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- Qual è stato l'impatto del Covid-19 sulle città globali finora?
Il Covid-19 non ha introdotto niente di nuovo, ma sta accelerando drasticamente i trend esistenti che riguardano le global cities ormai da anni. Prima del virus ritenevamo che alcune di queste tendenze - come il lavoro da remoto o la crescita dell'e-commerce - avrebbero richiesto 5-10 anni per prendere piede, ma ora pensiamo a una tempistica di 2-3 anni. L'impatto di questi trend eroderà il valore di alcuni asset, come uffici e negozi.
- Guardando al futuro, che impatto vi aspettate?
Molto dipenderà dallo sviluppo o meno del vaccino. Se questo non ci sarà, l'interazione umana in città come ad esempio Londra si ridurrà molto. Le interazioni ci saranno ancora, ma le persone raggiungeranno il centro solo per meeting o impegni importanti. Tuttavia, il fondamento di una città e della sua efficienza risiede soprattutto nella condivisione di informazioni, quindi riteniamo che alcune città continueranno a essere specializzate in ambiti particolari, e quindi le interazioni resteranno importanti.
Un esempio è Boston: centro focale del settore delle scienze naturali, con molti professionisti che stanno lavorando a un vaccino per il Covid-19. È impossibile fare un lavoro del genere da remoto ed è necessario essere in laboratorio - esistono quindi molti esempi di città in cui le interazioni continueranno a essere fondamentali, anche se è possibile che diminuiranno di numero.
- Continueremo a lavorare da casa dopo il Covid-19?
Nessuno lavorerà da casa cinque giorni a settimana nel prossimo futuro. Non penso che nessuno di noi lo voglia, dato che tutti desideriamo tornare a interagire con le altre persone. Riteniamo che dopo la crisi, il numero di giorni in cui si lavorerà da casa aumenterà notevolmente. Quindi, se prima della crisi si lavorava da casa forse uno o due giorni al mese,
- possibile che diventeranno due o tre giorni a settimana. Tuttavia, continueremo a voler andare in ufficio e incontrare altre persone.
- Se ci saranno meno persone in una città e meno spesso, quale sarà l'impatto su ristoranti, hotel, ecc.?
Questi settori sono al centro del ciclone in questo momento. Anche prima della pandemia, quando guardavamo ai flussi di reddito più vulnerabili, queste attività risultavano fra quelle in bilico. Un esempio perfetto è quello degli hotel: il prezzo di una stanza può cambiare di notte in notte. Se la domanda aumenta il prezzo sale, se la domanda scende il prezzo scende.
Oggi c'è meno domanda per gli hotel e anche meno domanda per i negozi fisici, dato che molti sono passati allo shopping online. Tuttavia, l'e-commerce non è un trend nuovo, ma sta impattando sul settore retail da diversi anni. Ciò spiega perché siamo pessimisti riguardo alle opportunità di lungo termine in questo settore del real estate.
- Lo spazio dedicato agli uffici farà la stessa fine dei negozi?
Naturalmente ci sono alcuni tratti comuni. Non c'è dubbio che la tecnologia implica che oggi abbiamo bisogno di meno spazio per gli uffici. Quelli di Schroders ne sono un esempio. Nel nostro nuovo headquarter abbiamo desk per il 70% circa della forza lavoro oggi, e la percentuale potrebbe forse diminuire ulteriormente.
Anche gli spazi flessibili stanno lentamente erodendo il ruolo degli uffici. Se ci muoveremo verso una recessione globale, allora la domanda per gli uffici sarà nettamente inferiore, dato che meno persone avranno un lavoro e gran parte di esse passerà parte del tempo lavorando da remoto.
- Se non ci sarà un vaccino, come saranno le città nel futuro?
Il lavoro da remoto farà sì che diverse aziende ridurranno la loro domanda per gli uffici, dato che non ne avranno più bisogno. Si cercherà inoltre di localizzarli in zone facilmente raggiungibili, ad esempio dalle piste ciclabili o dai mezzi pubblici. Sarà fondamentale anche ridurre il numero di persone che si sposta nelle ore di punta. Tuttavia, ritengo che gli uffici centrali in cui le persone possano incontrarsi continueranno a esistere.
- Cosa ne sarà degli uffici in eccesso?
I proprietari vedranno il loro reddito ridursi e si penserà allora a usi alternativi per tali spazi. Di recente Amazon ha acquistato un centro commerciale nella zona nord di Londra. I centri commerciali sono diventati persona non grata nei mercati immobiliari, nessuno vuole averci a che fare. Tuttavia, Amazon ne farà un magazzino per la distribuzione. Quindi, quando questo tipo di asset si trova in aree densamente popolate offre un elevato valore per usi alternativi che per noi, in quanto investitori in città globali, rappresenta un elemento di resilienza.
- In conclusione, quanto sono sostenibili le città globali?
La sostenibilità è al centro della scena nelle città. Se vivi in una città hai una carbon footprint minore rispetto a chi vive fuori. Quindi, affinché i governi raggiungano il target di zero emissioni di carbonio, le città giocheranno un ruolo chiave.
Riteniamo quindi che, con o senza vaccino, i governi continueranno a incoraggiare le persone a vivere in città e in condomini che usano minore energia rispetto alle singole case, oltre che a utilizzare i trasporti pubblici al posto di guidare un'auto. È chiaro che sul lungo termine, le città saranno parte della soluzione in termini di sostenibilità.
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