de construction subissent une pression haussière supplémentaire liée aux perturbations des chaînes d’approvisionnement. Les actifs offrant une protection indirecte contre l’inflation via des contrats de courte durée, tels que les entrepôts en libre-service, ou bénéficiant d’une indexation contractuelle des loyers devraient assurer une protection efficace des flux de trésorerie réels à court terme.
Dans ce contexte, l’expertise opérationnelle, la revalorisation active des actifs et les améliorations en matière de durabilité deviennent des leviers de plus en plus déterminants de la création de valeur à long terme. Par ailleurs, le volume significatif de dette immobilière commerciale arrivant à échéance, dans un environnement de taux toujours contraignant, fait émerger des opportunités attractives de recapitalisation et d’investissements sur le marché secondaire.
Comme nous l'avons régulièrement souligné dans nos récentes perspectives, le secteur du private equity traverse une phase de recalibrage. La levée de fonds, l'activité de transaction et les volumes de sortie connaissent tous un ralentissement depuis plusieurs années par rapport à leurs sommets post-pandémiques, reflétant le durcissement des conditions financières, les ajustements de valorisation et une plus grande incertitude macroéconomique.
Notamment, au second semestre 2025, nous avons observé ce qui semblait être le début d’une reprise, avec une hausse de l’activité d’investissement et des sorties. Cette dynamique pourrait toutefois être interrompue par le déclenchement du conflit en Iran et au Moyen-Orient, puis par la flambée des prix de l’énergie à l’échelle mondiale, qui a ravivé un niveau d’incertitude désormais familier.
Si ce ralentissement prolongé du secteur du private equity continue de peser sur le sentiment de marché à court terme, il a également contribué à créer un environnement d'investissement plus favorable pour les investisseurs disciplinés et axés sur le long terme. Historiquement, les cycles de levée de fonds plus lents ont souvent précédé des millésimes d’investissement particulièrement attractifs.
Ajustements hétérogènes
La levée de fonds mondiale a fortement reculé par rapport à son pic de 2021, tandis que l’activité d’investissement est devenue plus sélective et les valorisations plus rationnelles. Fait crucial, ces ajustements ont été hétérogènes. Le capital reste fortement concentré dans les fonds de plus grande taille et les transactions les plus importantes, ce qui a façonné les tendances d’investissement récentes, laissant d’autres segments du marché moins encombrés et souvent moins efficients.
À notre sens, les opportunités les plus convaincantes se situent toujours parmi les small et mid-sized buyouts (valeur d’entreprise inférieure à 1 milliard de dollars). Le déséquilibre de capital mentionné ci-dessus a contribué à maintenir des niveaux de valorisation attractifs sur ce segment : jusqu’à 40 % inférieurs à ceux des large buyouts et jusqu’à 55 % en dessous des entreprises cotées comparables.
Le segment des small et mid-sized buyouts bénéficie également d’un environnement de valorisation plus sain dans le secteur des logiciels, récemment sous le feu de critiques. À notre sens, la forte correction observée chez les entreprises de logiciels cotées en bourse s'explique autant par la normalisation de valorisations auparavant excessives (qui restent supérieures à la moyenne des valorisations des entreprises de logiciels financées par le private equity, même après correction) que par les menaces perçues liées à l'IA.
Dans l'ensemble, cet écart de valorisation offre un potentiel significatif de création de valeur. De plus, les petites entreprises sont généralement davantage orientées vers leurs marchés domestiques et donc moins exposées aux perturbations du commerce mondial ou aux chocs géopolitiques. Combiné à des niveaux d’endettement en moyenne plus modérés, cela peut se traduire par une meilleure résilience en période de volatilité.
Les fonds de small/mid buyouts ont historiquement affiché les meilleures performances sur le long terme
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et peuvent ne pas se reproduire. Sources : Preqin Pro, données au 4 février 2026, Schroders Capital, 2026. Devise utilisée : dollar ($). Buyout – Small : fonds de private equity fermés de moins de 500 M$ ; Buyout – Mid : entre 500 M$ et 1,5 Md$ ; Buyout – Large : entre 1,5 Md$ et 4,5 Md$ ; Buyout – Mega : au-delà de 4,5 Md$. Les opinions exprimées sont celles de Schroders Capital et peuvent ne pas être vérifiables.
Accélération des stratégies de continuation
Au sein du private equity, les dynamiques de liquidité évoluent également. Un environnement de sorties plus contraint et l’accumulation d’un stock croissant d’actifs en attente de cession ont favorisé l’essor du marché des secondaires, les transactions menées par les LP comme les fonds de continuation jouant un rôle de plus en plus central.
Selon les chiffres d’intermédiaires du secteur, les volumes de transactions sur le marché des secondaires ont atteint un record de plus de 200 milliards de dollars en 2025, tandis que les levées de fonds ont également inscrit un nouveau plus haut. Fait notable – et comme nous l’avons montré précédemment – les facteurs cycliques n’expliquent qu’en partie cette dynamique. La croissance structurelle des fonds de continuation reflète notamment leur rôle de plus en plus important en tant que mécanisme de référence visant à stimuler la création continue de valeur.
Venture capital et growth capital : des dynamiques très divergentes
Parallèlement aux buyouts, le venture capital entre lui aussi dans une nouvelle phase après la forte correction des valorisations observée après 2021. Toutefois, pour le venture capital et le growth capital, la dynamique de marché est aujourd’hui particulièrement complexe, avec de fortes divergences selon les secteurs et les stades de maturité.
Les valorisations du venture capital et du growth capital en late stage (séries D+) ont atteint de nouveaux records, dépassant nettement les pics des cycles précédents. Cette dynamique est particulièrement portée par les investissements liés à l’IA. Nous y voyons un motif de prudence, au regard de la manière dont les cycles technologiques passés se sont déroulés.
En revanche, le segment early stage a connu une reprise plus modérée tout au long de l'année 2025. Dans ce domaine, les opportunités se multiplient, soutenues par l'intégration de l'IA générative dans diverses applications.
Le secteur des biotechnologies demeure un cas à part : malgré des moteurs de demande structurels solides et une innovation continue, il reste enlisé dans un creux historique. Nous considérons ce décalage comme une opportunité contrariante intéressante, sous réserve d’une sélectivité rigoureuse et d’une gestion attentive des risques persistants liés aux besoins de financements ultérieurs.
En 2026, le crédit privé fait l’objet d’un examen accru, en particulier le segment du direct lending. Les risques de concentration, de valorisation, de liquidité et de défaut constituent les principales préoccupations. Il convient toutefois de souligner que les mécanismes de plafonnement des rachats (gates) intégrés aux fonds les plus exposés aux demandes de liquidité contribuent à limiter le risque de ventes forcées sur le marché des prêts aux entreprises.
Dans ce contexte, la recherche de rendement, de revenus et de performance demeure une priorité pour les investisseurs. Nous identifions des opportunités attractives au sein d’un univers plus large de stratégies de dette privée et de crédit alternatif, telles que la dette infrastructure, la dette immobilière, le financement adossé à des actifs (ABF) et les titres liés à l’assurance (ILS). Ces stratégies offrent des bénéfices significatifs en matière de diversification, tant en termes de sources de rendement que de profil de risque, en donnant accès à des réserves de garantie diversifiées, à des revenus issus de services essentiels et à une exposition au risque de catastrophes naturelles.
Les stratégies adossées à des garanties ou à des flux contractuels reposent sur des dynamiques structurelles distinctes et sont moins exposées aux sources de tension propres au crédit aux entreprises qui dominent actuellement l’actualité. Les niveaux de valorisation élevés, l'incertitude macroéconomique et l'augmentation des risques extrêmes et idiosyncratiques font que les emprunteurs de haute qualité et les garanties de premier rang au sein d'investissements diversifiés ou en cours de diversification revêtent aujourd'hui une importance plus grande que par le passé.
Avec la hausse marquée des prix du pétrole liée au conflit au Moyen-Orient, il est probable que la dispersion des politiques de taux s’accentue, du fait d’objectifs divergents entre banques centrales. Dans la plupart des cas, les taux directeurs des banques centrales des marchés développés sont plus susceptibles d’évoluer à un niveau élevé. Nous anticipons par ailleurs des vents porteurs liés aux évolutions réglementaires liés à Bâle III et à Solvabilité II, qui seront favorables à certains prêts ou titres liés aux prêts hypothécaires, aux MBS et aux CLO, même si leur impact complet mettra du temps à se concrétiser.
La prime d'illiquidité progresse, sans être uniforme
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Sources : Schroders Capital, Bloomberg, CS, Swiss Re, Bank of America en septembre 2025. Les points de vue exprimés sont ceux de l’équipe Schroders Capital Securitized Products & Asset‑Based Finance et sont susceptibles d’évoluer. Présenté à titre illustratif uniquement et ne doit pas être considéré comme une recommandation d’investissement.
Financement adossé à des actifs : une diversification intrinsèque
Le financement adossé à des actifs (Asset-based finance - ABF) offre un accès à des portefeuilles diversifiés de garanties. Les investissements dans l'ABF se concentrent généralement sur des portefeuilles regroupant des centaines, voire des milliers de contrats de dette, d'emprunteurs ou de débiteurs, souvent adossés à des actifs de l'économie réelle utilisés au quotidien, tels que des logements, des voitures, des avions et des équipements. Nous considérons l’ABF comme un placement attractif, tant pour la diversification qu’il offre à l’échelle de chaque investissement que pour sa capacité à diversifier les sources de rendement au sein d’un portefeuille.
Nous privilégions des emprunteurs plus solides et moins endettés, surtout dans un contexte d’incertitude. Nous privilégions des sûretés de premier rang et essentielles pour ces emprunteurs, telles qu’une résidence principale ou des moteurs d’avion de rechange. La granularité et la profondeur des expositions ABF réduisent la dépendance à un secteur ou à un émetteur donné. Les protections structurelles, le nantissement des actifs et les coupons à taux variable constituent une combinaison attractive en matière de génération de revenus, de faible sensibilité à la duration et de protection contre les scénarios de baisse.
Dette immobilière : rechercher de la valeur après le réajustement
Les investisseurs expriment des préoccupations en matière de valorisation dans certains secteurs, mais la dette immobilière commerciale (Commercial real estate - CRE) est adossée à des actifs ayant récemment connu une correction de valorisation significative. Dans ce contexte, prêter aujourd’hui peut offrir une opportunité attractive, fondée sur des niveaux de valorisation plus bas.
Le marché de la CRE demeure marqué par une inefficience structurelle, largement liée aux contraintes réglementaires, qui crée un déficit de capitaux disponibles pour financer l’acquisition de terrains, le développement, la construction ou des projets de transition lourde. Nous y voyons une opportunité intéressante aux États-Unis et dans certaines régions d'Europe. Nous privilégions les prêts destinés au développement de logements collectifs, dans des régions ou des zones confrontées à une pénurie de logements. Ce type d’investissement offre également une protection significative contre l’inflation.
Dette infrastructure : actifs essentiels, revenus défensifs
La dette infrastructure demeure une source fiable de revenus stables et défensifs. Soutenue par des besoins d’investissement structurels et par des actifs tangibles, elle constitue un socle robuste pour des portefeuilles de crédit de long terme. Dans un contexte de résurgence des tensions géopolitiques, le caractère essentiel des infrastructures sous‑jacentes est un facteur clé de résilience.
De nombreux projets d’infrastructure bénéficient également de revenus indexés sur l’inflation ou de cadres réglementés, contribuant à préserver les rendements réels en cas de retour durable des pressions inflationnistes. Dans ce contexte, la dette infrastructure demeure l’un des moyens les plus efficaces de conjuguer stabilité des rendements et protection contre les baisses.
Titres liés à l’assurance : un véritable moteur de diversification
Les titres liés à l’assurance (Insurance-linked securities - ILS) restent une source de rendement distinctive et résiliente. Leur performance dépend avant tout de la survenance d’événements assurés, et non de la croissance économique, ce qui leur confère une décorrélation précieuse vis‑à‑vis des cycles de marché et de crédit.
Les valorisations actuelles sont attractives : la faible sinistralité observée ces dernières années a permis une revalorisation du marché et soutient des perspectives de rendement élevées, malgré une compression des spreads entre 2025 et 2026, liée à une demande soutenue pour des sources de revenus décorrélées supérieure aux nouvelles émissions. Dans un univers de crédit élargi, les ILS continuent de jouer un rôle stabilisateur, grâce à des performances non corrélées et des flux de revenus réguliers.
Le choc pétrolier déclenché par le conflit iranien a renforcé l’argument stratégique en faveur de la transition énergétique, bien que la dynamique d’investissement à court terme soit plus nuancée que ne le suggère la thèse de long terme. Les crises énergétiques renforcent l’impératif d’indépendance énergétique, mais peuvent également freiner le déploiement des projets du fait de coûts de financement plus élevés et du report des baisses de taux.
Le précédent de 2022 est instructif : après la crise russo-ukrainienne, l'accélération des investissements dans les énergies renouvelables a été réelle, mais a mis un certain temps à se concrétiser et a été motivée par des réponses politiques plutôt que par un revirement immédiat du marché. Les pays ayant le mieux résisté à la hausse des prix du gaz sont ceux qui avaient rapidement déployé de nouvelles capacités de production d'énergies renouvelables après 2022, permettant un découplage progressif des prix de l’électricité et du gaz.
Nous anticipons un renforcement de ce signal en faveur de nouveaux investissements dans les renouvelables en réaction à la situation actuelle, mais avec des délais liés à la construction des réseaux et à l’intégration de coûts de construction et de financement plus élevés. Dans l'intervalle, les actifs renouvelables opérationnels exposés aux prix de marché devraient bénéficier de la hausse des prix de l’électricité.
Risque différencié et valorisations réajustées
Plus largement, les infrastructures renouvelables offrent une exposition à des risques différenciés, notamment aux prix de l'énergie et aux conditions météorologiques. Le niveau de protection contre l'inflation dépend de la structure des contrats : les actifs dont les revenus sont explicitement indexés offrent une solide protection des flux de trésorerie, tandis que les actifs exposés au marché bénéficient indirectement de la corrélation avec les prix de l'énergie.
Les valorisations se sont sensiblement ajustées à la suite du cycle des taux d'intérêt, des changements de politique aux États-Unis, des ajustements réglementaires au Royaume-Uni (passage de l'indexation RPI à l'IPC) et de la révision des hypothèses de prix de l'électricité à long terme. Les fonds d'infrastructures renouvelables cotés se négocient désormais avec des décotes historiquement importantes par rapport à leur valeur liquidative, tandis que les multiples de transaction sur les marchés privés ont baissé pour se rapprocher des moyennes de long terme.
Pour les investisseurs privés en mesure d'acquérir des actifs opérationnels à ces niveaux réajustés, nous estimons que les points d'entrée actuels figurent parmi les plus attractifs de la dernière décennie, et qu'ils offrent un potentiel de rendement intéressant, comme l'illustre le graphique ci-dessous, relatif au taux d'actualisation avec levier d’un portefeuille d’actifs éoliens au Royaume‑Uni.
Les rendements des infrastructures core ont connu une réévaluation significative
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Sources : Rapports trimestriels cotés sur le fonds Greencoat du 1er trimestre 2015 au premier trimestre 2025. Le taux d’actualisation fait référence aux actifs éoliens britanniques. Il n’y a aucune garantie que cette trajectoire de taux restera la même dans un avenir prévisible.
Moteurs de la demande et dynamiques régionales
La forte hausse de la demande en électricité, alimentée par l'expansion de l'IA et des centres de données, constitue un catalyseur structurel de plus en plus important pour l'infrastructure equity. Cette dynamique soutient directement la thèse d’investissement en faveur des capacités de production renouvelable, des infrastructures de réseau et du stockage d’énergie. Elle contribue également à créer une valeur de rareté pour les actifs opérationnels disposant déjà de connexions au réseau, alors que les files d’attente pour les raccordements s’étendent désormais sur plusieurs années dans de nombreux marchés.
Les dynamiques régionales divergent. L'Europe et l'Asie restent au cœur de l'expansion future des énergies renouvelables, même si les goulets d'étranglement au niveau des raccordements au réseau et les retards dans l'octroi des permis constituent une contrainte à court terme qui crée simultanément une valeur de rareté pour les actifs opérationnels disposant de raccordements existants.
Aux États-Unis, la suppression progressive des crédits d'impôt pour l'éolien et le solaire a accéléré le déploiement à court terme, les développeurs se précipitant vers des projets bénéficiant d'une protection temporaire, mais elle réduira (sans toutefois l'arrêter) le développement à moyen terme. Il convient de noter que le stockage par batterie a conservé l'intégralité de son crédit d'impôt, créant ainsi un biais politique structurel en faveur du stockage d'énergie, qui apparaît comme l'un des sous-secteurs d'infrastructure les plus attractifs et à la croissance la plus rapide.
Dans toutes les zones géographiques, la compétitivité des coûts continue de soutenir la thèse d’investissement de long terme : les énergies renouvelables demeurent, pour la dixième année consécutive, la source la plus économique pour les nouvelles capacités de production.
Un environnement particulièrement favorable aux investisseurs expérimentés
Dans l'ensemble, nous estimons que le contexte actuel est particulièrement propice aux investisseurs privés en infrastructures qui disposent d'une expertise opérationnelle et de capitaux à long terme. La combinaison de valorisations réajustées, de contraintes sur le financement de la construction, de goulots d’étranglement sur les réseaux protégeant les acteurs en place, et d’une croissance structurelle de la demande liée à la transition énergétique et à l’IA, crée un cadre particulièrement porteur pour un déploiement sélectif et patient du capital.
Après une longue période de redéfinition des prix, le marché immobilier mondial a atteint un point d’inflexion, avec les premiers signes d’une reprise en cours. C'est ce qu'illustre l'indice MSCI Global Capital Growth, qui affiche une légère progression par rapport aux niveaux difficiles enregistrés récemment. Toutefois, le conflit avec l'Iran, ainsi qu'une éventuelle résurgence de l'inflation et ses implications en matière de taux d'intérêt, pourraient venir freiner cette reprise encore fragile.
Néanmoins, notre cadre propriétaire d'analyse des valorisations continue d'indiquer une part croissante d'opportunités à des prix attractifs dans de multiples secteurs et régions. Ainsi, et en dépit des incertitudes actuelles, nous estimons toujours que le marché offre une succession de millésimes d’investissement particulièrement intéressante pour un déploiement progressif du capital dans la classe d’actifs.
L’amélioration du sentiment des investisseurs en 2025 s’est traduite par une hausse des volumes de transactions et par une reprise — depuis des niveaux néanmoins bas — de la collecte de capitaux en immobilier non coté, avec des volumes en hausse de 26 % par rapport à 2024. L’activité de distribution demeure en revanche limitée, et les événements récents devraient prolonger cette situation plus longtemps qu’anticipé avant le contexte actuel.
À court terme, les actifs bénéficiant d’une indexation contractuelle des loyers sur l’inflation, ainsi que ceux appartenant à des segments plus opérationnels, capables de répercuter plus rapidement des hausses de coûts (y compris salariaux), devraient offrir une meilleure protection des flux de trésorerie et, par conséquent, un meilleur soutien des valorisations. Dans cette optique, nous restons concentrés sur les secteurs où l’amélioration opérationnelle constitue un levier clé de création d’alpha, notamment la logistique, les segments du résidentiel, du self‑stockage et de l’hôtellerie.
Forte divergence dans le rythme et l'ampleur du réajustement des valorisations
Sources : MSCI, Green Street Advisors, Schroders Capital, décembre 2025. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et peuvent ne pas se reproduire. La valeur des investissements et les revenus qui en découlent peuvent diminuer ainsi qu’augmenter, et les investisseurs peuvent ne pas récupérer les montants initialement investis. Les variations de taux de change peuvent faire augmenter ou diminuer la valeur de tout investissement étranger.
L'offre continue de soutenir le marché
Si nos prévisions en matière de croissance économique et de hausse des loyers restent modestes, la pénurie d'offre continue de soutenir les performances opérationnelles. La hausse des coûts de construction et la réduction des possibilités d'emprunt ont considérablement ralenti le pipeline de nouveaux projets. Nous observons de plus en plus de signes d'un effet de « pression sur les coûts » sur les loyers, la hausse des coûts de construction se traduisant par des augmentations de loyers afin de préserver la viabilité des projets immobiliers.
La flambée des prix de l'énergie et les perturbations à court terme des chaînes d'approvisionnement devraient faire grimper encore davantage les coûts de construction, déjà élevés. Cela exercera également une pression supplémentaire sur les budgets de dépenses d'investissement. Ces conditions de pénurie de l'offre, associées à des valorisations réajustées, posent les bases d'une amélioration des performances à long terme.
Une attention accrue portée aux caractéristiques des actifs
Notre positionnement de portefeuille privilégié a évolué vers une approche plus neutre entre les secteurs, reflétant une meilleure visibilité sur les planchers de loyers dans les segments du commerce et des bureaux, ainsi que les niveaux de rendement élevés offerts par les actifs pérennes. Plus généralement, nous anticipons que les caractéristiques spécifiques des actifs et des micro‑localisations, par exemple les profils de durabilité des bâtiments, joueront un rôle croissant dans la performance relative, en contraste avec les dernières années marquées par des divergences record de performances au niveau sectoriel.
Après plusieurs années de sous‑performance, le secteur du commerce a surpris favorablement, soutenu par des modèles opérationnels améliorés. Parallèlement, les segments liés au logement et aux services, tels que les logements locatifs, les logements étudiants et les établissements de santé, continuent d’afficher des fondamentaux solides, offrant des mécanismes de répercussion de l’inflation et une moindre sensibilité à la conjoncture économique.
Un large éventail d'opportunités de recapitalisation
L’environnement actuel pourrait agir comme un catalyseur supplémentaire d’opportunités attractives de recapitalisation et de transactions sur le marché secondaire, au sein de plateformes immobilières et de structures de détention. Ces situations consistent à apporter des solutions de financement à des équipes de gestion expérimentées confrontées à des contraintes de temps et/ou de capitaux pour optimiser la valeur de leurs actifs.
Ces opportunités sont nourries par des dynamiques cycliques et structurelles favorables, en particulier la nécessité de gérer une complexité opérationnelle accrue et des exigences renforcées en matière de durabilité, ainsi que par la baisse des valeurs d’actifs, qui a exacerbé les difficultés de financement.
Comme souligné tout au long de cette analyse, l’environnement actuel reste marqué par un niveau élevé et persistant d’incertitude. C’est pourquoi nous avons constamment mis en avant l’importance, en particulier dans ce type de contexte, d’une diversification sélective, à la fois au sein et entre les marchés privés.
Ajouter des moteurs de rendement distincts
D’un point de vue de construction de portefeuille, investir dans divers segments des marchés privés permet de réduire efficacement les risques de baisse, ce qui devient d’autant plus crucial dans un environnement caractérisé par des sources multiples d’incertitude.
Plus précisément, la diversification entre différentes stratégies et sources de rendement, en particulier celles décorrélées des marchés cotés, procure des avantages plus stables tels que des revenus contractuels, un risque de spread adossé à des actifs et l’accès à des financements spécialisés.
Sur les des dix dernières années, un portefeuille multi-marchés privés diversifé à titre illustratif a démontré une meilleure résilience à travers différents régimes de marché. Par exemple, lors du choc inflationniste de 2022-2023, qui a posé des défis importants à la stratégie 60/40 alors que les actions et les obligations chutaient de concert, le portefeuille a enregistré une performance positive (voir graphique ci-dessous).
Périodes de rendements positifs selon les régimes de marché (2015 -2025)
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Présenté à titre indicatif uniquement. Sources : Schroders Capital, Preqin. Le portefeuille de croissance des marchés privés est un portefeuille représentatif composé de 60 % de Private Equity, 30 % d’infrastructures et 10 % d’immobilier. Le Private Equity est basé sur l’historique de Schroders Capital concernant les investissements réalisés, les réalisations partielles et les introductions en bourse au 30 septembre 2025 (IPO évaluées à la date de fin du dernier trimestre). L’infrastructure reflète l’indice Preqin Value Add Infrastructure. L’immobilier reflète l’indice préqin Value Added Real Estate. Tous les rendements sont présentés en monnaie locale, sans couverture. Portefeuille 60/40 représenté par le MSCI AC World Total Return en USD et le ICE BofA Global Broad Market Index Total Return en USD. Les statistiques de volatilité sont basées sur la volatilité comptable non lissée afin de réduire les autocorrélations.
En associant la diversification à ces avantages distincts, les investisseurs peuvent construire des portefeuilles moins vulnérables aux phases de repli et mieux positionnés pour capter des sources de rendement faiblement corrélées, tout en bénéficiant d’une base de capital plus élevée lorsque les conditions de marché s’améliorent.
Plus important encore, sur un horizon de dix ans, le portefeuille multi‑marchés privés a généré non seulement des rendements plus élevés, mais également une volatilité plus faible (même si cela tient en partie à des effets comptables et au lissage des performances). Cette surperformance s’explique largement par une trajectoire de rendements plus régulière : une moindre volatilité limite l’ampleur des phases de repli et permet au capital de croître plus efficacement dans le temps, favorisant ainsi des multiples plus élevés du capital investi. Cette réduction de la dépendance à la trajectoire des rendements constitue un facteur clé de performance. À ce titre, une allocation à plusieurs segments diversifiés des marchés privés, intégrée au sein d’un portefeuille global, peut s’avérer particulièrement bénéfique.
Bien sûr, il convient toujours de noter que la performance du portefeuille dépendra de la qualité des investissements sous-jacents. Si nous défendons une approche fondée sur la diversification, celle‑ci doit impérativement s’accompagner d’une analyse rigoureuse de chaque opportunité, reposant sur un historique de performance solide et une gestion disciplinée des risques.
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Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Les cours des actions ainsi que le revenu qui en découle peuvent évoluer à la baisse comme à la hausse et les investisseurs peuvent ne pas récupérer le montant qu’ils ont investi.
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Elles sont soumises à un degré élevé d'incertitude concernant l'évolution de certains facteurs économiques et de marché susceptibles d'affecter la performance future réelle. Les prévisions sont fournies à titre d'information à la date d'aujourd'hui. Nos hypothèses peuvent changer sensiblement au gré de l'évolution possible des hypothèses sous-jacentes notamment, entre autres, l'évolution des conditions économiques et de marché. Nous ne sommes tenus à l'obligation de vous communiquer des mises à jour ou des modifications de ces prévisions au fur et à mesure de l'évolution des conditions économiques, des marchés, de nos modèles ou d'autres facteurs.
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