Outlook 2018: Global Cities
L’ascesa dei colossi globali della tecnologia influirà in misura crescente sugli investimenti immobiliari.
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Uno scenario che integra previsioni sull’economia globale ha alte probabilità di risultare inesatto. È semplicemente troppo difficile sapere da dove potrebbero venire le buone o le cattive notizie e quale sarà la reazione dei mercati.
Tuttavia, possiamo fornire indicazioni relative alla nostra area di competenza: l’investimento in particolari città e in segmenti specifici del mercato immobiliare.
La seconda rivoluzione industriale
Siamo convinti che il mondo stia cambiando a un ritmo che non si osservava dalla Rivoluzione industriale. Ciò ha profonde conseguenze sui luoghi in cui viviamo e sul nostro modo di utilizzare gli immobili.
Con il processo di industrializzazione mondiale, a metà del XIX secolo le nuove fabbriche hanno avuto bisogno di investimenti per poter crescere. Un aspetto cruciale è che i banchieri, gli avvocati e i contabili che hanno agevolato questi finanziamenti non dovevano necessariamente essere sul posto. Queste competenze specialistiche hanno iniziato a comparire nei grandi centri urbani: le città. Con l’avvento delle nuove tecnologie (tariffe postali convenienti, il telefono e l’illuminazione elettrica), gli edifici in città hanno potuto continuare a servire l’industria pesante situata in luoghi più lontani.
Il progresso tecnologico come catalizzatore della nascita dei centri urbani ha rappresentato un punto di svolta per la storia delle nostre città. Ora siamo a un secondo punto di svolta.
Le società tecnologiche
Le analogie che individuiamo oggi riguardano le dimensioni delle società che dominano l’economia e la nostra vita quotidiana. Naturalmente, parliamo delle società tecnologiche.
A differenza di quanto avveniva nel XIX secolo, quando i maggior datori di lavoro erano ubicati fuori dai centri urbani, oggi le grandi società tecnologiche devono trovarsi in città. Ciò accresce o riduce la domanda di determinate sedi da parte delle società. È quello che chiamiamo “effetto di ricentralizzazione”.
Questi colossi tecnologici sono importanti datori di lavoro e necessitano di forze di lavoro numerose e istruite. A differenza dei grandi datori di lavoro della rivoluzione industriale, ossia le fabbriche, le società tecnologiche devono trovarsi in città per poter attrarre collaboratori dotati delle qualifiche richieste e sfruttare i trasporti di massa per portare i dipendenti sul posto di lavoro. Il settore tecnologico è la causa della ricentralizzazione.
Questa domanda delle imprese tecnologiche determina il successo o meno di determinate città. Stiamo assistendo ad una biforcazione del vigore economico delle Global Cities, con un numero crescente di centri regionali che viene emarginato. Solo poche città saranno in grado di ospitare i maggiori datori di lavoro, e ciò si tradurrà in uno scenario in cui chi vince prende tutto.
L’investimento in città specifiche, secondo l’indice Schroder Global Cities, è più importante che mai.
L’impatto delle società tecnologiche sul mercato immobiliare
Oltre a essere un’importante fonte di occupazione che incide sulla solidità economica dei centri urbani, con i loro prodotti le imprese tecnologiche influiscono sull’evoluzione dei modelli della domanda immobiliare nelle città che le ospitano.
La tecnologia sta cambiando il modo in cui utilizziamo gli immobili. Prendiamo ad esempio l’e-commerce. Attualmente il 16% delle vendite al dettaglio totali negli Stati Uniti avviene online.
L’impatto di questo cambiamento sulla domanda proveniente dai dettaglianti sta trasformando le vendite al dettaglio tradizionali. Se l’84% della spesa non deriva dall’e-commerce, allora la strada è ancora molto lunga prima che i più giovani fruitori dell’e-commerce sostituiscano gli acquirenti più tradizionali; ad oggi, stiamo già assistendo al fallimento di numerosi grandi magazzini e molte altre aziende soccombono al potere di Amazon: tuttavia, i dati lasciano presagire che questo sia solo l’inizio.
Ancora una volta, le analogie con la Rivoluzione Industriale sono evidenti. Nell’epoca vittoriana, il progresso nel settore manifatturiero ha fatto emergere nuove aree di domanda, causando profondi cambiamenti sociali.
Tornando ai giorni nostri, la tecnologia influisce su quasi tutti gli aspetti della nostra vita e traccia nuovi confini. Il modo in cui facciamo acquisti, viaggiamo, comunichiamo e reperiamo le informazioni coinvolge in misura crescente i dispositivi portatili.
Le conseguenze di questa trasformazione determinano i rendimenti degli investimenti.
Cosa funziona e cosa no
L’uso e l’adozione delle nuove tecnologie sta trasformando il mercato immobiliare e questa domanda si manifesta nei centri dei consumi di massa: le città.
Facciamo alcuni esempi. La domanda di magazzini ha fatto segnare un’accelerazione poiché i pacchi vengono ordinati online; i data center sono sempre più richiesti in quanto viene trasferita e conservata una mole maggiore di dati; la domanda di provider di uffici flessibili ha guadagnato terreno per soddisfare modelli di lavoro diversi.
D’altro canto, è diminuita la domanda di punti vendita al dettaglio fisici e di uffici decentralizzati.
Ciò conferma che, se non deteniamo il giusto tipo di immobili, esiste il rischio molto concreto che la tecnologia faccia ai nostri investimenti ciò che Amazon ha già fatto al commercio di libri e che Uber sta facendo ai servizi di taxi. I confini vengono ridefiniti, gli “innovatori” irrompono sul mercato e il mercato immobiliare non è immune a questa dinamica.
Non crediamo che questo cambiamento sia giunto alle battute finali, anzi: osserviamo tutta una serie di grandi cambiamenti che iniziano appena a manifestarsi.
Un interessante paradosso è che la capacità di lavorare in remoto non si traduce in una decentralizzazione. Semmai è vero il contrario. L’avvento dei provider di uffici flessibili dimostra come riunire le capacità sia più importante che mai per costruire reti. La differenza è che il luogo di lavoro non è lo stesso ogni giorno. Ci muoviamo verso l’era del lavoro in remoto, che si differenzia dal lavoro da casa. La tecnologia ci consente di lavorare quasi ovunque; i provider di uffici flessibili, come WeWork, agevolano questa transizione.
Conclusioni
Investire negli immobili giusti nei luoghi giusti non è mai stato così importante. Il fabbisogno di ricentralizzazione si basa sulla condivisione delle conoscenze, ma da sedi diverse, non più soltanto una.
Le grandi imprese raggruppano più persone in un numero ridotto di sedi e la tecnologia sta trasformando i modelli di domanda, rendendo alcune tipologie di immobili estremamente appetibili ed altri obsoleti.
Utilizzando un approccio esclusivo che permette di individuare le società con la migliore esposizione alle Global Cities, possiamo investire nelle principali città globali, selezionando specifici segmenti del mercato immobiliare in cui la domanda è elevata.
Prevedere l’andamento dell’economia globale è impossibile. Tuttavia, siamo convinti che le nostre strategie siano in grado di generare performance soddisfacenti per i nostri clienti, in particolare con l’avvento di fasi di maggiore incertezza.
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Le opinioni e i pareri contenuti nel presente documento sono stati espressi da Hugo Machin, Co-Head of Global Real Estate Securities, e non rappresentano necessariamente la visione aziendale formulata in altri comunicati o esposta in riferimento ad altre strategie o Comparti Schroders.
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